屯馬線6月27日全線通車，而途經的多個地鐵站，樓市均已發展得相當成熟飽和，唯獨啓德站一帶仍屬新發展區，因此頗令人浮想聯翩。
一直以來，只要被貼上「地鐵沿線」的標籤，樓價就自然會水漲船高。例如觀塘延線開通至今，黃埔花園房價已累升近兩成。因此不少人相信，隨著屯馬線鐵路全線通車，啓德更多新盤落地，加上位處於名校網，配套又日趨成熟，不但升值潛力一路向上，租金升幅一樣不可小覷。
新盤銷售量九龍之冠
不少新盤都位於啓德，啓德區糅合住宅、基建、商業等配套，潛力優厚，區內住宅物業承接力向來理想。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，啓德區近年推售的11個新盤項目，截至上周，售出率超過9成，足見市場相當看好啓德區樓市及發展前景。
與此同時，截至上周，啓德區新盤銷售量為九龍區之冠。事實上，近年區內錄得多宗大額買賣，成交呎價高見逾6萬元，除本地客外，不少重視規劃配套的「新香港人」及內地客對啓德一樣情有獨鍾。
區內升值前景如何？
屯馬線全線通車，大大方便居民出入，待沙中線全段通車後，12分鐘便可由啓德直達金鐘CBD，加上6號幹線及水上的士服務即將開通，真正實現四通八達。
而除了強大的交通配套外，啓德區屬九龍市區罕有完善規模重地，未來隨著AIRSIDE、大型百貨公司、啓德體育園、啓德地下購物街逐漸落成，加上本就屬於四大名校網之一，預期將吸引大量投資客及家庭客進駐。
啓德有甚麼值得入手的新盤？
中海外跑道區首個住宅項目
啓德近年不乏新盤供應，項目圍繞在港鐵啓德站附近，而最新推售的中海外新盤，則位於啓德跑道區，臨海而建。
作為跑道區第一個開賣的住宅項目，該新盤將推售過千套房，賣點之一是多元化的戶型，提供1房至4房。
作為跑道區首個新盤，又位於市區罕有地段，享有環回海景，對用家投資者均具吸引力。除此之外，單位景致開揚也是樓盤賣點之一，不少房型可享海景。另外，該新房設有住客會所，提供多元化休閒娛樂設施。其預計關鍵日期為2023年3月底。
開發商近日公佈首張價單，共212伙，包括1房至3房，單位面積由329至643平方呎，包括62個1房、126個2房及24個3房。
新盤首批價單定價由758.8萬至1,912.7萬元，呎價由22,994至30,295元。開發商提供4種付款辦法，又以120天即供付款折扣率最高，可減房價13.5%，以此計算，首批單位折實價由656.3萬至1,654.4萬元，折實呎價由19,888至26,204元。也就是說，一房戶型最低656.3萬便可進場。
這個開價較同區二手樓低5%左右，而比起同區新盤尾貨做價更低逾15%，相當吸引，也難怪入票首日即使不是假期，也引來了示範單位前的大排長龍。
而除了跑道區外，啓德區內由恆地發展的沐泰街7號新盤也成交得熱火朝天。樓盤分3期發展，共提供1,184個單位，其中第一期推售479伙，戶型多元化，面積由186至1,350方呎，迎合單身貴族至家庭客口味。
要說賣點，第一當然還是地段，位於九龍東啓德，兼且可享有維港海景。其第1期提供479伙，實用面積186至1350方呎，涵蓋開放式至三房戶。這次的項目戶型，跟啓德其他私樓最大分別之一是採用嵌入式露台，這種設計有助保障用戶的私隱度。
第二個優勢，則是前臨啓德體育園。該項目斥資319億元興建，園內不但設有體育設施，而且提供零售和餐飲商鋪，住在這裡的人下樓就能享用這些設施配套。據政府估計，啓德體育園將在2023年完工。
據開發商透露，目前1期余貨具提價空間，幅度約5%。至於共提供301伙的2期預計也快將推出，而3期則正在待批預售中。
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而今年年初面世的會德豐旗下的沐泰街12號新盤兩期也乘勝追擊，由於項目尚余伙數不多，於是因應6月27日屯馬線通車，對區內有正面影響，決定於6月28日開始削減1%折扣優惠，最高折扣優惠將由現時的19.5%下調至18.5%。
沐泰街12號新盤第一期共提供399個單位，僅一座，但內裡卻細分為2A座「Naples」及2B座「Napoli」，涵蓋開放式至三房間隔，另設特色戶，面積由280至1,394方呎，預料部分單位可享優美啓德河景。項目預計關鍵日期為2022年12月30日，目前距落成期約有一年半時間。
第二期則採用低密度設計，亦設有第1期沒有提供的低座單位，私隱度高。標準單位戶型由1房至4房1套間隔，實用面積345至961平方呎。項目有超過4成單位為3房以上大戶型，超過4成為2房單位，戶型多元化，預料可吸引首次買房人及換房客。
MONACO整個項目是以摩納哥臨海生活為設計藍本，而GRANDE MONACO以帆船為主題。住客CLUB MONACO設有健身空間，包括24小時健身室及瑜珈室。會所亦提供室內外遊樂設施，包括多用途兒童室、遊艇艙歷奇樂園、兒童賽車場等。
未來啓德跑道區供應如何？
目前啓德已售出的臨海地皮共有11塊，大多由財團投得，其中中海外前後以6次獨資或財團方式奪得地皮，成跑道區大地主。
眾多跑道地皮中，以中海外所奪啓德4E區1號地價最低，每方呎地價只需13,009元，而最貴的是4C區2號地皮，由新世界、恆地、會德豐、華懋、中國海外、帝國所組財團奪得，每呎地價要成19,636元，可能導致貴買貴賣。
目前啓德區內已獲批及待批預售樓花同意書：
沐泰街12號新盤2期（301伙）最快在7月推盤
沐泰街12號新盤3期（404伙）待批預售中
沐泰街8號新盤（756伙）待批預售中
沐泰街10號1期新盤（492伙）待批預售中
沐泰街10號2期新盤（559伙）待批預售中
隨著屯馬線全線通車，區內新盤接踵而至，啓德勢必成為香港樓市大熱門。而中海外的跑道區首個新盤，首張價單也已經作出表率作用，如此有吸引力的開價，想必會對之後發售的其他同區新盤有指標性的意義。當然，這一場樓市新浪潮只是剛剛開始，好戲還在後頭。
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