各大央行放水救市能否力挽狂瀾?看信心指數解讀樓價走勢!

隨著筍盤被市場消化,減價盤進一步減少,「美聯信心指數」(MCI) 連升兩周,由45.9點的今年低位,回升至前一周的48.3點,再進一步上升約12.8%至上一周的54.5點(見圖),若按月比較的話,指數則呈現6.3%跌幅,跌幅進一步收窄。

那麼什麼是美聯信心指數?應該如何解讀?下面一條短片告訴你!

自美國聯儲局於3月初突然減息半厘後,15日又再突然減息1厘,同時又推出7,000億美元量化寬鬆(QE)計畫。此舉雖然有利樓市,但全球肺炎疫情擴散及環球股市下挫,或令業主對前景抱觀望態度,甚或寧可暫時封盤,估計樓市將呈好淡爭持局面,短期樓價將持續受壓。事實上,即使「美聯信心指數」(MCI)有所回升,但仍未升穿「信心指數平均值」,反映業主普遍信心仍然未回復。

美聯樓價指數」連跌4  按周跌約0.25%

至於最新「美聯樓價指數」則報162.7點,按周跌約0.25%,指數連跌4周,而本年迄今樓價累跌約1.4%(見表)。「美聯信心指數」(MCI)連升兩星期,不過減息、QE的利好消息與股市下挫的利淡消息爭持,對樓價的影響料於稍後時間才能反映出來。

最新「美聯樓價指數」下跌,主要受港島及新界區的拖累,當中「美聯港島樓價指數」最新報179.98點,按周跌約0.73%;本年至今更累跌約3.25%,累積跌幅是三區最大;新界區方面,「美聯新界樓價指數」最新報153.16點,按周跌約0.33%;而本年迄今累跌約1.46%;反觀,九龍區方面,「美聯九龍樓價指數」最新報154.76點,按周微升約0.12%;而本年至今則仍累跌約0.79%,年內跌幅是三區最少(見表)。

減價盤持續被吸納  35屋苑上周錄近百宗水準

交投方面,綜合美聯分行資料,全港35個二手大型屋苑過去一周(3月9日至3月15日)共錄98宗成交,按周回落約3%。隨著減價盤持續被市場吸納,二手交投得以持續高企,上周仍逼百宗水準,宗數僅按周輕微回落(見圖二)。若以三區劃分,新界區17屋苑上周錄56宗,按周升約14.3%,成為上周全港35屋苑持續高企的動力;港島區8屋苑則維持20宗成交;九龍區10屋苑則按周回落,錄22宗,按周跌約31.3%。

近期成交個案一覽

紅磡海景上車之選

環海.東岸

主動加價搶銀主盤

所謂“銀主盤”,就是內地常說的「法拍屋」,指的是遭法院強制執行拍賣的房屋,它的價格通常會低於市價,但想要買到卻只能說“可遇不可求”。美聯物業土瓜灣環海‧東岸分行市務經理表示:最近環海.東岸一個實用面積241方呎的銀主盤,屬開放式單位,不僅望向海,而且使用率極高。據瞭解,該房源早前開價約455萬元,買家加6萬元成功拍下,成交價461萬元,折合實用呎價約19,129元。

 

環海‧東岸坐落在紅磡,主打開放式至2房,單位面積在194至375平方呎左右,因為區內配套設施十分成熟,無論是生活便利還是吃喝玩樂都應有盡有。樓盤距離海旁不遠,不少單位享有海景,部分中高層單位向東北可望避風塘海景或啟德及九龍東商貿區;向東南之高層單位則可享維多利亞港美景;而向西單位主要望樓景及何文田一帶山景。交通方面,項目附近有東鐵線、觀塘線及未來的沙中線的,前往全港任何地方都極其方便。

港島東Soho菁英之選

鯉景灣

減價80萬獲上車客承接

臨海而建的鯉景灣向來是注重生活品味,又偏愛港島東地段的菁英們的摯愛。美聯物業上東鯉景灣分行表示,鯉景灣怡坤閣中層一個實用面積約為494呎的兩房單位獲得承接。原業主叫價約930萬元,但見近期市況反復,願意減價80萬元至850萬元賣出,折合實用呎價約為17,206元。據瞭解,原業主于1989年4月份以約58萬元購入上述物業,持貨近31年轉手帳面獲利約792萬元,物業升值約13.6倍。

鯉景灣背靠西灣河遊樂場,毗鄰太古城,主力戶型包括2房、3房,其居住環較清幽,盤源向來不多,頗為搶手。加上前臨公園、學校及網球場等密度較低物業,景觀十分開闊。鯉景灣靜中帶旺,設有巴士、小巴,步行約五分鐘可直達西灣河港鐵站,交通方便,適合港島上班人士上車。而對於注重生活享受的住客來說,其生活配套也相當完備:設有“蘇豪區”,為酒吧及各式特色餐廳之集聚區,另有大型商場與日常用品連鎖店等。此外,太安樓及港鐵西灣河站一帶,有不少民生商店、餐廳,銀行、商場、熟食中心及菜市場也一應俱全。

傲視東區輕奢之選

嘉亨灣

新晉豪宅減價逾百萬

如果說上述的鯉景灣屬於老牌大型屋苑,那麼嘉亨灣則是新晉尊級樓盤。美聯物業嘉亨灣分表示:嘉亨灣499實呎的一個優質海景戶單位最近獲得成交,其戶型屬於兩房連露臺,望東南海景,堪稱筍盤。原業主叫價約1,150萬元,惟見近期市況及買家誠意,故減叫價約135萬元,以約1,015萬元賣出,折合實用呎價約20,341元。資料顯示,原業主于2010年12月以約548萬元購入上述物業,是次轉售帳面獲利約467萬元,物業升值約85%。

嘉亨灣矗立在西灣河太康街38號,於2005年落成,提供戶型由一房至三房不等,屬區內中產的不二之選。樓盤不僅坐擁鯉魚門海峽及九龍東一帶君臨天下美景,而且自設13萬呎住客豪華會所,設施多不勝數。另外,樓盤內超過七成單位可享永久海景,吸引不了少名人富豪擇居於此,絕對是東區指標屋苑之一。嘉亨灣的交通配備亦非常完善,其基座設有公共運輸交匯處,提供多條巴士路線來往港島,而且鄰近港鐵西灣河站,方便穿梭全港各區。

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