【一文盡覽】把握英鎊低水入市機會 英國買樓全攻略

英國推出半世紀以來「最強減稅」方案後,英鎊暴跌,鎊匯波動之下,對於一眾計畫移民或投資英國物業的港人,絕對是「佳音」,皆因在英國買樓變相打八折,如同早十年內地人來香港買豪宅一樣。

英國政府近年來不斷推出利好樓市的政策,從而吸引海外投資者和海外專業人才移民。然而受到2019冠狀病毒影響,不少地產項目交樓期延遲,導致市場上出現供不應求的現象,根據英國土地註冊處(HMLR)2022年最新報告顯示英國房屋價格平均上升15.5%,即使面對經濟不明朗因素,英國房地產市場仍然穩步上升。

英國再推印花稅優惠 投資回報更上一層樓

英國的減稅方案造成英國金融市場動盪,加上美元強勢,英鎊早前插水式暴跌,英鎊兌人民幣一度跌穿7.49水準,雖然英鎊匯率目前已回穩,但依然處於弱勢。買家受惠於英鎊低水以及印花稅減免,變相打折買房。加上英國租金近日創歷史新高,使英國物業的投資回報更上一層樓。

為協助大家可以更了解英國樓市的政策,我們將於2023年1月28至29日(星期六,日)上午11時至5時,於中環皇后大道中15號公爵大廈30樓01室,了解英國皇家御用地段的資訊,美聯環球營業經理 Alex Wong 及 Capricorn Financial Consultancy 按揭顧問 Kit Ho ,會為大家解答分析有關英國樓市的一系列問題。
美聯環球 英國樓市

英國財政大臣Kwasi Kwarteng於2022年9月23日宣佈把物業印花稅免稅門檻由12.5萬英鎊,調高至25萬英鎊;而首次置業人士的印花稅免稅門檻則由30萬英鎊調高至42.5萬英鎊,預計新措施將會每年協助20萬買家免除繳付印花稅。由於這次印花稅減免計畫為永久性措施,與去年印花稅假期的不同之處是買家不用趕於短時間內入市亦可享受優惠,市場有充足的時間消化消息及購買力,將會為樓市帶來長遠的正面影響。

英國房屋按揭貸款利率上漲,使更多的潛在買家繼續租房居住,也是英國租盤持續供不應求的重要原因之一,導致租金持續上升。Foxtons資料顯示倫敦10月有2.2萬個新單位放租,為2022年以來月度最低。即是平均每22個租客需要競逐一個租盤,租盤的短缺程度為2018年以來最緊張。投資者可趁英鎊低水及樓價回檔期間入市,不但能賺取高租金回報,也能賺取可觀的匯率及樓價升值潛力。

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英國樓

另一方面,英國新任首相辛偉誠表明,英國目前最需要的是穩定及團結,其首要任務是團結黨和國家,他在競選時承諾回歸傳統的保守經濟價值觀。市場預計,辛偉誠上任後英國或將回歸緊縮經濟,將會推出大幅削減支出措施,重建英國財政名聲。

辛偉誠作為前財政大臣的經驗,對經濟陷入困境的英國而言相信是有利的;就任財政大臣時推出的政策得仍受多方讚譽,政策上的表現可謂相當不錯。英國主要民意調查網站之一YouGov的數據顯示,英國民眾對辛偉誠出任財相後的表現基本上是認可的,支持率平穩保持在半數以上。

辛偉誠於2020年2月出任財相,其時英國因新冠疫情重創經濟,成為其上任後要面臨的嚴峻考驗,而且是自第二次世界大戰以來最大的挑戰:如何帶領英國走出病毒大流行和經濟活動大幅度停滯的困境。同年7月份公布的夏季財政預算案中,印證財相所講的「不惜代價」拯救經濟,財案內推出大規模借貸和社會扶持政策,助國人度過難關,一度獲得很高的民意支持率。相信各位讀者仍記得2年前推出的印花稅假期(Stamp Duty Holiday)亦是出自辛偉誠之手,當時成功帶動英國樓市,樓價及成交量均錄得穩定增長。

