【一文尽览】把握英镑低水入市机会 英国买楼全攻略

英国推出半世纪以来「最强减税」方案后,英镑暴跌,镑汇波动之下,对于一众计画移民或投资英国物业的港人,绝对是「佳音」,皆因在英国买楼变相打八折,如同早十年内地人来香港买豪宅一样。

英国政府近年来不断推出利好楼市的政策,从而吸引海外投资者和海外专业人才移民。然而受到2019冠状病毒影响,不少地产项目交楼期延迟,导致市场上出现供不应求的现象,根据英国土地注册处(HMLR)2022年最新报告显示英国房屋价格平均上升15.5%,即使面对经济不明朗因素,英国房地产市场仍然稳步上升。

英国再推印花税优惠 投资回报更上一层楼

英国的减税方案造成英国金融市场动荡,加上美元强势,英镑早前插水式暴跌,英镑兑人民币一度跌穿7.49水准,虽然英镑汇率目前已回稳,但依然处于弱势。买家受惠于英镑低水以及印花税减免,变相打折买房。加上英国租金近日创历史新高,使英国物业的投资回报更上一层楼。

英国财政大臣Kwasi Kwarteng于9月23日宣布把物业印花税免税门槛由12.5万英镑,调高至25万英镑;而首次置业人士的印花税免税门槛则由30万英镑调高至42.5万英镑,预计新措施将会每年协助20万买家免除缴付印花税。由于这次印花税减免计画为永久性措施,与去年印花税假期的不同之处是买家不用赶于短时间内入市亦可享受优惠,市场有充足的时间消化消息及购买力,将会为楼市带来长远的正面影响。

英国租金回报创历史新高

英国各地的租金表现强劲,据大型房地产中介及顾问服务机构Hamptons的最新资料显示,英国10月份的每月平均租金已飙升至1,204英镑,按年升7.1%,其中伦敦的租金更录得按年升幅27%。据房地产经纪公司Foxtons的资料显示,英国伦敦10月住宅平均租金升至每周571英镑再创新高,按月升4%。伦敦中部的租金成本则按年升近30%至每周643英镑水准。

英国房屋按揭贷款利率上涨,使更多的潜在买家继续租房居住,也是英国租盘持续供不应求的重要原因之一,导致租金持续上升。Foxtons资料显示伦敦10月有2.2万个新单位放租,为今年以来月度最低。即是平均每22个租客需要竞逐一个租盘,租盘的短缺程度为2018年以来最紧张。投资者可趁英镑低水及楼价回档期间入市,不但能赚取高租金回报,也能赚取可观的汇率及楼价升值潜力。

英國樓

另一方面,英国新任首相辛伟诚最新发表的谈话时表明,英国目前最需要的是稳定及团结,其首要任务是团结党和国家,他在竞选时承诺回归传统的保守经济价值观。市场预计,辛伟诚上任后英国或将回归紧缩经济,将会推出大幅削减支出措施,重建英国财政名声。

辛伟诚作为前财政大臣的经验,对现时经济陷入困境的英国而言相信是有利的;就任财政大臣时推出的政策得仍受多方赞誉,政策上的表现可谓相当不错。英国主要民意调查网站之一YouGov的数据显示,英国民众对辛伟诚出任财相后的表现基本上是认可的,支持率平稳保持在半数以上。

辛伟诚于2020年2月出任财相,其时英国因新冠疫情重创经济,成为其上任后要面临的严峻考验,而且是自第二次世界大战以来最大的挑战:如何带领英国走出病毒大流行和经济活动大幅度停滞的困境。同年7月份公布的夏季财政预算案中,印证财相所讲的「不惜代价」拯救经济,财案内推出大规模借贷和社会扶持政策,助国人度过难关,一度获得很高的民意支持率。相信各位读者仍记得2年前推出的印花税假期(Stamp Duty Holiday)亦是出自辛伟诚之手,当时成功带动英国楼市,楼价及成交量均录得稳定增长。

