回顧香港2019財年首3季賣地計畫 樓市供應還缺貨嗎?

西九高鐵站商業地早前被新鴻基地產以逾422億港元成功投得,成為香港最貴的官地地皮。值得留意,在施政報告公佈後,啟德亦誕生一幅逾百億住宅地王,由中國海外發展、恒基地產、嘉華國際及九龍倉合組的財團以逾159億港元投得,反映地產商對未來香港樓市的信心。不過,未來新供應實質取決於政府賣地和發展商動工的節奏,下面來回顧下2019年財年首3季的賣地計畫情況。

公私營比例調整   私人住宅供應量減

為滿足社會對公營房屋的需求,長遠房屋策略督導委員會(簡稱「長策會」)於去年12月公佈《長遠房屋策略》2018年周年進度報告,調整公私營房屋比例為七比三,即未來十年總房屋供應目標45萬夥中,約7成為公營房屋供應(占約31.5萬個單位),而餘下約3成為私營房屋供應(占約13.5萬個單位)。在整體供應目標不增反減的前提下,私人住宅由17年公佈十年建屋目標18萬夥減少至18年公佈十年建屋目標的13.5萬夥,即減少約25%。隨著私人住宅供應目標下調,賣地計畫提供的私人土地供應亦相應減少。

以19/20年財年計算,首3季(即4月至12月)賣地計畫共提供約9,230夥,當中住宅官地涉及約4,430夥,占約48%,當中九龍啟德區占3幅,新界屯門占2幅,而港島大坑則占1幅。至於鐵路物業發展共有2個住宅專案,分別為黃竹坑站第四期及日出康城第十二期,共可提供約2,800夥,則占同期賣地計畫約3成;而餘下約22%為私人發展及重建專案,涉及約2,000夥(見表)。

不難發現,住宅官地集中該區啟德區,主要是由於近年政府積極發展該區,並將其打造成香港第二個CBD,集住宅、寫字樓、體育和旅遊於一身。近年區內多個項目亦陸續發展成焦點樓盤,如啟德一號、嘉匯、龍譽、天寰及OASIS KAI TAK。而近數月啟德區再有全新新盤開賣,包括尚‧珒溋和嘉峰匯。

回顧本財年首三季(4至12月)賣地計畫進度,占年度目標約68%,全年有力達至本財年1.35萬夥的目標。縱然如此,除非期內一如17/18年度有大型補地價專案,否則即使達標,惟實際供應數字仍處偏低水準,比起過去7年平均約19,400夥仍明顯為低(見圖)。

公營房屋供應同樣緊張

至於公營房屋方面,早前香港特區政府亦公佈最新未來5年的公營房屋建設計畫,預計2019/20至2023/24年度房委會及房協合共約有10.07萬個公營房屋單位落成(當中包括約7.47萬個公屋及綠置居單位,以及約2.6萬個資助出售房屋單位),即平均每年約2萬餘夥。不過,根據長遠房屋策略報告,公營房屋供應十年目標為315,000個單位,即平均每年約31,500個單位。相較之下,數量較長遠房屋策略目標低逾36%,可見本港公營房屋供應同樣緊張。

為應對香港房屋供應短缺問題,香港特區政府積極從新途徑增加土地供應,如「土地共用先導計畫」、「收回土地條例」及「明日大嶼」等。當中「土地共用先導計畫」已於早前公佈細節,包括時限、計畫獲批總面積上限、最少新增房屋數量、補地價事宜等。「土地共用先導計畫」有助增加公私營房屋供應,從而紓緩房屋供應缺口。計畫估計將於明年初接受申請。然而,值得留意,當局預計接獲申請後約4至6年才有土地供應建屋,計畫的成效浮現需時,相信「土地共用先導計畫」短時間內難以提供新供應。至於「收回土地條例」及「明日大嶼」等方案,相信亦同樣難以短時間內新增供應。

本財年最後一季(明年1月至3月)的賣地計畫,預計於今年底前公佈。至於《長遠房屋策略》2019年周年進度報告估計長策會亦會短期內公佈,屆時將會公佈最新長遠房屋需求推算,並訂定逐年延展的十年房屋供應目標。本財年賣地最終如何,未來供應方向又如何,關注香港樓市的你,還可密切留意【美聯物業香港】(微信ID:meilian_hk),將為您提供最新最火樓市情報。

 

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