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財相亦於早前大刀闊斧取消卓慧思政府提出的減稅措施,針對物業印花稅的部份並未有刪減,相信與英國望吸納更多國外投資者及本地買家入市有關,有助刺激當地經濟。

如果想自行蒐集當地樓市數據大部分的搵屋網如Rightmove及Zoopla都有自己的研究數據團隊,定期會發佈各區樓價,亦可以觀察市場現時放盤叫價及叫租。大型銀行Halifax設有Halifax House Price Index,每月都會發佈全國樓價數據。

近日英國通貨膨脹嚴重,英國公佈政府「迷你預算Mini-budget」。具體措施包括削減國民保險及取消提高公司稅收計劃,同時減免買樓印花稅,希望通過這些減稅計劃來刺激經濟、遏制通脹。在刺激房地產發展方面,印花稅的免稅額度將會上調至25萬英鎊;首次置業的買家免稅額度更上調至42.5萬英鎊;且能夠申請稅收減免的物業價值也將從50萬英鎊上調至62.5萬英鎊,預期將有超過20萬人受惠。

投資自住也好,揀選信譽良好的發展商,同時要考慮該發展商的項目於英國哪區。因為英國地大物博,有不少發展商於不同區域都有發展項目,有些則於鄉郊地區發展,故買家應根據自己心水地區去選擇發展商。而大型上市公司一般都有質素保證,亦可以考慮。

對於有意置業人士來說,印花稅絕對是一筆很大的支出,在印花稅減免政策下,大大提升購買房子的吸引力。英政府宣佈減稅後,英鎊亦大幅貶值,上述兩個利好的現象對於想在英國投資房地產的人來說,現在絕對是入手的大好時機,新政策相信會進一步刺激當地樓市需求。

然而,市場上提供的英國物業資訊,往往不夠全面及透明,美聯環球手握逾200個英國新盤及當地物業的銷售代理權,橫跨超過10個以上城市,為全香港可以提供最多英國新盤的物業代理,同時也提供租樓服務,對當地物業市場的掌握,自然勝人一籌。如是者,如果想了解在英國買樓的程序、費用及按揭等資訊及攻略,以下的文章內容,絕對是你收藏備忘錄的不二之選。

香港樓VS英國樓

英國樓回報率較高 

其實,在英國買樓,抑或購買在香港境外的海外物業,很大程度上,都是基於回報率較買香港樓高。事實上,英國樓價普遍比香港低,不少地方租金回報率可達4%,個別城市更高達7.5%。相比之下,在香港買新樓,租金回報率最高都只可達3%,普遍只有2%左右。

英國樓按揭條款較辣

按揭條款上,英國樓就比較複雜,而且門檻較高,一般港人最高只可做到70%按揭,按揭年期一般為20年,而且多數只接受英鎊供樓,即供樓期間業主仍要承受匯率風險。至於英國銀行也需要對買家進行加息兩厘的壓力測試,供款佔入息不得多於五成。

按揭息率方面,英國按揭息率,大致可分「定息按揭」(Fixed rate mortgage)、「浮息按揭」(Lifetime tracker mortgage)、「供息不供本」(Interest-only mortgages)。但所謂「定息按揭」也會有一個兩年、三年的定息期限(Initial rate period),之後可以續選定息或浮息按揭來供樓。部份銀行還容許買家選用「定息按揭」時可以只供息不供本;或選用「浮息按揭」時只供息不供本。現時一般息率約為3.5厘左右。

不過,香港人是可以在英國銀行申請按揭貸款的,但當然成功與否最終還看申請人及物業質素而定。香港如匯豐銀行、東亞銀行、中國銀行等,也有為香港買家提供英國物業按揭,買家可以在香港遞交文件至英國銀行批按揭。

英國樓按揭普遍不會有回贈,不論是申請六成或七成按揭,銀行均會要求申請人進行壓力測試,以判斷會否批出按揭及按揭成數,整個批核時間約為數個月。銀行進行的壓力測試會根據收入及物業租金情況而進行批核,過程會較買香港樓為長及嚴謹,詳情可事先向專家查詢如透過美聯環球買入英國物業單位,職員會提供按揭轉介服務,由銀行職員直接聯絡買家有關申請按揭事宜及批核結果,過程方便簡易。HSBC Expat是屬於滙豐銀行在英國皇家屬地澤西島(Jersey)的分支機構,在香港設有專屬部門,由職員專責處理英國物業按揭服務,開戶過程約需數星期。另銀行要求申請人要達到年薪50,000英鎊,即每年約港幣49萬元或月入約港幣40,833元

對比下,香港新按揭保險措施,可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將有1,000萬元提升至1,200萬元,首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬元提升至1,000萬元。隨著香港開始跟隨美國加息,香港金融管理局(金管局)2022年9月23日向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘,下調至2厘。

若果以500萬元樓價計算,以現時最優惠利率(P按)P-2.4厘,實際利率2.725厘,以30年還款期計算,每月供款2.03萬元左右,以供款佔入息比率(DTI)不超過50%,買家收入至少要4.06萬元。

的確,英國與香港文化接近,除了移居當地,英國樓價一直持續上升,一直有不少香港人未入籍先買入當地物業收租。買入一個英國單位一般至少要七位數字,如想為英國樓申請按揭,可選用浮息按揭(Tracker Interest Rate)供樓,究竟買英國樓收租可以做到幾多按揭成數?還款期可以多長?最大貸款額可以做到幾多?

按揭成數

60%

75%

息率

英國基準利率+2.49%

英國基準利率+2.99%

最大貸款額

2,000,000英鎊

1,000,000英鎊

還款期

30年

30年

安排費用

1,797英鎊

1,797英鎊

最長還款年期

30年

30年

英國樓收租按揭成數、息率、貸款額

一般而言,為英國的出租物業申請按揭,可選用浮息按揭(Tracker Interest Rate),即根據英國基準利率再加一定息率,形式上與香港的H按類似,供款因利率市場產生變化,在低息環境下較受歡迎。按揭成數方面,最大可做到七成五,但按揭成數愈高,息率亦會出現變化。現時申請按揭,可選擇申請六成按揭或七成半按揭計劃,兩者的息率及最高貸款額會有所不同。

如果申請六成按揭,息率為英國基準利率(England base rate)+2.49%;如果申請七成半按揭,息率為英國基準利率+2.99%。現時英國基準利率為3%,所以選用六成按揭,息率為5.49%,七成半按揭則為6.99%。如果選用六成按揭,最高貸款額為2,000,000英鎊;如果選用七成半按揭,最高貸款額為1,000,000英鎊。而最長還款期可做到2至30年,個別例子最長更可做到40年,現時香港人一般會做25年還款期。壓力測試不論是申請六成或七成按揭,銀行均會要求申請人進行壓力測試,以判斷會否批出按揭及按揭成數,整個批核時間約為3個月。不論是六成或七成半成按揭,均需支付英鎊1,797元作為安排費用。

英國一手樓 VS 二手樓

初步了解入市英國樓條款後,有興趣買入英國樓的話,最直接通常會選購一手全新物業。一般來說,如果看中了心儀單位,代理會要求準買家在簽署《初步買賣協議》及支付訂金,訂金金額多數介乎1,000至5,000英鎊不等。之後可書面授權英國執律師來協助辦理買賣合約事宜。部份代理會提供合約翻譯服務,及與發展商安排簽約安排,準買家一般並不需飛往當地處理買賣合約。簽訂買賣合約後,買家需要支付期首期,首期多為樓價10-20%,並存於在發展商的律師樓戶口內。買家需按合約條款分期繳交部份樓價。

新盤首期為一至兩成

在交樓前六個月,買家需要向銀行辦理英國按揭。正如上述提及,多數大型銀行 都有為海外買家提供按揭貸款產品。當物業完工時,律師會通知買家收樓,屆時買家可親臨當地驗樓或委託驗樓師代辦,之後便可告訴律師確實的收樓日期,銀行便會把貸款餘額支付發展商。

反之,在英國購買二手物業程序,相對較一手樓複雜,可以透過當地地產代理、或自行在一些網上平台上尋找。看中物業,透過代理購買英國二手樓後,代理會協助議價及簽署「銷售備忘」,內含成交價格以及其他成交細則。在簽署「銷售備忘」後,代理會協助買家填表申請按揭貸款,銀行視乎情況尋找估價行為物業估值,才決定是否批出按揭貸款。完成按揭審批程序,律師才進入交易程序。

