香港現時的總面積約1100平方公里，其中約75%的土地因歷史、地理環境及政治等原因未被開發。但就是這一塊彈丸之地，在高峰年代的賣地收入占政府總收入的極大比例，難怪常聽到有人說，港府賣的是土地的使用權，不僅所有權沒改變，還把香港僅有的一點土地玩活了。
香港政府賣地走到了2019年年末，先有九倉財團低於市場估值約15%拍下啟德發展區C位地皮，後有西九高鐵地王以422億天價被新鴻基地產奪得，再創地皮成交價新高。那麼這上天入地的地價，究竟是怎麼定出來的？
土地屬性
1.地質、地勢
土地本身的屬性對其價格有一定的影響。地質條件最大影響的是土地的承載力，樓層越高、結構越複雜的建築需要越大的土地承載力。而地勢的坡度變化及大小，直接決定了開放商後期建造時需消耗的成本。
2.形狀、面積
土地的形狀決定了土地的利用率，若形狀規則，土地的可選用途就會增多，價格自然較高；而面積也是同理。
外部因素
3.城市規劃
在城市規劃中，不同的用途、容積率、密度的建築對地價的影響很大。即使是同一塊土地，用於商業、住宅或工業都有很大的分別。通常來說，商業用地的效益最高，住宅用地其次，若是工業用途，效益則再次。至於容積率，是指一個社區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。
4.地價政策
有人覺得香港的高樓價是由政府的高地價政策決定的。這裡有幾層猜想的因果關係：首先，政府通過高地價政策實現限制土地供應，繼而限制了成交價導致樓價高，換句話說，就是創造了一種供不應求的樓市環境，導致了價格上漲。而事實上，地價管理政策影響的是開放商的投資興趣，從而影響了地價的高低，但樓價的高低很難一概而論歸結給地價，因為價格通常由供求關係決定。
5.經濟水準
區域內良好的經濟水準會增加開放商的投資信心，帶動地價上升。這是因為良好的經濟水準打造了良性的地產環境，開發商便可在計畫期限內得到預期回報，從而增加資金調配的能力，並投入下一個項目。同樣，消費者在經濟狀況良好的情況下更願意投資、消費、居住，這也會影響地價。
6.人口狀態
人口密度、人口素質和家庭人口構成都與地價密切相關。高密度人口會導致需求量的上升，而高質的項目定位也會吸引高質的人口進區居住，從而帶動區域的整體素質。至於家庭人口結構，也正從傳統的大家族轉變成多個小家庭，應運而生的是小戶型的住宅需求，從而帶動了住宅用地價格的上升。
7.區域地段
買樓最受到關注的因素是“地段”，買地也一樣。土地所在地區的交通配套、商區配套、基建設施及房屋的供應量都會影響其價格。例如近幾年大賣的啟德地皮，無論是地區配套、需求量和升值潛力都很上乘，因此各大開放商都不惜斥天價爭奪土地。
投資收益
8.開發成本
開發成本從支出用途來說主要包括三大類：第一是土地、土建、設備的費用，這個類別的占比通常較大；第二是配套及其他收費支出，包括水、電、煤氣、社區綠化、道路及各類配套費等；第三則是管理費用和籌資成本。開放商要考慮是否有能力支付以上成本並計算可預期的投資回報，才會決定競投價格。
9.地區潛力
地皮所在區域具備的發展潛力，是影響地價的重大因素。而判斷一個地方是否具備潛力，則需要從地理優勢、未來的交通網絡分佈、產業定位（是否有龍頭企業進駐）以及政府是否有政策支援來判斷。
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