減價入市OR繼續觀望?收好你的【疫市買樓指南】

新型冠狀肺炎衝擊樓市將近一個月,市面上湧現出不少低水位筍盤,此時減價的賣家通常分為兩類,一是有財務困難的業主,由於主觀原因迫於無奈在這個時期賣房,此時房價通常會有相當大的折讓;而另外一部分也是絕大多數的業主,是想趁此機會小房換大房、普通樓換筍盤,他們考慮賣樓之後樓市會繼續下跌,令他們有機會以更低位再入市。由於不是剛需賣樓,這類情況的折價率就會較低。

買家心路歷程

剛需買家:不要再等房價最低點!

那麼對於買家來說又如何呢?按兵不動會否錯失入市良機?要回答這個問題,首先請問自己:

1.買房是「想要」還是「需要」?
2.買房是「投資」還是「自住」?
3.是否具備承擔風險的勇氣?

對於剛需買家來說,如果你由從前到現在都一直租房住,累積繳付的租金已經可以以百萬元計,分分鐘已經有一個牛市全款,因此這類人在任何一個時刻問是否值得買,答案都是肯定的。但追究過去多年不買的原因,就會發現最大的問題在於:他們始終都在等一個房價的「最低點」。事實上,要找出這個升完或止跌的極值,即使對於專業的樓市分析師來講都有難度,更何況是普通的買房客呢?

另外,政策隨時都有可能發生變動,例如2003年非典期間及2008年經濟危機時,銀行為了減低風險而提高借貸門檻,使得一些原本符合按揭審批資格的買家都借貸不足。因此,對於剛需買家來說,最重要的不應該是等待一個「最低點」,而是考慮自身需求及樓市政策,如果手上正好有足夠的現金又遇見筍盤,此時不買更待何時?

投資買家:切忌跟風!

對於有能力承擔風險的投資型買家來說,切忌被集體情緒影響做出衝動行為,這是因為投資者通常在牛市過分樂觀,即使天價仍衝動追入,而在熊市時則過分悲觀,不惜價格拋售,這個時候如果准買家可以冷靜分析、反其道而行之,尋找比較悲觀又急於放樓套現的業主,很大機會可以成功還價買到低於市價的優質筍盤

溫馨提示:非資深投資者想要看清市況仍有難度,若沒有把握還是給自己多一些時間觀望、考慮周全後部署較好。

疫市入手4個「擔心」解答

會否出現按揭借不夠?

疫情期間,減價幅度最大的當然是一些有確證病例的樓盤,例如紅磡黃埔花園,因為確診的新冠肺炎患者曾在此屋苑居住,令其最近成交的價格比去年的放盤開價減價約170萬元,減幅近14%。然而,准買家們需要考慮如果單位出現估價不足,銀行批出的貸款額便會出現折扣。近日銀行有可能收緊估價,估價大概與原本相差5%至10%,申請按揭之人士要多加留意及預留充足資金作首期。不過,只要申請人具備足夠的入息證明及良好還款紀錄,仍能順利獲批按揭貸款。

打個比方,某單位的買入價為500萬元,不過疫情下單位估價跌至僅400萬元,銀行以後者審批按揭的話,假設按揭成數為9成,則只能借到360萬元,變相業主突然要預備140萬元首期,較當初只需50萬元倍增。

確診樓宇會否因為無法驗樓被拒按揭?

當購買一些樓齡較高或有「維修令」的樓盤時,銀行有可能需要經過驗樓後才批核按揭申請。但如果該大廈剛好有確診的病例,那麼銀行或許會為了保障職員健康而不進行驗樓,而直接導致的就是——拒批按揭。但也不用太過擔心,因為目前都尚未出現相關實例,但小編仍建議各位買家在簽臨時向銀行問清楚驗樓詳情。

銀行縮短辦公時間會否影響按揭審批?

受到疫情影響,近日有不少銀行分行縮短辦公時間及暫停營業,客戶也有反映由於聯絡不到前線人員查詢批核進度而擔心按揭申請遇到困難。而事實上,銀行的應變機制在現時情況下已經啓動,並會趕在成交日前盡快完成批核並處理放款,所以無需過分擔憂。

拉長成交期有何隱患?

由於擔心銀行因縮短辦公時間或暫停營業導致無法在成交日提取貸款,不少買家打算向賣家要求拉長成交期。但要注意的是,如果成交期太長,萬一臨成交前房價又有所下跌,銀行有權根據最新估價調整貸款金額,到時需要準備更多首期便得不償失。事實上,買家無需太過擔心無法按時獲得貸款,因為買賣雙方的律師會立刻安排延遲成交期,這個做法和處理8號風球時一樣,都屬於不可抗拒之外力。

疫市入場思前想後不知如何是好,但如果遇到價格合適的筍盤,謹慎考慮之後也不妨放手一搏。當然了,不論房價是漲是跌,相信大家都和小編一樣,希望這場疫情趕快過去!如果擔心外出看房會有風險,大家可以下載【美聯筍盤】app,足不出戶就用VR雲看房,全新上線的【即時銀行估值】功能更能幫助大家隨時獲得心儀單位的最新估值情況。

 

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