二手房交易套路多  看不懂“查冊”分分鐘上當受騙!

二手房產交易中,除了要瞭解銀行估價以及近期的樓盤成交價,避免買貴了外,弄清楚住宅本身是否有隱藏的身世背景也是非常重要的。在香港,買家購入二手房時,可以向地產代理獲取單位的查冊資料,幾乎所有的住宅房產都可以在土地註冊處查閱到相關的房屋資訊和紀錄,方便准買家瞭解住宅的過去,以驗明正身。

“查冊”提供哪些資料?

查冊資料可分為三個重要部分,第一部分是現業主的資料,透過查冊可得知,現任業主的姓名,當年買入價、日期及成交價等。若然發現業主名稱不符合,例如父母以遺囑將單位轉名予子女,查冊上仍未轉名,將難以短期內進行交易。

第二部分是業主的按揭情況,若現任業主有按揭貸款,在查冊上會顯示由哪一間銀行提供,以及按揭的金額數目。不過,有時按揭金額亦會顯示「All money」,意思是無限額或不定額按揭,即日後業主再加按時,業主與銀行不必再簽按揭契,只需簽訂較簡單的貸款協議。

第三部分則為房產物業涉及的糾葛,紀錄有涉及住宅物業但不一定會更改房產擁有權的土地檔資料,舉例如:法庭指令(如押記令等)、入夥紙 、大廈公契(列出大廈樓齡及法定用途)、買賣合約、轉售合約 、提名契等。

“查冊”術語大掃盲

滿意紙

當政府在批出土地給發展商興建樓盤時,會列出一系列規定,例如興建馬路,行人天橋或公園等。發展商在遵照政府的規定指示,完成樓盤建設後,若符合要求,發展商即可獲得政府發出的滿意紙。很多時候,政府在未批出滿意紙前,也會發出分期滿意紙准許發展商出售樓花,甚至允許入夥。因此,有些樓盤入夥多年,因仍未符合政府的規定,而未取得滿意紙。

Tips:

不過,即使沒有滿意紙,有關住宅仍可以在市場上自由轉讓,因為住宅物業權益並非一定要有滿意紙才是有效的住宅權益,所以買家不必因此過分擔憂。

入夥紙

樓盤建築完成,經屋宇署驗樓,符合結構安全,以及適合居住等規定,便可發出佔用許可證(俗稱入夥紙)。市民可以通過土地註冊處,查閱入夥紙。入夥紙會列明多項有關住宅物業的資料,當中最主要的是有關住宅各樓層的單位數量、屋宇署所規定的住宅物業用途以及住宅的樓齡。

Tips:

因住宅各層的用途範圍可能並不相同,故此,買家在查閱入夥紙時須審慎,若發現住宅目前的用途與入夥紙的記錄有別,應儘快尋求法律意見。另一方面,住宅的樓齡是銀行審批按揭貸款的重要指標。一般樓齡越大,銀行的放款年期會越短,貸款額亦會較少。針對樓齡較高的住宅,有的銀行甚至會拒絕按揭貸款申請。

押記令

當債權人上訴法院,向欠債人追討債款成功,但欠債人未能歸還所欠債款,債權人可以向法院申請一個命令,將欠債人的住宅物業加上一項“押記”,這種命令就稱之為押記令。

Tips:

如果某住宅單位上存在押記令,則只有在業主清償押記令中應付金額及有關的訟費,並押金解除後,方可正式出售該住宅,否則買方將需負責清還有關欠債。

大廈公契

大廈公契是香港一份有關建築物業主的權利及責任的文件,具有法律效力,對所有在土地註冊處註冊的業主均有約束力。基本上,大廈公契會列明有關住宅的管理及居住/使用規則,而一份詳盡的公契可多達一百多頁,其中的條款可能包括:

  • 住宅單位不可用作商業活動
  • 列明大廈的公用地方、公共設施
  • 單位業主須遵守的規則(例如不可飼養寵物)
  • 如何成立業主立案法團
  • 如何為大廈保養或維修的問題作出決議
  • 管理費和維修費的計算方法

Tips:

每個住宅通常只有一份大廈公契,並由第一個業主與發展商簽訂,後面的新業主不會跟發展商再簽訂公契。但基於住宅轉售樓契內所規定大廈公契的權益與義務,是由上手業主轉移給新業主的,因此,新業主必須繼續承諾遵守大廈公契規定。

產權負擔

產權負擔,香港俗稱“釘契”,是指土地所有人以外的人對於此土地所擁有的任何權利或利益。產權負擔會降低繼承之土地的價值,但是並不會阻礙土地所有人將其土地讓與他人。常見的產權負擔有以下幾種:

  1. 按揭,如住宅是用作抵押業主欠按揭銀行的所有債款。
  2. 違例建築,凡未經過屋宇署授權而進行的建築工程,無論是增建,或是改建,都屬於違例建築。
  3. 清拆令及維修令,屋宇署有權對需要做清拆或維修的建築發出命令,要求業主解決相關物業問題。
  4. 法庭命令,即押記令。

Tips:

一旦買家買下具有產權負擔的單位後,則需承擔該單位所附帶的法律責任。因此,購買前,買家一定要做好查冊,瞭解業主及住宅身世。

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