最後,業主律師會草擬合約,而買家律師會對物業作調查,雙方完成後才簽署合約。在雙方「交換合約」一刻,買家需支付10%訂金。其後當雙方律師也認為文件齊全,才會要買家支付樓價餘額。

二手樓買賣流程長則達半年以上

相對一手樓買賣,以及跟香港買賣二手樓時間來比,整個買賣二手英國樓流程也會較長,長則可達半年以上,銀行需要進行更多的物業背景審查,準買家須預備較長交易時間才可以。再者,英國物業有分為Freehold「永久業權」及Leasehold「租賃業權」。

相比之下,「租賃業權」需支付一定的管理費及地租,也需受制於永久業權的條款而定。雖然部份物業屬於999年期的「租賃年期」,但卻可容許地主在期內加地租,部份會每十年加雙倍地租,增加買家成本。而且一旦期內地主把土地轉讓第三方,第三方未必受制於租賃權條款的承諾,而可以上調地租。

再者,部份銀行會拒絕為樓齡過高、面積太細小、或結構出現問題的物業提供按揭,尤其一些舊樓翻新的物業,過去也出現拒批按揭的情況,變相買家購入全新一手樓花,會較為穩陣。

戶型選擇多元

據統計,英國樓盤最多人買400至800萬元單位,投資客較多選擇一至兩房單位,而自用客則通常會選購2至4房的戶型。

到底如何選擇適合自己的城市,可由工作、校區以至退休三大層面考慮。

工作就業而言,Reading (雷丁)有英國矽谷之稱,Microsoft微軟、Oracle甲骨文、小米、Huawei華為等;另外,也有其他不同行業的大型公司進駐當地,例如「會計界Big Four」的四大會計師行、百事可樂、英國保誠保險等,各個行業百花齊放,造就了不少中、高層職位的就業機會。

另曼徹斯特(Manchester)對於港人而言一定不陌生,因曼城是近年港人的熱門移居地。作為英國第二人口最高的城市,並且是英國政府大力發展北部的城市之一,曼城非常有活力,很多大學生畢業後亦留在曼城發展,北部NOMA 更有多間IT巨企進駐,另外市中心西面更有SALFORD QUAYS,大型傳媒及IT公司都設置總部及辦公室。

如以校區作選擇,Kent (肯特) 學術成績優秀的小朋友,可以考慮TonbridgeRoyal Tunbridge Wells 附近地區,擁有不少著名、公開考試成績優秀的Grammar School文法學校和私立日校。另Kingston upon thames
區內總共有67間中小學,其中被評為傑出(Outstanding)的學校共28間,區內著名的The Tiffin School男校和女校成績一直位居全英前50名,每年牛劍升學率達25%左右。

若果是享受退休生活,Kent (肯特) 有「英格蘭後花園」的美譽,Kent算是已經發展得相當成熟的區域,很受倫敦上班族歡迎,當地環境十分優美,距離倫敦僅約40分鐘車程。居民普遍是比較富裕的本地家庭,地區人口密度較低,社區人文質素也較高。

劍橋新樓33.9萬鎊入場

當中位於英國英格蘭東區域劍橋郡的城市,是大不列顛及北愛爾蘭聯合王國歷史最悠久的大學城,相信不少都有聽過世界知名,於1209年創立的劍橋大學,與牛津大學合稱為「牛劍」,是英國最重要的兩家大學,也是全球最頂尖的大學之一。其校務運作、學術聲望、社會地位等在世界上都沒有幾家可以和它相比較。

近期有新項目Knight Park Rubicon推出,位處M11和A14公路旁邊,33.9萬英鎊可入場,提供62戶,單位面積由418至1,946平方呎,戶型由開放式至4房戶不等,預計2023年交樓。交通方面,距離劍橋大學只需4分鐘車程;距離劍橋火車站亦13分鐘車程,同時,只需一個半小時左右車程就可到達倫敦市中心,搭火車的話則更快,從而劍橋火車站到倫敦King Cross甚至不用一小時車程。

