高鐵效應大利豪宅 罕貴洋房價量齊升

美聯料全年逾3,000萬元洋房成交創8年新高

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,上半年豪宅市場走勢凌厲,愈貴價、愈罕有的物業愈受市場追捧,當中逾3,000萬元洋房由於供應少、需求大,交投表現突出,今年上半年註冊宗數已創出6年新高﹗料下半年受惠於高鐵效應,加上新房策加快新盤推售,洋房繼續「有價有市」,成交有力「價量齊升」,全年註冊量將挑戰300宗的8年高位。

上半年逾3,000萬元洋房成交創6年新高
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,綜合土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心資料,今年上半年豪宅市場表現理想,逾2,000萬元一手私樓註冊量錄1,256宗,較去年下半年升約31.4%,為自1996年有紀錄以來次高,僅次於2017年上半年創出的1,438宗歷史紀錄﹗二手住宅註冊量則達到1,093宗,較去年下半年升約51.6%,僅次於97年上半年的1,228宗,同創有紀錄以來半年次高水平。期內,逾1億元交投錄86宗,亦是自1996年有紀錄以來次高,僅次於2016年下半年創出的88宗歷史紀錄。

此外,逾3,000萬元洋房的交投表現亦甚為突出,今年上半年註冊量已錄117宗(見圖一),較去年下半年的78宗升約50%,繼2012年上半後再度突破一百宗水平,亦創自2012年上半年以來6年新高﹗

美聯物業九龍豪宅高級區域營業董事曾凱群指出,根據美聯物業分行統計,經過上半年的一輪消化,截至今年7月13日止,各區洋房貨尾逾350伙,主要集中於新界區,佔約217伙,當中以屯門區擁約133伙為首,其次是沙田及大埔區的約67伙,南區及西貢區則分別以約45及約44伙緊隨其後,分佔第三及第四位。以現時交投之暢旺,相信這三百多伙貨尾將陸續被市場吸納。

圖一:每半年逾3,000萬元洋房註冊宗數

洋房新供應有限 料下半年價量齊升
美聯物業住宅部行政總裁布少明指出,今年上半年整體全新盤數量較預期少,在不包括村屋及全幢買賣項目之下,期內僅有5,752伙全新盤推出,創一手銷售條例後新低,較去年下半年的10,373伙跌約44.5%,與去年同期的11,837伙相較更跌逾51.4%。不過,政府剛針對三大目標推出全新的「房策六招」,雖然未有就增加整體房屋供應及壓抑樓價提出有效方案,但是市場普遍認為新招中向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」,以及修改「預售樓花同意方案」兩項措施,可促使一手私人住宅單位儘早推出市場,估計下半年發展商會加快推盤,2018年下半年有機會推出的全新盤將高達2.1萬伙。如果以區域劃分,下半年將軍澳及西貢區的全新盤數目最多,達3,810伙;其次為屯門及深井區的3,063伙,大埔區的2,639伙則排於第三。

雖然下半年發展商有機會加快推盤,惟在逾2萬伙將推出的全新盤中,預計只有336伙為洋房,僅佔整體1.6%,當中更只有153伙,即45.5%為現樓洋房(見圖二)有較迫切的推售需要。即使加上逾300伙貨尾,未來洋房供應未必會大增,在熾熱需求的支持下,價格料續升,惟個別發展商或會提供優惠吸客促銷。

圖二:估計2018年下半年有機會推售的洋房分布(現樓及樓花劃分)

布少明強調,豪宅市場愈罕貴愈受歡迎,洋房近年落成量有持續減少的趨勢,於2013年至2017年這四年間,全港僅有1,106伙全新洋房落成,較08年至12年間的1,384伙跌約20%。截至2017年底,全港洋房總存量僅約18,824伙,按落成量的年份劃分,當中於2008至2017年落成的,即10年樓齡的洋房數目,更只有約2,490伙,佔洋房總數僅約13%。相較於有限的新供應,市場對洋房的需求卻持續強勁,上半年的熾熱交投已足以反映。值得留意,下半年高鐵通車效應,料可吸引更多國內人士來港置業,有利本地豪宅交投。此外,貿易戰或迫使人民幣貶值,亦突顯「磚頭保值」的作用。受惠於北水南下的帶動,如現時市況未有大幅轉向,整體豪宅表現有力更上層樓,特別是洋房「物以罕為貴」,價量表現皆看高一線,料逾3,000萬元洋房有望續現「價量齊升」局面,下半年註冊量將挑戰200宗(見圖三)水平,全年註冊量可達至300宗,齊創8年新高。

圖三:每年逾3,000萬元洋房註冊宗數

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