【收租養老】以後的富貴榮華 就靠現在買樓了

中國是世界上老年人口最多的國家,也是人口老齡化最嚴重的國家之一。截至2018年底,中國60歲及以上老年人口約2.49億,占總人口的17.9%;65歲及以上人口約1.67億,占總人口的11.9%。國家衛健委於今年7月發佈:2018年中國人均預期壽命達到77歲,部署退休活刻不容緩!從古至今,中國人都有一個“三宅一生”的傳統智慧,即每個人一生都有三層樓,青年安家、中年置業、晚年養老。但一線城市高企的樓價使得租金回報率微乎其微,轉戰香港是否是更好選擇?

中國人有多喜歡買房投資?

在中國人的傳統思維中——有房就有家,更現實一點來說,房子不僅是一個住所,更是基本生活服務的保障,其中包括出生、落戶、教育、醫療、養老乃至求職等。從可操作性上來說,許多人對買房有一種共識,即如果你已經擁有一套房,就可以利用它套現並擁有第二套、第三套甚至更多。再加上隨時間推進,購買力一直被消耗,很多人會傾向於投資實物,而其中住宅尤為特別,同時具備“投資”和“自住”兩大功能。因此,雖然現時市場上有許多不同類型的投資項目例如股票、債券等可選,但操作上相對簡單、回報又比較穩定的物業投資仍是中國人最為青睞的。

租金回報那麼低還想收租養老?

一線城市如深圳、廣州房價高企,租金回報率較低,僅達到1.5%左右,因此許多人覺得買樓收租與其他投資方式相比,收益較小。但以香港的個案為例,或者會有驚喜。假設2019年買入一個700萬的單位,每月租金約2萬,回報大致2%-3%,但看數字已經優於內地一線城市。長遠來看,錢會滾動亦會通脹。據差餉物業估價署的資料顯示,以C類單位計租金指數:一個位於九龍區700-900呎的三房單位,由1999年的183點升到2018年的376點,20年上升105%;而同期的CPI(綜合物價消費指數)則上升了2成8,不難看出,買樓收租的回報不僅大大跑贏通脹,而且讓其他投資項目例如股票、黃金、債券都無法企及。因此,或許收租養老在內地一線城市並不那麼適用,但在香港卻是最優選擇之一。

如何買到“性價比”之最租盤?

無論本人住在任何城市裡,若在香港有一套房子收租養老,都充滿安全感。那又如何買到收益回報高、客源豐富、租客質素高的房子呢?首先,“零空租期”的租盤毫無疑問最為理想,但這樣的情況通常可遇不可求。稍切實際一些,在買收租樓時應該多留意地段,儘量挑選一些大學附近或內地流動性人口聚集的區域,例如沿線經過多間大學的東鐵線。2020年,馬鞍山至屯門的屯馬線即將通車,到時去九龍、中環的耗時直接縮短,有可能帶動幾個地區的租務。租客方面,易租的物業必須考慮同時具備幾個類型的客人——本地客、內地客、學生客,當然亦都可以在美聯物業之租務成交頁面查詢某物業的租務情況是否活躍以作參考。

連租約盤 值得買嗎?

許多准買家都會提到這個問題,主要是因為連約盤的樓價通常會比市價低5%左右。但羊毛出在羊身上,低的5%包括“無法驗房”、“按揭額減少”等多個因素,入手前必須考慮周全。具體來講,“無法驗房”會產生一定程度的隱患比如改裝隔間等,以至影響按揭結果;另外,即使是符合標準的連約盤也只能承造大約5成左右的按揭,要考慮到自身情況是否可以接受。一個物業的價值要參考其抵押力是否足夠,在這方面連約盤就稍遜一籌。另一方面,需要留意非連約盤在成交日,原業主需要開門給新業主見到空置的單位,連約盤則不具備這個權利。因此,與其說連租約盤是“買便宜了”,不如說是“買少了”。

何時放租賺最多?

據美聯物業房地產資料及研究中心“租金走勢圖”顯示,2019年7月香港平均實用呎租達到全年最高的38.33元,而10月則回落至37.59,但綜合來看,2019年首10個月仍然上漲1.6%。事實上,由於家長不想影響小朋友讀書,暑假是換樓的理想時間;而每年開學之前也會迎來大量非本地學生租務,因此暑期是租務的高峰期;之後幾個月,租務狀況會趨向平穩,租金亦會有所回落。因此,如果想有充分的可選客源同可觀的租金回報,條件允許下於暑假期間房租是明智選擇。

如何遠離“惡租霸”?

雖然租金回報可觀,但異地買樓收租始終有憂心之處,特別是遇見不交租或臨交租、交房失蹤的“租霸”時,一時不知如何是好。事實上,比起想辦法“送走瘟神”治標不治本,更有效的做法是在放租之前,找專業的地產經紀簽署一份標準的租約。其中應當包括退租方面的多項規範,可保障業主權益,遠離“租霸”。

 

想買房or租房?立即按此向客服專員查詢!

微信掃碼關注【美聯物業香港】微信號

解鎖更多香港樓市情報!

微信ID: meilian_hk

相關文章 :

股票收息VS房產收租 如何選?手把手算給你看!... 繼美國3月3日減息後,短短不到兩周時間,3月15日美國又宣佈大幅減息1厘,此舉大有機會令資金繼續流入保值力強的樓市,樓價將面對另一波的升勢。...
股市過山車 樓市怎麼走? 過去幾天,對於全球投資者來說,確實有點呼吸困難。美股星期一跌到熔斷、星期二穀底反彈,沒有系好安全帶的股民們,心臟不好受。活躍在股票市場的金主...
千年等一回 供樓利息正在變少 經過了上周美聯儲提早議息會兩周宣佈減息0.5厘後,與房貸按揭相關的1個月銀行同業拆息近日總體下跌,截止今日(2020)降至約1.12厘,各路...
疫情過後 買房一定要考慮這件事! 最近香港的老牌社區美孚新邨,來了點實在的福利——第6期業主將被豁免住宅、商鋪、停車場2個月的管理費,每戶可節省約2,000至2,800元,成...
分享: