股票收息VS房產收租 如何選?手把手算給你看!

繼美國3月3日減息後,短短不到兩周時間,3月15日美國又宣佈大幅減息1厘,此舉大有機會令資金繼續流入保值力強的樓市,樓價將面對另一波的升勢。但也有人認為收租的回報率不及市面上的一些投資產品,目前香港銀行所提供的類近風險但有3%以上回報的產品可說是多不勝數,究竟投資房產是否仍是明智之選?今天我們就來探討下這個問題。

先學懂計算收租回報率

租金回報率常用作衡量收租投資的「性價比」,而市場上所指的租金回報率,實際上是指「一年租金回報率」,計算公式即為:基本租金回報率 = 12個月的租金 / 買入樓價。例如單位月租為 HKD $15,000, 買入樓價為 $6,000,000,基本租金回報率為 (15,000 * 12)/ 6,000,000 = 3%。由此可見,租金升值或貶值,同樣會影響回報率。如單位租金今年加租至HK$20,000,回報率即上升為4%。相反,如果需要減租至HK$10,000,回報率則只有2%。

而在實際操作中,其實租金回報還要扣除管理費、印花稅等支出,因此實際收益率只會比上述的基本估算更低。那為何我們不選擇回報率更高的投資產品,比如說6%的高息企業債券呢?為何那麼多的首富們還是將投資房產作為他們的投資重點呢?

1.買房收租是長線投資

如果有租房子或者是租辦公室的朋友們,一定曾在租約上見過加租條款,基本上就是業主在一年後會上調租金多少個百分點,二年後再上漲多少個百分點等等。根據美聯房地產資料及研究中心資料統計,回看過去二十年的住宅租金資料(截至2020年1月31日),平均每年增長3.1%,可以看到香港的經濟體系無論經過了多少風風雨雨,平均租金還是往上漲,這就是買房收租比其他類似風險投資產品的優勢。

首先我們先來看看租金上漲所帶來的紅利。繼續上面的例子,假設租金每年往上漲3.1%,用十年後的租金除以今天房產的買入價:

基本投資回報率 (第十年)= 【(15,000 * 12) * (1 + 0.031)^9】/ 6,000,000 = 3.95%

可以看到,到了第十年租金回報率就會從原本的3%上升至3.95%,這也說明了越早買入房產,你就能夠越早享受租金上漲的增長潮,長期累積更多的回報。

2.租金上漲的複利 VS 理財產品的固定收益

現在我們來比較下購買房產後租金上漲的紅利與理財產品的固定收益。假設現在購買的是一個6%的十年高息企業債券,那麼十年後的投資回報又會是多少呢?看看以下對比:

買入一次性還款高息債券

假如你購買的是房產做收租,根據美聯房地產資料及研究中心資料顯示,香港樓價對比10年前增長約1.27倍(資料截至2020年2月29日),假設現在購入了600萬的房產,十年後增長127%即1362萬,而十年後的總投資回報則如下:

買入房地產收租

從上面的結果可以看到,購買房產收租的回報加上房產本身的增值平均可達到161.55%,而購買一次性高息債券十年後的回報是60%,當然債券市場的現金流比較強,適合那些對現金需求比較高的投資者,但從上述例子中我們可以看出買房收租的長期資本增長優勢。

3.為什麼假設租金樓價長期一定上漲?

大家看到在這裡可能會問:為什麼假設租金和樓價在長期一定上漲?這就是從2008金融海嘯開始遺留下來的後遺症,當年美國為了應對經濟下行的問題,大量進行量化寬鬆,開動印鈔機不停的把美金源源不絕的湧進市場,令當時市面流動的美金比以往的平均高出三倍有多。在資金非常充裕的情況下,投資者會把資金流入股市樓市等資產市場,也造就了美國後來的牛市。其他各國看見美國的量寬政策成功挽回國家經濟危機後也爭相效仿,歐洲,日本,中國等龐大經濟市場遇見經濟問題時也樂此不彼的進行量化寬鬆,導致今天我們所看見的全球房產先後上漲的一番景象。

而如今美國又重啟量化寬鬆計畫推7000億美元救市,在全球放水的大環境下,利率走低是趨勢,當貨幣越來越貶值的時候,購買房產既有效對抗物價通脹達到保值效果,又能享受量化寬鬆背後帶來的租金房價穩步上揚趨勢。只要投資者好好把控風險,避免過度借貸,提早入市就能把握先機。

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