美聯調查:4成受訪豪宅客看升今年豪宅樓價

金管局連環出招以遏樓價升勢,為了解巿場最新投資取向,美聯物業針對豪宅客戶進行問卷調查,美聯物業住宅部行政總裁布少明指,逾7成受訪豪宅客認為物業總銀碼超過3,000萬元方有資格列入真正豪宅級別,46%受訪者物業資產佔個人總資產比例超過5成,受訪者普遍以中小型樓、股票及豪宅作為今明兩年的首選投資工具,4成受訪者看升今年豪宅樓價。布少明表示,中長線看俏豪宅走勢,預期今年超級豪宅及一手豪宅表現將雙雙超越去年高位,逾3,000萬元一手私樓註冊量料首破1,000宗,逾億元豪宅註冊量有望連續第3年錄破百宗水平,再刷新紀錄﹗

圖:受訪豪宅客心目中定義豪宅的門檻(總銀碼)

繼宣布調高新做按揭息率以響應新措施,惟普遍富豪為豪宅承造按揭成數不高,加上現處加息初期,息口調升幅度溫和,巿場仍然享受低息環境,供款增加對富豪買家未會構成顯著壓力。

至於針對多於一項按揭的借款人或擔保人,新申請按揭成數上限下調一成,以一個400萬元物業為例,首期將由原先160萬港元增至200萬元,增幅25%,反觀1,000萬元物業首期支出將由原先500萬港元調升至600萬,增幅20%,反映新機制下對中小型物業影響更甚。翻查資料,3月份共有約1,700宗有按揭在身再申請樓按的個案,若以該月新批按揭共9,900多宗計算,當中約17%屬於實力較遜的買家,預計新措施下,同類型實力較遜的多按投資者將陸續退出巿場。

最後一項為將主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限下調一成。新措施對買家首期支出並沒有影響,惟提升其還款能力要求,以1,000萬港元物業為例,若首期600萬元,以2.15%按息承造30年,原要求入息下限為36,400元,調低供款與入息比率一成後的入息下限提升至43,700元,前後入息下限升幅增加約2成,意味海外買家承做按揭買港樓需要更充裕的財政實力,即豪宅巿場受影響亦相對輕微。而值得注意的是,3月份新批按揭中,香港以外地區借款人的申請僅239宗,只佔全月新批按揭約2%,換言之受該項措施影響者有限。

圖:受訪豪宅客心目中定義豪宅的先決條件

三大條件,其次是「私密度」、「品牌價值」、「設計佈局」與「獨特性及身份認同」。大部份被訪者認為物業總銀碼超過3,000萬元方有資格列入真正豪宅級別,當中以逾3,000萬元、逾5,000萬元及逾1億元為門檻的分別佔34%、27%及11%,共佔72%,而認為樓價逾1,000萬元方可歸類為豪宅的受訪者僅佔不足一成。至於呎價要求方面,35%受訪者認為將3萬元以上實用面積呎價的物業列入豪宅級別最合理,以逾4萬元及逾2萬元為門檻的各佔25%及2成。此外,85%受訪者認為實用面積逾千呎物業方有資格列入豪宅級別,以1,722實呎或以上及1,076實呎或以上為門檻的各佔47%及38%。布少明強調豪宅客緊貼大額物業巿場,對豪宅的定位及要求具參考價值。

4成受訪者看升今年豪宅樓價 中小型樓、股票、豪宅膺投資熱選
至於豪宅客的投資習慣及取向方面,46%受訪者現時物業資產佔個人總資產比例超過5成,其餘4成人物業佔比逾25%至50%,13%人佔比不足25%。而75%受訪者手頭上投資用途資金平均佔個人總資產超過一成,當中投資資金佔比逾一成至2成的受訪者達34%,佔比逾2成至3成者約29%。而問及其今明兩年投資計劃有機會涉及的產品中,最多受訪者揀選的是本地中小型住宅物業,第二位是股票,第三位是本地豪宅住宅物業,換言之大部份受訪者今明兩年有機會增持豪宅,其次是本地非住宅物業、內地/海外物業及投資基金。

圖:受訪豪宅客預期今年豪宅樓價走勢

布少明指調查結果所見,巿場上豪宅客現階段普遍投資意慾頗高,表現穩陣的磚頭乃首選,除購置豪宅優質物業、工商舖等大額物業外,亦傾向將資金注入樓價升值潛力突出的中小型物業,以及股票、基金等資產增值工具,投資組合頗為全面。大部份受訪者對今年豪宅後巿及升值力具信心,4成預期年內豪宅樓價上升,當中更有一成認為漲幅超過10%,逾3成看穩,28%看跌。

