新型肺炎疫情影響環球經濟活動，3月不足兩周美國聯儲局已經突發性減息兩次，共減息1.5厘，最新的聯邦基金利率目標為0%-0.25%，並同時宣佈重啟7,000億美元的量化寬鬆政策；同一時間，環球股票市場出現股災。在減息、QE與股災的交錯之下，香港樓市將走向哪裡?
股票市場表現和樓市動向一向息息相關，股票市場出現股災，樓市亦難獨善其身；不過，股票市場波動性一般比樓市較大。以過去十多年為例，2007至08年金融海嘯間，恒生指數大跌約65%，而「美聯樓價指數」跌約21%；2011年歐債危機時恒生指數跌約33%，香港樓價跌約6%；而贸易战重燃、社会事件、加上新型肺炎疫情，截稿前，恒生指数自去年高位至今跌约24%，而樓價由去年高位則累跌約8%(見圖一)。
低息環境令負利率持續
聯儲局於3月不足兩周連環減息以緩和新型肺炎疫情對經濟影響，雖然香港大型銀行未有跟隨減息，但香港低息環境勢進一步持續。更重要的是，低息環境令「負利率」情況得以維持。從過往的資料反映，當香港進入負利率時，意味銀行存款未能追得上通脹率，吸引資金流入資產市場；反觀，當香港進入正利率時，銀行存款所收取的利息高於通脹率，資金自然流入銀行存款，令資產市場的吸引力下跌。
「負利率」對樓價一向有正面作用。1990至1997年香港經濟向好，通脹率高企，期間最高達13%，最低亦超過5%；與此同時，當時存款利率介乎1.5厘至6.5厘，由於收取的銀行存款利息未能追上通脹水準，資金轉移到實質資產來抗衡通脹，負利率成為當時樓價上升的其中原因；不過，自97年亞洲金融風暴爆發後，香港經濟走下坡，其後甚至踏入通縮期及正利率時代。高企的實質利率令銀行存款更為吸引；相對之下，投資物業需求減少，資金撤出物業市場，加上當時香港樓價不斷下滑，市民對樓市缺乏信心，資產物業持續貶值，市民入市意欲更加薄弱，使物業市場價格進一步下調，至03年「非典」爆發後的低點；及後，08年金融海嘯爆發後，美國推出量化寬鬆貨幣政策，導致香港利率一直處於極低水準﹐亦成為近十多年來樓價反復向上的動力之一(見圖二)。
相信香港低息環境將持續，「負利率」對樓市帶來正面作用。不過，肺炎疫情扩散令环球股票市场出現股災，即使美國大幅減息至幾近「零息」，並再推「新QE」救市，但相信「新QE」對香港樓價的刺激作用已遠不如當年。
3月樓市交投回暖
另一方面，環球股災之下，香港住宅市場交投仍然理想。3月份樓市氣氛好轉，加上月初美聯儲突發性減息後，發展商加快推盤節奏，本月至今(截至3月18日)新盤已售出超過600個單位，已超越上月全月僅350個單位的水準。新盤市場表現好轉的同時，二手交投亦明顯回暖。綜合美聯分行資料，全港35個二手大型屋苑成交量過去兩星期(3月2日至3月15日)共錄199宗成交，較2月17日至3月1日的前兩星期的181宗高出約一成(見圖三)。二手交投得以持續高企，與減價盤持續被市場吸納有關。
「美聯信心指數」連升2周 仍徘徊「信心指數平均值」以下
隨著筍盤被市場消化，減價盤進一步減少，「美聯信心指數」(MCI)連升兩周，指數最新報54.5點，較前一周的48.3點上升12.8%(見圖四)。即使「美聯信心指數」(MCI)有所回升，但仍未升穿「信心指數平均值」，反映業主普遍信心仍然未回復。
總括而言，雖然美聯儲減息和推行QE利好樓市，但環球股市因全球肺炎疫情擴散而持續振盪，加上最新公佈的失業率上升至3.7%，為超過九年來的高位，或令業主對前景抱觀望態度，甚或寧可暫時封盤，估計樓市將呈好淡爭持局面。
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