疫情衝擊一整年 香港樓市還能「毫髮無傷」嗎?

去年影響香港樓市的主要因素,離不開中美貿易戰及社會事件;至於今年,相信大部份人都會覺得,新冠肺炎疫情是影響今年樓市最大的因素。但樓價與交投最終表現如何?

回顧近兩年樓價走勢,2019年上半年中美貿易戰緩和,美聯樓價指數由年初低位158.25點,上升至年中高位176.88點,升幅近12%。但下半年發生社會事件,美聯樓價指數調頭向下,期間下跌近7%。及後2020年初香港爆發新冠肺炎,樓價承接2019年下半年跌勢,美聯樓價指數於4月跌至159.87點。之後新冠肺炎疫情一度緩和,樓價亦由低位回升,至7月高位166.84點,期間升幅有逾4%。不過,新冠肺炎疫情再度爆發,樓價亦轉跌。之後疫情雖緩和了一段時間,但至最近第四波肺炎疫情爆發,目前尚未有緩和跡象。縱使如此,今年疫情反覆,樓價同樣反覆,但呈窄幅上落,本年迄今美聯樓價指數僅微跌0.3%,可見縱使今年全年反覆在疫情陰霾下,樓價表現相對平穩(見圖一)。

疫情衝擊一手銷售

雖然疫情對樓價影響相對較少,但新盤銷售量卻受制於限聚令等抗疫措施,發展商推盤步伐受抗疫措施鬆緊的影響,銷售量亦受影響。據美聯物業房地產資料及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》顯示,2020年(截至12月13日)新盤銷售約14,217伙,較2019年約18,575伙下跌約23.            5%。若細看今年新盤銷售按季走勢,呈「低高低高」格局,皆因首季及第三季受疫情影響,發展商推盤步伐放慢,令新盤銷售量減少;反觀,第二季疫情緩和,發展商推盤步伐加快,銷情亦理想,銷情量創近4季新高;10月及11月疫情緩和之時,發展商推盤步伐加快,銷情亦熾熱,10月新盤銷售量升至近1,500伙,而11月更售出逾2,600伙,創近20個月新高;至12月開始爆發第四波疫情,發展商推盤步伐再度放慢,惟第四季至今銷售量仍創近6季新高(見圖二)。

二手住宅「疫」市造好?

相對一手私樓銷售按年放緩,二手住宅交投則按年上升。今年(截至12月13日)二手住宅錄44,567宗註冊,已較去年全年41,278宗高出約8%,暫創近3年新高。縱使今年樓市受疫情打擊,二手住宅註冊量按年仍上升,主要因去年10月的施政報告放寬按揭保險成數—首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,由400萬港元提升至800萬港元,而最高八成按揭貸款的樓價上限,則由600萬港元提升至1,000萬港元。放寬按保措施,對逾600萬至1,000萬港元的物業最受惠。綜合土地註冊處,本年迄今(截至12月13日)逾600萬至1,000萬港元二手住宅錄18,588宗註冊,已較去年全年的13,027宗高出約42.7%;相較之下,逾1,000萬港元二手住宅錄6,269宗註冊,較去年全年的6,617宗少約5.3%,600萬港元或以下二手住宅錄19,710宗註冊,較去年全年的21,634宗少約8.9%(見圖三)。逾600萬至1,000萬港元二手住宅註冊量按年大增,帶動整體二手住宅註冊量「疫」市造好。

總括而言,新冠肺炎疫情對樓價未構成大波動;與之相對,新盤銷售則較受影響。不過,影響樓市的因素,向來不只一種,就如二手交投,雖在疫情衝擊下,卻受惠放寬按保措施而有不俗表現。究竟來年樓市如何,相信除了疫情,亦要留意中美關係、息口走勢,失業率情況、土地供應等多項因素。

免責聲明

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