财相亦于早前大刀阔斧取消卓慧思政府提出的减税措施,针对物业印花税的部份并未有删减,相信与英国望吸纳更多国外投资者及本地买家入市有关,有助刺激当地经济。

如果想自行蒐集当地楼市数据大部分的揾屋网如Rightmove及Zoopla都有自己的研究数据团队,定期会发布各区楼价,亦可以观察市场现时放盘叫价及叫租。大型银行Halifax设有Halifax House Price Index,每月都会发布全国楼价数据。

近日英国通货膨胀严重,英国公布政府「迷你预算Mini-budget」。具体措施包括削减国民保险及取消提高公司税收计划,同时减免买楼印花税,希望通过这些减税计划来刺激经济、遏制通胀。在刺激房地产发展方面,印花税的免税额度将会上调至25万英镑;首次置业的买家免税额度更上调至42.5万英镑;且能够申请税收减免的物业价值也将从50万英镑上调至62.5万英镑,预期将有超过20万人受惠。

投资自住也好,拣选信誉良好的发展商,同时要考虑该发展商的项目于英国哪区。因为英国地大物博,有不少发展商于不同区域都有发展项目,有些则于乡郊地区发展,故买家应根据自己心水地区去选择发展商。而大型上市公司一般都有质素保证,亦可以考虑。

对于有意置业人士来说,印花税绝对是一笔很大的支出,在印花税减免政策下,大大提升购买房子的吸引力。英政府宣布减税后,英镑亦大幅贬值,上述两个利好的现象对于想在英国投资房地产的人来说,现在绝对是入手的大好时机,新政策相信会进一步刺激当地楼市需求。

然而,市场上提供的英国物业资讯,往往不够全面及透明,美联环球手握逾200个英国新盘及当地物业的销售代理权,横跨超过10个以上城市,为全香港可以提供最多英国新盘的物业代理,同时也提供租楼服务,对当地物业市场的掌握,自然胜人一筹。如是者,如果想了解在英国买楼的程序、费用及按揭等资讯及攻略,以下的文章内容,绝对是你收藏备忘录的不二之选。

香港楼VS英国楼

英国楼回报率较高 

其实,在英国买楼,抑或购买在香港境外的海外物业,很大程度上,都是基于回报率较买香港楼高。事实上,英国楼价普遍比香港低,不少地方租金回报率可达4%,个别城市更高达7.5%。相比之下,在香港买新楼,租金回报率最高都只可达3%,普遍只有2%左右。

英国楼按揭条款较辣

按揭条款上,英国楼就比较复杂,而且门槛较高,一般港人最高只可做到70%按揭,按揭年期一般为20年,而且多数只接受英镑供楼,即供楼期间业主仍要承受汇率风险。至于英国银行也需要对买家进行加息两厘的压力测试,供款占入息不得多于五成。

按揭息率方面,英国按揭息率,大致可分「定息按揭」(Fixed rate mortgage)、「浮息按揭」(Lifetime tracker mortgage)、「供息不供本」(Interest-only mortgages)。但所谓「定息按揭」也会有一个两年、三年的定息期限(Initial rate period),之后可以续选定息或浮息按揭来供楼。部份银行还容许买家选用「定息按揭」时可以只供息不供本;或选用「浮息按揭」时只供息不供本。现时一般息率约为3.5厘左右。

不过,香港人是可以在英国银行申请按揭贷款的,但当然成功与否最终还看申请人及物业质素而定。香港如汇丰银行、东亚银行、中国银行等,也有为香港买家提供英国物业按揭,买家可以在香港递交文件至英国银行批按揭。

英国楼按揭普遍不会有回赠,不论是申请六成或七成按揭,银行均会要求申请人进行压力测试,以判断会否批出按揭及按揭成数,整个批核时间约为数个月。银行进行的压力测试会根据收入及物业租金情况而进行批核,过程会较买香港楼为长及严谨,详情可事先向专家查询如透过美联环球买入英国物业单位,职员会提供按揭转介服务,由银行职员直接联络买家有关申请按揭事宜及批核结果,过程方便简易。HSBC Expat是属于汇丰银行在英国皇家属地泽西岛(Jersey)的分支机构,在香港设有专属部门,由职员专责处理英国物业按揭服务,开户过程约需数星期。另银行要求申请人要达到年薪50,000英镑,即每年约港币49万元或月入约港币40,833元

