新財案出籠 美國突減息 港樓如何走?

為應對新冠肺炎疫情持續,美國聯儲局於3月3日突然減息0.5厘,聯邦基金利率目標區間降至1厘至1.25厘。事實上,受去年的社會事件影響,香港經濟本已面臨下行壓力,而最近的新型肺炎疫情更令香港的經濟雪上加霜,而新一份財政預算案在此氛圍下發表,2月26日發表的財政預算案推出多項利民紓困措拖,撐企業、保就業、紓民困和振經濟等,至於港人關注的土地房屋政策方面的亦有著墨之處。

定息按揭計畫為買家提供多一個按揭選擇

新一份財政預算案推出定息按揭計畫,總額為10億港元,分10年、15年及20年,利率由2.75厘至2.95厘不等。新定息計畫的利息支出較現時一般按揭息率2.5%多10-20%,以貸款額1,000萬港元計算,借20年,總利息開支將增加逾53萬港元(見表)。雖然如此,但始終定息按揭計畫能夠為買家提供多一個按揭選擇。由於定息期內不受利率波動影響,更容易管理每月供款。再者,樓按供款動輒十多年,期間利率升跌波動難以預計,相信定息計畫適合追求供款穩定的人士採用。

未來五年私人住宅落成量較9903年高峰期少近28%

另一方面,新財案提及不少有關住宅供應的層面,指出私人住宅未來5年每年平均落成量預計約19,600個,較2015至2019年過去5年平均數15,660個增加約25%;無疑未來5年落成量較前五年有所上升,不過現時覓地困難,若與99至03年落成高峰期相比,該5年平均每年約27,060個單位,可見未來五年落成量與當年相比更仍少近28%(見圖一)。

賣地潛在供應連續兩年低見1.5萬多個水準

至於往後的供應,可從賣地計畫提供的單位數目看出端倪。翌日(2月27日)發展局公佈20/21年度賣地計畫的詳細資料,新一年潛在土地供應提供約15,730個單位,與本年度的15,540夥相若,並連續兩年低見1.5萬多個水準,與近9個財政年度平均每年約27,850夥相比,20/21年度大幅減少44%(見圖二)。

再者,發展商實際吸納土地供應與潛在土地供應往往有一定差距。若以過去9年計算,平均每年發展商實際吸納土地供應占潛在土地供應約67%左右。以此計算,新一年潛在土地供應可供興建約15,730個單位,售出土地供應可建的單位數目可能只有約10,500夥,即使以最高17/18年度約8成比率計算,亦只是約12,500多個;相信最終勢遠低於過去9年平均數18,600余夥水準(見圖二)。

值得留意,若將20/21年潛在土地供應將提供15,730個單位劃分,包括官地(約7,530個)、鐵路物業發展項目(約4,050個)及私人發展或重建項目(約4,150個)。官地住宅方面,共有15幅住宅用地,預計可提供7,530個單位;此15幅住宅官地中,其中10幅為新增地皮,當中包括兩幅九龍啟德用地、一幅港島灣仔及七幅新界用地。

鐵路物業發展項目則有3個,來自黃竹坑站兩個專案及將軍澳日出康城1個項目,共提供4,050夥。黃竹坑站先後已有4期專案推出招標,吸引多家發展商積極競投;至於日出康城方面,該區是近年的供應重鎮,區內發展日趨成熟,持續成為樓市焦點;區內目前有兩個已獲批預售樓花同意書但未推出市場的住宅項目,分別為日出康城8期和9C期。

總括而言,新一份財政預算案多管齊下利民紓困,回應市民期望。至於供應層面,特區政府致力解決土地及房屋問題,惟香港彈丸之地,地勢多山,要增加土地供應又面對不少難題,冀望今年上半年接受申請的「土地共用先導計畫」,有助補充公私營房屋供應,樓市得以平穩發展。

與此同時,適逢美聯儲為防禦新型肺炎疫情對經濟的影響而緊急降息應對,雖然香港的一些大型銀行未有即時跟隨減息,但香港低息環境將進一步維持,相信正在供樓的人士或準備置業的人士將會受惠。而是次突然減息更令市場憧憬各國將持續放水救經濟,息口持續低企對香港樓市影響屬正面,增加業主對後市信心,惟在經濟現下行壓力,相信二手樓價難大幅反彈;不過,低息持續適逢減價潮,有助加速剛需用家入市「尋寶」﹐料短期住宅交投可從低位回升。

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