【換樓迷思】「先買後賣」VS「先賣後買」?

在眾多購房者當中,除了剛需自住買房和投資買房,還有一群人叫做改善型置業者,他們隨著年紀增長,個人住房需求有所轉變,加上累積了一定數量的財富,所以希望能夠改善目前的居住環境。

而近期發佈的《施政報告》中,香港政府更是放寬按揭保險計畫,其中最高8成按揭貸款的樓價上限,由600萬元提升至1000萬元,適用于自用樓換樓按揭,使得改善置業更輕鬆。

那麼問題來了,打算換房的人士到底應該先買後賣還是先賣後買呢?

小編認為應該取決於兩點,一是當時的樓市發展,二是自身的經濟能力。

情況1:樓市上升應「先買後賣」

當樓價處於上漲階段時,理所應當採用「先買後賣」策略,因為明天賣出的價格很大機會比今天買入的價格高,所以應該先以低價購入新的單位,之後再以較高的價格售出舊單位,以賺取差價。

而樓市上升期的另一個特點是,需求多供應少。大部分買家會認為現在不買之後再買就更貴了,而對於業主來說,正好相反,樓價在漲,現在賣出去了以後同樣的價格就買不回來。於是業主會比較惜售,導致想買房的人越來越多,而業主放盤少,想買房就變得更難了。因此,樓市上升時應該盡可能早點買入後售出。

情況2:樓市下跌應「先賣後買」

相反,在樓市下跌時,應採用「先賣後買」。當樓價下行,大部分買家會持觀望態度,不願輕易出手,而業主則認為今天不賣,之後價格會越來越低,因此不斷放盤希望能在合適的價位出售,於是導致供應增多,易買難賣。因此遇到這種情況下,買家一定要先賣出後才買入。

情況3:經濟能力不足應「先賣後買」

當換房者經濟能力不足,需套現後才有錢買新房子,則可選擇「先賣後買」。不過,需要留意的是,若換房者出售住宅後,房價走勢開始上漲,到時很可能要高價買房。但若不賣房,樓價上漲,就更可能難以入市。因此,為避免夜長夢多,換房者應提前在賣房前就物色好心儀的房子,一旦房子賣出,就可以儘快購入新居。

情況4:經濟許可 買賣同時進行

若換房者有經濟能力的話,建議買房和賣房同時進行。你可以一邊放售房子,一邊搜尋優質房源。當有人對自己的房子感興趣時,你可以與買家議價,同時與另一邊的業主洽談想購買的單位。倘若出售單位時,未有合適的出價,亦可把單位以短期租約的形式出租,這樣可以在放售的同時,一邊收租一邊等待心中理想的價錢出現。

情況5:財力雄厚 只買不賣

當然,身家豐厚的換房族,一般都建議不要售出持有的單位。因為在香港,買賣房屋的成本高,除了要交印花稅、律師費和地產仲介傭金外,還要花費很多時間精力在交易流程上,所以如非必要,最好保留手上的房子,可考慮將單位放租,賺取穩定的租金回報。

 

「先買後賣」要考慮雙倍印花稅

若換房族決定「先買後賣」,那麼就要考慮香港的雙倍印花稅(DSD)問題了,需繳付樓價15%的稅項。不過,按法例規定,換房者在購入新房後6個月內,出售其原本持有的單位,則可以申請退還部分印花稅項,以稅務局批核為准。換房族還需要注意,如果名下的單位持有期限少於36個月,則需要繳納額外印花稅(SSD)。

買家印花稅針對境外買家及公司客

早前,香港政府為了遏止樓價升勢,推出及修訂了多項房產買賣印花稅項,其中,買家印花稅就是專門針對香港境外投資者及公司客的,因此,沒有香港永久居民身份證的內地買家,在香港購房時就要額外繳付樓價15%的稅款。

總結而言,換房族若選擇「先買後賣」,則可做到新舊物業無縫交接,無需額外租賃其他地方暫住,但這個方法比較適合一些財力及實力充裕的人;相反「先賣後買」的好處是資金安排會相對輕鬆,而且不必承受買房後急於將單位出售的壓力。

 

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