【28Hse】买银主盘一定有着数?

想买平价盘, 除了买入凶宅,银主盘也是一个非常好的选择。银主盘买入的注意事项较为复杂,每个情况各有不同,当中相信大家最关心的是银主盘可否承造按揭。

银主盘是否较难申请按揭呢?事实上,若然单位没有牵涉凶宅、缺契及僭建等问题,银主盘按揭审批上跟二手楼并没有太大分别,最长可以做到30年,按揭息率也不会特别高。

不过要留意的是,在成交期上买家是没有话事权,是由银行决定,一般为45日成交。由于时间紧迫,建议买家买楼前做足准备,尤其是申请高成数按揭,以免银行未能审批,最终要挞订收场。

一般而言,银主盘奉行「必买必卖」模式,签了买卖合约后,就算之后律师楼发现楼契有问题,合约任何一方均必须完成这项交易,否则视为「挞订」,并须作出赔偿。

楼契不齐被钉契 银行不会批按揭

然而有2个情况,银行一般不会批出按揭,包括楼契不齐及单位被钉契。楼契不齐是指物业是无契或半契,多数不能申请按揭,物业难以转手,因此物业价值大受影响,根据过往经验,其定价亦较估值折让3成。

无契楼是指楼契遗失了,值得留意的是楼契不能补领的,只可以申请副本卖家可以透过律师行宣誓,说明楼契遗失经过,再向土地注册处提交文件申请;而半契,比如说2个人持有一个物业,其中一位持有人要求出售,而另外的不同意,契约因而变得不完整。

銀主盤

而钉契方面,主要是物业有僭建物,以及与物业有关的欠款。值得留意的是,有钉契问题的物业并不等于不可以买卖,但要视乎钉契原因,不排除银行因而不批出按揭,而买家买入物业后亦最好处理「解钉」事宜,方便日后转售单位。

那银主盘是否等于低价?非也,银主盘也不一定较市价低。上文讲到银主盘的出售方法有两种,分别为「公开出售」及「拍卖」,拍卖会以「明标」形式进行,价高者得,在热烈的竞投气氛影响下,成交价有机会比巿价高,所以银主盘不一定是笋货。

当然也有人会执到平货,有人说,用平价购买银主盘后,之后再用高价出售,岂不是可以短炒获利。只可以说「少年,你太年轻了」,为防止短炒图利,银主盘的合约通常附有转售年期限制。

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