倫敦新現樓項目 即買即住

首都倫敦更有新現樓項目推出,名為The Stage,120萬英鎊入場,提供412戶,戶型由開放式至4房戶不等。項目發展商Galliard Homes成立於1992年,是一家房地產開發,酒店管理和管理集團,負責管理倫敦和英格蘭南部的多用途、住宅、酒店和商業項目。項目屬London Zone 1位置,Shoreditch High Street是倫敦最具有創造力和文化活力的行政區之一,與紐約布魯克林、柏林米特區、巴黎瑪黑區並稱為全球四大創意街區。
從項目出發,到達倫敦各高校也十分的便利,地鐵10-30分鐘皆可到達倫敦城市大學、國王學院、倫敦政經等各名校。

英國矽谷雷丁投資潛力優厚

被稱為「英國矽谷」的雷丁是英國經濟表現最好的區域之一,具顯著的發展和投資潛力。大型基建「橫貫鐵路」Elizabeth Line即將在2023年全面落成,由雷丁火車站出發最快僅需23分鐘便可直達倫敦市中心的帕丁頓車站,方便通勤倫敦各區,因此有部分倫敦上班族也會選擇在生活成本更低的雷丁居住。

雷丁 英國樓

項目發展商Berkeley Group在過去的五年中,於倫敦、伯明翰和英格蘭南部建造超過19,200所房屋。伯克利集團是一間倫敦證券交易所(FTSE 100)的上市公司。最新推出Sunninghill Square,52.5萬英鎊入場,戶型由2房戶至5房戶不等,分層單位以至獨立屋都有供應,預計2023年第一季交付。

英格蘭後花園肯特郡

被稱為英格蘭的後花園的肯特郡,離倫敦市中心大約45分鐘火車。肯特郡是目前英國最大的文法學校校網之一,全英國160間文法中學中,33間文法中學位於肯特郡,佔2成。肯特大學 (University of Kent)也很優秀。肯特大學可說是英國的歐洲大學,於1965年成為英國境內第一間正式獲得授予大學學位資格的學校。

項目發展商Berkeley Group在過去的五年中,於倫敦、伯明翰和英格蘭南部建造超過19,200所房屋。伯克利集團是一間倫敦證券交易所(FTSE 100)的上市公司。最新推出Hollyfields,36萬英鎊入場,戶型由1房戶至5房戶不等,分層單位以至獨立屋都有供應,預計2023年第二季交付。再者,項目距離不少知名學府極近,包括Claremont 小學只是3分鐘車程;Tunbridge Wells 男女子文法學校只需11分鐘車程;Weald of Kent文法學校亦只需11分鐘車程;Radnor House School 只需26分鐘車程。

買樓稅項

英國買樓稅項出名複雜,不過不用擔心,留意我們的資訊,就可以將投資風險及困難降至最低最小。

印花稅

大致上,英國的物業稅主要分為三項,首先是印花稅 Stamp Duty Land Tax ,是完成購置過程時需繳付的物業稅項,款額根據樓價而定,以累進稅階計算,亦會受其他因素而有不同計算方法,包括過往曾否於全球任何地方置業、甚至配偶有否曾經置業、是否屬於非本地居民買家(Non-resident buyers)、物業何時建成等。2021年10月1日起,住宅物業印花稅,將還原原有稅階,12萬英鎊起的物業,首置客才獲得豁免繳交印花稅,非首置客則須繳交3%。

入息稅

第二種是入息稅 Income Tax ,又稱個人收入稅或個人所得稅。在英國當地產生任何收入並扣除「可扣稅開支」(Allowable Expenses)後,該數額將用作計算入息稅。如果買家持有英國護照(並非BNO),更可享有個人免稅額用於扣稅。2021-22年度的個人免稅額為£12,570. 物業產生的收入, 並不獨立計算, 而是與其他如薪俸收入一併計算。總收入扣除可扣稅開支及免稅額後, 首£37,700 (2021-22年度)需繳付20%的入息稅, 其後則以40-45%計算。