对比下,香港新按揭保险措施,可申请最高八成按揭贷款的楼价上限将有1,000万元提升至1,200万元,首置人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限则由现时800万元提升至1,000万元。随着香港开始跟随美国加息,香港金融管理局(金管局)2022年9月23日向银行发出指引,将物业按揭贷款利率压力测试要求由现时的3厘,下调至2厘。

若果以500万元楼价计算,以现时最优惠利率(P按)P-2.4厘,实际利率2.725厘,以30年还款期计算,每月供款2.03万元左右,以供款占入息比率(DTI)不超过50%,买家收入至少要4.06万元。

的确,英国与香港文化接近,除了移居当地,英国楼价一直持续上升,一直有不少香港人未入籍先买入当地物业收租。买入一个英国单位一般至少要七位数字,如想为英国楼申请按揭,可选用浮息按揭(Tracker Interest Rate)供楼,究竟买英国楼收租可以做到几多按揭成数?还款期可以多长?最大贷款额可以做到几多?

按揭成数

60%

75%

息率

英国基准利率+2.49%

英国基准利率+2.99%

最大贷款额

2,000,000英镑

1,000,000英镑

还款期

30年

30年

安排费用

1,797英镑

1,797英镑

最长还款年期

30年

30年

英国楼收租按揭成数、息率、贷款额

一般而言,为英国的出租物业申请按揭,可选用浮息按揭(Tracker Interest Rate),即根据英国基准利率再加一定息率,形式上与香港的H按类似,供款因利率市场产生变化,在低息环境下较受欢迎。按揭成数方面,最大可做到七成五,但按揭成数愈高,息率亦会出现变化。现时申请按揭,可选择申请六成按揭或七成半按揭计划,两者的息率及最高贷款额会有所不同。

如果申请六成按揭,息率为英国基准利率(England base rate)+2.49%;如果申请七成半按揭,息率为英国基准利率+2.99%。现时英国基准利率为3%,所以选用六成按揭,息率为5.49%,七成半按揭则为6.99%。如果选用六成按揭,最高贷款额为2,000,000英镑;如果选用七成半按揭,最高贷款额为1,000,000英镑。而最长还款期可做到2至30年,个别例子最长更可做到40年,现时香港人一般会做25年还款期。压力测试不论是申请六成或七成按揭,银行均会要求申请人进行压力测试,以判断会否批出按揭及按揭成数,整个批核时间约为3个月。不论是六成或七成半成按揭,均需支付英镑1,797元作为安排费用。

英国一手楼 VS 二手楼

初步了解入市英国楼条款后,有兴趣买入英国楼的话,最直接通常会选购一手全新物业。一般来说,如果看中了心仪单位,代理会要求准买家在签署《初步买卖协议》及支付订金,订金金额多数介乎1,000至5,000英镑不等。之后可书面授权英国执律师来协助办理买卖合约事宜。部份代理会提供合约翻译服务,及与发展商安排签约安排,准买家一般并不需飞往当地处理买卖合约。签订买卖合约后,买家需要支付期首期,首期多为楼价10-20%,并存于在发展商的律师楼户口内。买家需按合约条款分期缴交部份楼价。

新盘首期为一至两成

在交楼前六个月,买家需要向银行办理英国按揭。正如上述提及,多数大型银行 都有为海外买家提供按揭贷款产品。当物业完工时,律师会通知买家收楼,届时买家可亲临当地验楼或委托验楼师代办,之后便可告诉律师确实的收楼日期,银行便会把贷款余额支付发展商。

反之,在英国购买二手物业程序,相对较一手楼复杂,可以透过当地地产代理、或自行在一些网上平台上寻找。看中物业,透过代理购买英国二手楼后,代理会协助议价及签署「销售备忘」,内含成交价格以及其他成交细则。在签署「销售备忘」后,代理会协助买家填表申请按揭贷款,银行视乎情况寻找估价行为物业估值,才决定是否批出按揭贷款。完成按揭审批程序,律师才进入交易程序。

