疫情過後 買房一定要考慮這件事!

疫情之下,社交平台上最多見的就是「秀物管」;一會是社區嚴格把控,憑票進出還要量體溫;一會是物業管理滿漢全席偷偷掛上門把手,只為那個正在觀察期的你。而最近香港的老牌社區美孚新邨,更是來了點實在的福利——第6期業主將被豁免住宅、商鋪、停車場2個月的管理費,每戶可節省約2,000至2,800元,成為全港首個在抗疫形勢下免繳管理費的社區。聽說香港的物業管理費用極高但物超所值?聽說他們對住戶無微不至的關心趕超親爹親媽?今天小編的港漂朋友小L將獻身說法,講一講就因為“物業管理”,讓人住一個愛一個的香港社區。

小L的物管情結

小編有個租房經驗無比充足的朋友小L,剛來香港的時候,住的是紅磡的半島豪庭,至今都還記得,大堂玻璃上比三號風球信號還提前的防風膠帶;每次出門,像是被物管一路送走的一樣,一直說:「今日好凍喎,有冇著夠衫啊」、「記得拎遮(傘)啊」、「唔好跑啊,趕得切」…搞得小L後來要搬家了,最捨不得的就是這些人。

再之後,在中環上班的她,為了能縮短通勤時間,便去了連接港島線的將軍澳,看房那天,光是登記就來回了3次,這等保安措施,不服都不行。後來,她甚至發現物管阿姨記得整幢樓每戶人家每個人的名字,哪怕剛搬家來或只是短租幾個月也一樣。最近不是疫情嚴重嘛,電梯口永遠放滿了充足的消毒用品,內部更達到每小時清潔一次,然後就是三天兩頭物管阿姨打來的電話:「記得灌清水去U型渠啊」、「屋企保持通風啊」、「身體都還好嘛」…

在此之前,小L是個吃光用光不存錢的租房主義者,如今她也開始存首期,就為了這每天被感動一次的物業管理,竟然想在香港買房了。

不止因為人情味

小L說起她對於香港社區物業管理的愛,多半是講人,但其實又何止是人呢。事實上,從上世紀90年開始,香港政府就明確提出:發展商可以利用住宅總樓面面積不多於3%的地方作為住戶會所之用,因此,會所、綠化帶等社區內公共區域的維護和美化也屬於物業管理的工作範疇。而他們的傳統義務,則是住客肉眼可見的保安、維修、保養、清潔、裝飾、改善等。

另外,管理管理還包括了對社區內環保設施的保養和維護上,例如綠化面積、環保露臺等。總而言之就是,為給住戶提供無與倫比的居住環境而奮鬥。

物業管理費用怎麼算?

先前我們已經提到,美孚新邨第6期免去的2個月管理費,每戶可達到2,000至2,800元,但要知道這個價格已經屬於「良心價」了,早幾年太古的豪宅傲璿每方呎的管理費就高達9元,以每套房6,000方呎單位來算,每月光是管理費就要給5.4萬元,堪稱全港最昂貴管理費的豪宅。事實上,這個天價也不是隨意提出的,由於該樓盤有一套極其昂貴的智慧保安系統,因此價格便上來了,買豪宅的富豪們最擔心的就是安全問題,如果每月5.4萬就能解決,何樂不為。那麼,普通的住宅管理費又包括哪些呢?

  1. 員工工資、福利補貼等約占管理費總額的25%-40%
  2. 樓宇設備的維修保養費用
  3. 公共區域的電費、水費、煤氣費及通信費用
  4. 火險、公共責任及勞工保險費
  5. 樓宇清潔及保安、綠化保養及美化環境的費用
  6. 物業管理公司的行政開支
  7. 儲備金,用於房屋及設備的大維修費用

小貼士:物業管理費是由各戶業主分攤,例如一個20層樓高樓盤,一座一梯兩夥、那每戶管理費用是總開支除以40來計算。因此,擁有越多住戶的社區就代表有越多人幫你分攤管理費,但屋苑越大也意味著管理總支出的增加。

香港物業管理的閃光點

  1. 物業管理的費用由業主/租客分攤,一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶口,因此會出現美孚新邨第6期免管理費的事件,而不是整個屋苑。費用通常先由物業管理公司提出預算,經業主審查同意後才執行。
  2. 大型發展商的物業通常會委託給所屬的子公司或合作公司執行,但品質也相對有保障。但為了保護業主的權益,政府也明確規定,這種委任性質的物業管理旨在新樓落成後的2-5年內有效,也就是說,一旦過了這個期間,如果半數以上的業主表決需要另換物業管理公司,便會被採納。
  3. 香港的物業管理公司受到同行協會約束,並有專門的《物業管理手冊》指引,無論在收取費用還是具體工作上,都必須符合標準,不可亂來。

好的物業管理不僅能為住戶提供舒適、安全的家居環境,還能令房子保值甚至增值。這一波疫情過去,你在選房子的時候,是不是也會多考慮這一點了呢?

 

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