增值稅

最後一種就是市場最關注的增值稅 Capital Gain Tax。因為香港並無資產增值稅,因此部分英國投資者可能對此稅項比較陌生。其實很多國家都有資產增值稅,只是香港沒有,而英國就是其中一個需要繳付此物業稅項的國家。在英國投資物業,在售出時賺取的樓價升幅,需要繳付 18% 至 28% (視乎賣家的稅階)的增值稅。增值稅每年有一個固定的免稅額,而且如果該物業並非全部時間均用作收租用途更可獲得減免。

資產增值稅需在售樓後30日內向英國稅務海關總署(HMRC)申報,支付方式可透過網上銀行、大額支付系統CHAPS、 跨行代收代付系統BACS,海外戶口、郵寄支票等繳交稅項。

值得一提的是,成為英國居民後,確實享不少其他優惠政策,其中包括首次置業享有5%首期上車方案。即是 Help To Buy。

首置Help To Buy 5%首期上車

政策原意是幫英國居民置業,亦屬於政府可負擔房屋計劃(Affordable home ownership schemes)之中,以較低的首期,即是買家僅付5%首期,政府會提供40%住宅權益貸款(Equity Loan),買家另外向銀行申請55%按揭上車。其中政府批出的貸款首5年並不收任何利息,第6年起才會計算利息,利息是按每年零售物價指數(Retail Price Index)的增長而定出利率。 Help To Buy政策在英格蘭、威爾士、蘇格蘭及北愛爾蘭各有不同,這次會以英格蘭為主,英格蘭亦細分倫敦和倫敦以外地區。

以倫敦為例,Help To Buy樓價上限為60萬英鎊,5%首期只需3萬英鎊,加上政府貸款的24萬英鎊及銀行貸款的33萬英鎊便可成為業主。 Help to buy計劃開放給英國居民申請,而BNO Visa、Tier 2工作簽證等亦符合資格。Help to Buy是不適用於二手市場,房屋定位是全新的物業,變相移民買家購入全新一手樓花,會較為多一重優惠。

買賣的雜費支出

除了稅項,英國物業買賣的雜費開支亦是不容忽視。首先是首期。由於銀行承造最高七成按揭,故買家需在成交前預留三成資金作首期之用。另準買家要預留資金繳付律師費,一般來說大約400-1500英鎊,視乎不同地區及物業複雜程,當中還可能會因加速完成個案的費用,以及律師需進行查冊或查證土地規劃文件的費用。

如果買樓涉及按揭,銀行會收取「安排費」以及「預留費」作為審核文件的費用,不同銀行收費不同。申請期間,還要求借貸人進行基本的物業估值,大約為150至700英鎊左右。另外部份銀行則要求買家提交「Homebuyer’s Report」(全面單位報告) 及building survery(結構報告),收費350英鎊至500英鎊。

至於代理佣金,如果買賣涉及二手樓,則需繳交經紀佣金,但多數由賣方獨力承擔,一般為樓價0.75%-3.5%,另加增值稅。

在英國買樓需支付予地主地租(Ground Rent),跟本港的地租及差餉概念相似,一般來說每年金額約400英鎊,地主有權追收六年內的地租,並要求一次過找清。另外,業主也需支付維修地方設施及環境的「地方稅」(Council Tax)。政府會按物業分八個A-H等級。樓價愈高,等級愈高,所需繳的「地方稅」也愈高,一般來說每年金額約1,400-1,800英鎊不等。

英國樓

大眾最關注的一定是租金收入稅項。在英國買樓收租所得需要繳交「收入稅」(Income Tax)。部份物業管理公司會先把代業主收到的租金扣起一部份作繳稅之用;也可以在得到局方批准後,直接從租務託管公司取回整筆租金收入,之後再自行交稅。租金收入扣減維修費、律師費、會計師順、地租及差餉、保險及傢俬等費用後,再按淨收入收取0-45%的稅項不等。

買樓費用預算表

在英國買樓,首期大約預樓價一成至三成視乎個別發展商及項目而定。一般而言,樓花項目首期會較低,現樓項目首期由於已屆落成,會相對較高。

其他費用如下:

律師費:1,000至1,500英鎊

經紀佣金:如果買賣涉及二手物業,買方可省卻這項開支,因通常由賣方繳付1.5 至2% 。

銀行按揭費:安排費2000鎊

按揭經紀中介費:1,000至1,500鎊

物業估價費:150至700鎊

結構報告費:350至500鎊

如果物業是樓花,發展商會要求買家在簽訂合約6個月後繳付部分樓價。物業竣工後,律師通知買家驗樓,並告知交樓日期,交樓當日,亦會由銀行向發展商匯入全部按揭金額,整個交易完成。