最后,业主律师会草拟合约,而买家律师会对物业作调查,双方完成后才签署合约。在双方「交换合约」一刻,买家需支付10%订金。其后当双方律师也认为文件齐全,才会要买家支付楼价余额。

二手楼买卖流程长则达半年以上

相对一手楼买卖,以及跟香港买卖二手楼时间来比,整个买卖二手英国楼流程也会较长,长则可达半年以上,银行需要进行更多的物业背景审查,准买家须预备较长交易时间才可以。再者,英国物业有分为Freehold「永久业权」及Leasehold「租赁业权」。

相比之下,「租赁业权」需支付一定的管理费及地租,也需受制于永久业权的条款而定。虽然部份物业属于999年期的「租赁年期」,但却可容许地主在期内加地租,部份会每十年加双倍地租,增加买家成本。而且一旦期内地主把土地转让第三方,第三方未必受制于租赁权条款的承诺,而可以上调地租。

再者,部份银行会拒绝为楼龄过高、面积太细小、或结构出现问题的物业提供按揭,尤其一些旧楼翻新的物业,过去也出现拒批按揭的情况,变相买家购入全新一手楼花,会较为稳阵。

户型选择多元

据统计,英国楼盘最多人买400至800万元单位,投资客较多选择一至两房单位,而自用客则通常会选购2至4房的户型。

到底如何选择适合自己的城市,可由工作、校区以至退休三大层面考虑。

工作就业而言,Reading (雷丁)有英国矽谷之称,Microsoft微软、Oracle甲骨文、小米、Huawei华为等;另外,也有其他不同行业的大型公司进驻当地,例如「会计界Big Four」的四大会计师行、百事可乐、英国保诚保险等,各个行业百花齐放,造就了不少中、高层职位的就业机会。

另曼彻斯特(Manchester)对于港人而言一定不陌生,因曼城是近年港人的热门移居地。作为英国第二人口最高的城市,并且是英国政府大力发展北部的城市之一,曼城非常有活力,很多大学生毕业后亦留在曼城发展,北部NOMA 更有多间IT巨企进驻,另外市中心西面更有SALFORD QUAYS,大型传媒及IT公司都设置总部及办公室。

如以校区作选择,Kent (肯特) 学术成绩优秀的小朋友,可以考虑TonbridgeRoyal Tunbridge Wells 附近地区,拥有不少著名、公开考试成绩优秀的Grammar School文法学校和私立日校。另Kingston upon thames
区内总共有67间中小学,其中被评为杰出(Outstanding)的学校共28间,区内著名的The Tiffin School男校和女校成绩一直位居全英前50名,每年牛剑升学率达25%左右。

若果是享受退休生活,Kent (肯特) 有「英格兰后花园」的美誉,Kent算是已经发展得相当成熟的区域,很受伦敦上班族欢迎,当地环境十分优美,距离伦敦仅约40分钟车程。居民普遍是比较富裕的本地家庭,地区人口密度较低,社区人文质素也较高。

剑桥新楼33.9万镑入场

当中位于英国英格兰东区域剑桥郡的城市,是大不列颠及北爱尔兰联合王国历史最悠久的大学城,相信不少都有听过世界知名,于1209年创立的剑桥大学,与牛津大学合称为「牛剑」,是英国最重要的两家大学,也是全球最顶尖的大学之一。其校务运作、学术声望、社会地位等在世界上都没有几家可以和它相比较。

近期有新项目Knight Park Rubicon推出,位处M11和A14公路旁边,33.9万英镑可入场,提供62户,单位面积由418至1,946平方呎,户型由开放式至4房户不等,预计2023年交楼。交通方面,距离剑桥大学只需4分钟车程;距离剑桥火车站亦13分钟车程,同时,只需一个半小时左右车程就可到达伦敦市中心,搭火车的话则更快,从而剑桥火车站到伦敦King Cross甚至不用一小时车程。