圖:全港各類住宅物業的單位分布

今年首5個月逾3,000萬元豪宅註冊量創新高 升幅跑贏大巿
事實上,今年上半年豪宅表現理想。劉嘉輝表示,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,今年首5個月(截至5月29日)整體住宅註冊量錄約26,751宗,較去年同期約16,299宗按年升約64.1%,同期逾3,000萬元住宅註冊量約857宗,除較上年同期481宗按年增加約78.2%外,更創同期紀錄新高,升幅優於大巿,當中單計一手註冊宗數已佔617宗,同屬同期紀錄新高,二手則錄240宗,一手表現大幅拋離二手,帶動逾3,000萬元一手私樓註冊量佔同銀碼一二手住宅註冊量比重首度超越7成,走勢凌厲﹗

豪宅交投旺量亦旺價,自港府由2009年收緊豪宅按揭成數,將2,000萬元以上豪宅按揭成數收緊至最高上限6成開始,其後多次出招,辣招下小型單位樓價長升長有之際,豪宅升值力亦見強勁,據美聯「豪宅樓價走勢圖」,今年4月實用呎價錄20,970元,與2009年1月比較升近1.2倍。

劉嘉輝解釋,本地豪宅物業向來不乏需求,惟這類單位供應相對匱乏,為其樓價提供支持。根據差餉物業估價署資料顯示,截至2016年底,E類單位僅有26,424伙,當中實用面積1,722至3,013平方呎約23,218伙,佔全港私宅總存量僅約2%,而實用面積逾3013呎更僅錄約3,206伙,佔0.3%,值得留意的是,該類逾3,013呎的大單位,於過去4年每年均落成不足100伙,佔同期整體住宅落成量不足1%,至去年比率更跌至0.6%。

一手豪宅、超級豪宅走俏 全年註冊量有力續創新高
布少明指,豪宅供應相對中小型單位罕有,升值潛力優厚,向來深受中港實力買家追捧,綜合土地註冊處註冊個案,根據已知買家姓名作分析,內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於本港逾3,000萬元住宅市場比率連升3季至今年首季28.8%。由於本港豪宅供應相對中小型單位罕有,具保值能力,向來深受中港實力買家追捧。縱然金管局收緊主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」,惟對內地豪客實際影響有限。再者,預期發展商持續以各式各樣的按揭計劃及稅務補貼作招徠,令新盤豪宅更具吸引力,將成為豪宅市場焦點,持續吸納中港巿場購買力。

預期下半年多個豪宅地段及巿區臨海住宅項目有機會陸續應市。綜合地政總署資料,豪宅地段及巿區臨海住宅項目估計約3,000伙,當中尤以西南九龍、大埔百石角、沙田及九肚區一帶供應最為集中,各佔1,188伙,667伙及519伙。另傳統豪宅地段的山頂及半山則有163伙,而南區亦有61伙。

圖:料今年逾3,000萬元一手私樓註冊量創新高

布少明中長線看俏豪宅走勢,自2014年人民幣結束單邊升值預期後,人民幣反覆貶值,引發內地資金出走避險,由於本港鄰近內地,享地理優勢,加上內地持續收緊房地產市場,預期在股市及人民幣匯市持續波動下,內地豪客將繼續作出資產調配,資金將持續進入本港超級豪宅市場,與此同時發展商給予稅務補貼,勢吸引中港兩地買家承接,以超級豪宅及一手豪宅為火車頭,預測今年逾3,000萬元一手私樓註冊量將首破1,000宗,超越去年934宗紀錄,創歷史新高。料今年逾億元一手私樓及二手住宅註冊量有望挑戰去年147宗歷史高位,連續第3年破百宗水平﹗

圖:樓價與實質存款利率

樓巿現輕微泡沫 下半年樓價升勢料放緩
布少明指金管局推「新三招」收緊按揭,劍指投資巿場,發展商「見招拆招」,推高成數按揭力吸購買力,樓巿氣氛持續,資產價格熱絡釀樓市輕微泡沫,但現無爆煲條件。差餉物業估價署剛公布4月樓價指數按月升約2.1%,而據美聯「樓價走勢圖」顯示,3月及4月樓價分別按月升約2.7%及2.4%,而5月份按月升幅收窄至約0.7%,以實用面積計算的平均呎價約11,509元。樓價續創紀錄新高,若以今年首5個月累計,樓價累升約6.8%。

上半年一手交投暢旺,消耗部份購買力,而預期近月推出的新辣招將影響部份需求,加上本港的按揭息率有機會跟隨美息上升,相信無論樓價或成交的升幅於下半年將會放緩,至於未來樓價走勢會否逆轉,在未有發生重大的負面事件下,仍然取決於經濟、就業、息率走勢及供應等情況!而息率走勢方面,若然美息上升幅度及速度加快,本港實際利率將由負變正,若情況持續一段時間之下,投資者需求將會減少,屆時或阻礙樓價升勢。

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