息魔殺到:香港銀行加P對供樓有幾大影響?

美國聯儲局一如市場所料加息,香港銀行明日起上調最優惠利率(P)0.125厘,至5.125厘,意味市民借貸100萬港元供樓,總利息開支將增加近6%,若P年內合共加足1厘,其利息開支更增加近5成。

●H按還款利率已到封頂位
市面上的最優惠利息按揭(P按)及拆息按揭(H按)均屬浮息按揭計劃,由於現時1個月期港元拆息已升穿2厘,銀行新做H按息率普遍為H加1.25厘,觸及2.35厘「封頂位」(鎖息上限),因此,港銀是次加息令按揭市場主流的H按實際按息,上升至2.475厘。

按揭供樓利息開支隨時大增5成
《東網》以每100萬元貸款額及30年期按揭為基礎,今次加息後,業主每月供款將額外增加64元,幅度為1.65%,全期總利息為41.81萬元,較加息前需多供2.35萬元,即利息開支增加5.97%。

市場普遍認為美國不會放緩加息步伐,若P最終緊隨美息調整,累計加息1厘至實際按息3.35厘,業主的全期總利息會升至58.65萬元,與香港首次加息前的2.35厘水平相比,要多還14.53萬元,供樓利息開支大增48.67%。

●銀行或減少P按定息部份,從而上調貸款利率
需注意的是,不論P按及H按計劃均可分為「定息」及「浮息」部份,以P減3厘為例,3厘為定息部分,若銀行將其定息部分下調0.125厘,至P減2.875厘,即使沒有上調P,其實際利率同樣加至2.475厘水平。

不過,由於所有浮息按揭計劃均指明,供款人只需承擔浮息部份風險,故只有新做按揭計劃才會受影響。

事實上,三大發鈔行及各大港銀早於今年8月初率先透過調整「定息」部份,上調H按所息上限10至20點子,令封頂息率加至2.35厘。

資料來源:東網on.cc

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