伦敦新现楼项目 即买即住

首都伦敦更有新现楼项目推出,名为The Stage,120万英镑入场,提供412户,户型由开放式至4房户不等。项目发展商Galliard Homes成立于1992年,是一家房地产开发,酒店管理和管理集团,负责管理伦敦和英格兰南部的多用途、住宅、酒店和商业项目。项目属London Zone 1位置,Shoreditch High Street是伦敦最具有创造力和文化活力的行政区之一,与纽约布鲁克林、柏林米特区、巴黎玛黑区并称为全球四大创意街区。
从项目出发,到达伦敦各高校也十分的便利,地铁10-30分钟皆可到达伦敦城市大学、国王学院、伦敦政经等各名校。

英国矽谷雷丁投资潜力优厚

被称为「英国矽谷」的雷丁是英国经济表现最好的区域之一,具显著的发展和投资潜力。大型基建「横贯铁路」Elizabeth Line即将在2023年全面落成,由雷丁火车站出发最快仅需23分钟便可直达伦敦市中心的帕丁顿车站,方便通勤伦敦各区,因此有部分伦敦上班族也会选择在生活成本更低的雷丁居住。

雷丁 英國樓

项目发展商Berkeley Group在过去的五年中,于伦敦、伯明翰和英格兰南部建造超过19,200所房屋。伯克利集团是一间伦敦证券交易所(FTSE 100)的上市公司。最新推出Sunninghill Square,52.5万英镑入场,户型由2房户至5房户不等,分层单位以至独立屋都有供应,预计2023年第一季交付。

英格兰后花园肯特郡

被称为英格兰的后花园的肯特郡,离伦敦市中心大约45分钟火车。肯特郡是目前英国最大的文法学校校网之一,全英国160间文法中学中,33间文法中学位于肯特郡,占2成。肯特大学 (University of Kent)也很优秀。肯特大学可说是英国的欧洲大学,于1965年成为英国境内第一间正式获得授予大学学位资格的学校。

项目发展商Berkeley Group在过去的五年中,于伦敦、伯明翰和英格兰南部建造超过19,200所房屋。伯克利集团是一间伦敦证券交易所(FTSE 100)的上市公司。最新推出Hollyfields,36万英镑入场,户型由1房户至5房户不等,分层单位以至独立屋都有供应,预计2023年第二季交付。再者,项目距离不少知名学府极近,包括Claremont 小学只是3分钟车程;Tunbridge Wells 男女子文法学校只需11分钟车程;Weald of Kent文法学校亦只需11分钟车程;Radnor House School 只需26分钟车程。

买楼税项

英国买楼税项出名复杂,不过不用担心,留意我们的资讯,就可以将投资风险及困难降至最低最小。

印花税

大致上,英国的物业税主要分为三项,首先是印花税 Stamp Duty Land Tax ,是完成购置过程时需缴付的物业税项,款额根据楼价而定,以累进税阶计算,亦会受其他因素而有不同计算方法,包括过往曾否于全球任何地方置业、甚至配偶有否曾经置业、是否属于非本地居民买家(Non-resident buyers)、物业何时建成等。2021年10月1日起,住宅物业印花税,将还原原有税阶,12万英镑起的物业,首置客才获得豁免缴交印花税,非首置客则须缴交3%。

入息税

第二种是入息税 Income Tax ,又称个人收入税或个人所得税。在英国当地产生任何收入并扣除「可扣税开支」(Allowable Expenses)后,该数额将用作计算入息税。如果买家持有英国护照(并非BNO),更可享有个人免税额用于扣税。2021-22年度的个人免税额为£12,570. 物业产生的收入, 并不独立计算, 而是与其他如薪俸收入一并计算。总收入扣除可扣税开支及免税额后, 首£37,700 (2021-22年度)需缴付20%的入息税, 其后则以40-45%计算。

增值税

最后一种就是市场最关注的增值税 Capital Gain Tax。因为香港并无资产增值税,因此部分英国投资者可能对此税项比较陌生。其实很多国家都有资产增值税,只是香港没有,而英国就是其中一个需要缴付此物业税项的国家。在英国投资物业,在售出时赚取的楼价升幅,需要缴付 18% 至 28% (视乎卖家的税阶)的增值税。增值税每年有一个固定的免税额,而且如果该物业并非全部时间均用作收租用途更可获得减免。