永久業權VS租賃業權

另一個要注意的是英國物業的永久業權(Freehold)與租賃業權(Leasehold)的分別。

英國與本港買賣物業最不同之處,相比於香港買樓只有物業業權,並沒有地權。英國物業可以分有限租賃產權及永久產權(Freehold) 兩種,前者與香港相若,物業的擁有權只包含建築物,沒有土地的擁有權,更需按時向地主(Landlord) 繳交地租及管理費用;而永久產權的持有者,則是同時擁有建築物及土地的使用權。

早前英國政府公佈對有限租賃產權物業房屋產權的重大改革預案,預計全英此類產權房產的450萬業主受惠。有限租賃產權的別墅或公寓的業主,將可以將其產權延長至最長990年,地租的成本更會降低。

英政府阻非法資金入樓市

此外,英國政府對於海外資金的審查亦越來越嚴謹,推出新的物業登記制度,要求外國業主或英國物業買家必須披露身份,以打擊非法資金流入英國。2022年3月,國會通過《2022經濟犯罪(透明及執法)》法案,旨在阻截非法資金進入樓市。 由8月開始,所有涉及匿名外國買家的交易,都必須向註冊機構Companies House披露業主、受益人及管理人員的真實資料,方可向土地登記處註冊交易。

但一般而言只要是準備妥當相關證明及文件,全數都可獲批。買家於調查中只需提供文件包括身份證明文件、最近3個月的銀行帳單及住址證明等,以證明買家的身份;及後根據不同發展商做法,買家需提供入市資金來源的證明,如一般打工仔儲錢買樓,可提供近半年的銀行帳單、如賣樓套現獲得資金亦需提供賣樓證明等。 

即時查詢

此外,早前英國內政大臣柏斐文表示,低技術移民及留學生佔英國移民數量太多,他們帶同大量親屬到英國,為英國經濟帶來一定的影響,強調政府會檢視現時移民政策,減少淨移民人數。消息一出即引起大量人關注,尤其是港人擔心卓慧思政府會取消對BNO的5+1移民政策。萬一英國政府打算取消計劃,有何移民方法適合,或是加緊移民步伐?

英政府取消BNO移民機會微

然而,英國政府取消BNO移民的機會較微,英國於2022年8月指秋季將進一步放寬BNO政策,讓1997年後出生的年輕人,只要父母一方持有BNO都可以獨立申請移民;而英國政府亦撥千萬元推行「歡迎計劃」,協助移英人士學習英文,融入英國生活。

英國 買樓

透過BNO 5+1移民的話,初到埗時以海外買家身份在英國買樓,需要繳付額外2%的英國海外物業稅;當買家繼續在英國住滿183日或以上,將會被英國稅務及海關總署視為英國居民(非英國公民),可在物業成交後12個月內申請退回初時多交的2%印花稅。

至於內政大臣所言,其實更多是針對難民政策,英國政府稱每年花費15億英鎊、每天花費超過470萬英鎊用於安置無家可歸的移民。於現時經濟大環境而言,上述開銷的確是「有出無入」,對英國經濟增長未有太大貢獻。配合近日英國財相關浩霆公布政府的「迷你預算」(Mini-budget),削減國民保險、取消提高公司稅收計劃、削減購買房產的印花稅。政府亦計劃在國內多地建立低稅區等,似乎所有的政策都傾向於挽救英國經濟。

另外,有當地代理統計發現,自2021年4月起,增加樓價2%的海外買家稅,買家入市意欲不跌反升,2022年9月份英國樓價按月升0.7%。加上削減印花稅措施,及英鎊弱勢提供的匯價折扣足以彌補入市成本,對於海外買家而言,匯率差異更成為買家入市的一大動力。再者,大量海外留學生重回英國,租務市場又見活躍,到底現時是否入市時機,聰明的投資者不妨考慮一下。

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(以上資料只供參考,一切以銀行最終批核及最新公佈為準。)

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