下年度15幅住宅地 估值共249.47億元

美聯測量師行董事林子彬表示,2021至2022財政年度賣地計劃中,將提供15幅住宅用地,料可興建約6,000伙新供應,該批住宅用地合共估值約249.47億元,供應並集中在新界區,尤其是新界西北區。隨著山頂豪宅地皮以高價成交,相信新年度的優質地皮依然「有價有市」,當中是次賣地表中九龍塘廣播道傳統豪宅用地由於規模適中,料較矚目及受發展商追捧。惟來年的供應將集中市區重建及鐵路物業發展項目上,以達到全年供應目標,發展局亦預期全年潛在土地供應為1.65萬伙,與去年相若。至於商業/酒店地皮則提供3幅,規模較大,投資風險較高,加上工商業市況,故該批大型商業地招標亦將受到一定挑戰,項目合共估值約298.04億元。

 

新一年度賣地計劃中,由於缺乏過去如啟德的大型項目,故市區住宅地相對較少,僅佔5幅,並以中小型項目為主,當中4幅來自港島,1幅來自九龍。港島區地皮包括一幅豪宅地段的淺水灣南灣道地皮,估計可建樓面面積約為18,988平方呎,受惠山頂文輝道地皮,相信南區豪宅地皮依然受到發展商垂青,若以每呎樓面地價約50,000元計算,地皮估值約9.49億元。灣仔皇后大道東第269號地皮,估計可建樓面面積約為99,056平方呎,若以每呎樓面地價約15,000元計算,地皮估值約14.86億元。而香港醫院道地皮,估計可建樓面面積約為44,355平方呎,若以每呎樓面地價約14,000元計算,地皮估值約6.21億元。香港堅尼地城西寧街及域多利道的住宅地,估計可建樓面面積約為51,444平方呎,若以每呎樓面地價約13,000元計算,地皮估值約6.69億元。

 

而九龍區唯一一幅九龍塘廣播道79號地皮,估計可建樓面面積約為71,042平方呎,規模適中,由於屬豪宅地段,故料受到各類型發展商歡迎,包括中小型發展商亦可參與,並受市場關注,可發展為精品豪宅,若以每呎樓面地價約15,000元計算,地皮估值約10.66億元。

 

隨交通網絡及配套發展,新界區仍然是新一年度賣地皮供應較多的區域,共推出10幅住宅地。當中4至6月推出的兩幅均為新界住宅用地,包括古洞第24區地皮,地皮估計可建樓面面積約為492,388平方呎,配合政府將大力拓展該區,區內具發展潛力,若以每呎樓面地價約5,000元計算,地皮估值約24.62億元。至於另一幅粉嶺粉錦公路與青山公路—古洞段交界地皮,地皮可建樓面面積約為71,107平方呎,規模相對較細,投資額相對有限,將可吸引更多中小型發展商參與,若以每呎樓面地價約5,500元計算,地皮估值約3.91億元。

 

而新界區其他較矚目的地皮還包括屯門青山公路大欖段地皮,估計地皮可建樓面面積約為1,127,055平方呎,項目規模較大,投資額相對較高,若以每呎樓面地價約5,500元計算,地皮估值約61.99億元,為是次賣地表中估值最高的一幅住宅用地。至於掃屯門第48區青山公路掃管笏段地皮規模亦龐大,若以每呎樓面地價約5,500元計算,地皮估值約57.53億元。

 

林子彬指出,來年土地供應亦靠市建局項目,例如土瓜灣的項目,加上鐵路項目亦為供應重點,惟該批鐵路項目並非坐落較熱門如日出康城或黃竹坑站等,故項目的招標反應未必如早前般熱烈。

 

商業用地方面,新財年共提供3幅,2幅位於啟德區,當中啟德4D區2號商業/酒店地規模較大,估計地皮可建樓面面積約為2,469,262平方呎,若以每呎樓面地價約6,000元計算,地皮估值約148.16億元,而另一幅2A區1號商業用地,規模細約4成,估計地皮可建樓面面積約為1,420,422平方呎,若以每呎樓面地價約7,000元計算,地皮估值約99.43億元。另外,東涌第57區的商業用地,估計地皮可建樓面面積約為1,261,352平方呎,若以每呎樓面地價約4,000元計算,地皮估值約50.45億元。林子彬補充,由於該批項目規模龐大,投資額及風險高,而且工商舖市況受壓,加上啟德商業地亦曾出現流標情況,故來年的商業地皮的招標反應將受到挑戰。

 

美聯測量師對新財政年度推出地皮估值

 

地段

地皮位置

用途

地皮面積

(公頃)

估計

地積

比率

地皮

面積

(平方呎)

估計可建

樓面面積

(平方呎)

估計

樓面地價

(A.V.)

估計地價

(億元)

1

粉嶺上水市地段第 278 號

古洞第 24 區

住宅

0.7624

6.00

82,065

492,388

$5,000

$24.62

2

內地段第 9061 號

香港灣仔皇后大道東與堅彌地街交界

住宅

0.1227

7.50

13,207

99,056

$15,000

$14.86

3

丈量約份第 115 約地段第 1677 號

元朗涌業路

住宅

1.5208

0.40

163,699

65,480

$5,500

$3.60

4

丈量約份第 91 約地段第 4076 號

粉嶺粉錦公路與青山公路交界-古洞段

住宅

0.4404

1.50

47,405

71,107

$5,500

$3.91

5

東涌市地段第 45 號

大嶼山東涌第 57 區

商業

1.2335

9.50

132,774

1,261,352

$4,000

$50.45

6

新九龍內地段第 6638 號

九龍九龍塘廣播道第 79 號

住宅

0.2200

3.00

23,681

71,042

$15,000

$10.66

7

葵涌市地段第 515 號

葵涌荔崗街

住宅

0.3878

6.00

41,743

250,457

$5,000

$12.52

8

屯門市地段第546號

屯門第 48 區青山公路-掃管笏段

住宅

2.7500

3.53

296,010

1,046,046

$5,500

$57.53

9

大埔市地段第 234 號

大埔大埔公路-大埔滘段

住宅

1.4000

1.50

150,696

226,044

$5,500

$12.43

10

新九龍內地段第 6578 號

九龍啟德第 4D 區 2 號地盤

商業 / 酒店

5.9400

3.86

639,382

2,469,262

$6,000

$148.16

11

新九龍內地段第 6589 號

九龍啟德第 2A 區 1 號地盤

商業

1.9994

6.60

215,215

1,420,422

$7,000

$99.43

12

內地段第 8872 號

香港醫院道

住宅

0.0463

8.90

4,984

44,355

$14,000

$6.21

13

內地段第 9069 號

香港堅尼地城西寧街及域多利道

住宅

0.0537

8.90

5,780

51,444

$13,000

$6.69

14

丈量約份第 332 約地段第 722 號

大嶼山長沙東涌道對出

住宅

1.3400

0.40

144,238

57,695

$7,500

$4.33

15

丈量約份第 332 約地段第 749 號

大嶼山長沙海沙徑

住宅

0.9970

0.40

107,317

42,927

$7,500

$3.22

16

鄉郊建屋地段第 1203 號

香港淺水灣南灣道

住宅

0.1960

0.90

21,097

18,988

$50,000

$9.49

17

屯門市地段第 561 號

屯門青山公路-大欖段

住宅

2.9085

3.60

313,071

1,127,055

$5,500

$61.99

18

荃灣市地段第 427 號

荃灣寶豐路

住宅

0.8400

3.50

90,418

316,462

$5,500

$17.41

*資料來源:美聯測量師行

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