资产增值税需在售楼后30日内向英国税务海关总署(HMRC)申报,支付方式可透过网上银行、大额支付系统CHAPS、 跨行代收代付系统BACS,海外户口、邮寄支票等缴交税项。

值得一提的是,成为英国居民后,确实享不少其他优惠政策,其中包括首次置业享有5%首期上车方案。即是 Help To Buy。

首置Help To Buy 5%首期上车

政策原意是帮英国居民置业,亦属于政府可负担房屋计划(Affordable home ownership schemes)之中,以较低的首期,即是买家仅付5%首期,政府会提供40%住宅权益贷款(Equity Loan),买家另外向银行申请55%按揭上车。其中政府批出的贷款首5年并不收任何利息,第6年起才会计算利息,利息是按每年零售物价指数(Retail Price Index)的增长而定出利率。 Help To Buy政策在英格兰、威尔士、苏格兰及北爱尔兰各有不同,这次会以英格兰为主,英格兰亦细分伦敦和伦敦以外地区。

以伦敦为例,Help To Buy楼价上限为60万英镑,5%首期只需3万英镑,加上政府贷款的24万英镑及银行贷款的33万英镑便可成为业主。 Help to buy计划开放给英国居民申请,而BNO Visa、Tier 2工作签证等亦符合资格。Help to Buy是不适用于二手市场,房屋定位是全新的物业,变相移民买家购入全新一手楼花,会较为多一重优惠。

买卖的杂费支出

除了税项,英国物业买卖的杂费开支亦是不容忽视。首先是首期。由于银行承造最高七成按揭,故买家需在成交前预留三成资金作首期之用。另准买家要预留资金缴付律师费,一般来说大约400-1500英镑,视乎不同地区及物业复杂程,当中还可能会因加速完成个案的费用,以及律师需进行查册或查证土地规划文件的费用。

如果买楼涉及按揭,银行会收取「安排费」以及「预留费」作为审核文件的费用,不同银行收费不同。申请期间,还要求借贷人进行基本的物业估值,大约为150至700英镑左右。另外部份银行则要求买家提交「Homebuyer’s Report」(全面单位报告) 及building survery(结构报告),收费350英镑至500英镑。

至于代理佣金,如果买卖涉及二手楼,则需缴交经纪佣金,但多数由卖方独力承担,一般为楼价0.75%-3.5%,另加增值税。

在英国买楼需支付予地主地租(Ground Rent),跟本港的地租及差饷概念相似,一般来说每年金额约400英镑,地主有权追收六年内的地租,并要求一次过找清。另外,业主也需支付维修地方设施及环境的「地方税」(Council Tax)。政府会按物业分八个A-H等级。楼价愈高,等级愈高,所需缴的「地方税」也愈高,一般来说每年金额约1,400-1,800英镑不等。

英國樓

大众最关注的一定是租金收入税项。在英国买楼收租所得需要缴交「收入税」(Income Tax)。部份物业管理公司会先把代业主收到的租金扣起一部份作缴税之用;也可以在得到局方批准后,直接从租务托管公司取回整笔租金收入,之后再自行交税。租金收入扣减维修费、律师费、会计师顺、地租及差饷、保险及傢俬等费用后,再按净收入收取0-45%的税项不等。

买楼费用预算表

在英国买楼,首期大约预楼价一成至三成视乎个别发展商及项目而定。一般而言,楼花项目首期会较低,现楼项目首期由于已届落成,会相对较高。

其他费用如下:

律师费:1,000至1,500英镑

经纪佣金:如果买卖涉及二手物业,买方可省却这项开支,因通常由卖方缴付1.5 至2% 。

银行按揭费:安排费2000镑

按揭经纪中介费:1,000至1,500镑

物业估价费:150至700镑

结构报告费:350至500镑

如果物业是楼花,发展商会要求买家在签订合约6个月后缴付部分楼价。物业竣工后,律师通知买家验楼,并告知交楼日期,交楼当日,亦会由银行向发展商汇入全部按揭金额,整个交易完成。

永久业权VS租赁业权

另一个要注意的是英国物业的永久业权(Freehold)与租赁业权(Leasehold)的分别。

英国与本港买卖物业最不同之处,相比于香港买楼只有物业业权,并没有地权。英国物业可以分有限租赁产权及永久产权(Freehold) 两种,前者与香港相若,物业的拥有权只包含建筑物,没有土地的拥有权,更需按时向地主(Landlord) 缴交地租及管理费用;而永久产权的持有者,则是同时拥有建筑物及土地的使用权。

早前英国政府公布对有限租赁产权物业房屋产权的重大改革预案,预计全英此类产权房产的450万业主受惠。有限租赁产权的别墅或公寓的业主,将可以将其产权延长至最长990年,地租的成本更会降低。

英政府阻非法资金入楼市

此外,英国政府对于海外资金的审查亦越来越严谨,推出新的物业登记制度,要求外国业主或英国物业买家必须披露身份,以打击非法资金流入英国。2022年3月,国会通过《2022经济犯罪(透明及执法)》法案,旨在阻截非法资金进入楼市。 由8月开始,所有涉及匿名外国买家的交易,都必须向注册机构Companies House披露业主、受益人及管理人员的真实资料,方可向土地登记处注册交易。

但一般而言只要是准备妥当相关证明及文件,全数都可获批。买家于调查中只需提供文件包括身份证明文件、最近3个月的银行帐单及住址证明等,以证明买家的身份;及后根据不同发展商做法,买家需提供入市资金来源的证明,如一般打工仔储钱买楼,可提供近半年的银行帐单、如卖楼套现获得资金亦需提供卖楼证明等。 

此外,早前英国内政大臣柏斐文表示,低技术移民及留学生占英国移民数量太多,他们带同大量亲属到英国,为英国经济带来一定的影响,强调政府会检视现时移民政策,减少净移民人数。消息一出即引起大量人关注,尤其是港人担心卓慧思政府会取消对BNO的5+1移民政策。万一英国政府打算取消计划,有何移民方法适合,或是加紧移民步伐?

英政府取消BNO移民机会微

然而,英国政府取消BNO移民的机会较微,英国于2022年8月指秋季将进一步放宽BNO政策,让1997年后出生的年轻人,只要父母一方持有BNO都可以独立申请移民;而英国政府亦拨千万元推行「欢迎计划」,协助移英人士学习英文,融入英国生活。

英國 買樓

透过BNO 5+1移民的话,初到埗时以海外买家身份在英国买楼,需要缴付额外2%的英国海外物业税;当买家继续在英国住满183日或以上,将会被英国税务及海关总署视为英国居民(非英国公民),可在物业成交后12个月内申请退回初时多交的2%印花税。

至于内政大臣所言,其实更多是针对难民政策,英国政府称每年花费15亿英镑、每天花费超过470万英镑用于安置无家可归的移民。于现时经济大环境而言,上述开销的确是「有出无入」,对英国经济增长未有太大贡献。配合近日英国财相关浩霆公布政府的「迷你预算」(Mini-budget),削减国民保险、取消提高公司税收计划、削减购买房产的印花税。政府亦计划在国内多地建立低税区等,似乎所有的政策都倾向于挽救英国经济。

另外,有当地代理统计发现,自2021年4月起,增加楼价2%的海外买家税,买家入市意欲不跌反升,2022年9月份英国楼价按月升0.7%。加上削减印花税措施,及英镑弱势提供的汇价折扣足以弥补入市成本,对于海外买家而言,汇率差异更成为买家入市的一大动力。再者,大量海外留学生重回英国,租务市场又见活跃,到底现时是否入市时机,聪明的投资者不妨考虑一下。

如对申请英国楼按揭有任何疑问,欢迎与我们联络了解更多,隔山买牛自然更加清晰及轻松。

(以上资料只供参考,一切以银行最终批核及最新公布为准。)

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