【个案分析】中产爸爸添丁的烦恼 —— 想换楼 又怕沽咗买唔返?

迎接新生命的来临本来是件开心事,但随着新家庭成员的降临,家庭开支并大大增加!今次个案Vincent第二名小孩即将出生,现居的两房单位不够住,换楼的需求迫及眼眉,却怕卖楼后很难再上车,到底应该如何部署呢?

个案简介

主角:Vincent (45岁)一家四口,太太(38岁),1名小孩(8岁),第2名小孩即将出生
月入:$8万元
目前物业:500呎2房单位,40年楼龄,市值约$900万元,已供断
理财疑难:为迎接新家庭成员,想换更大的3房单位。应该把现有单位卖出再买,还是把现有单位租出自己再另租?另外,若要为将来退休作准备,应作什么投资/买什么类型的保险?

明白Vincent一家确有换搂的迫切性,可是基于以下三大因素,不赞成Vincent马上购入三房物业自住:

1.医疗保障不足

Vincent一家在家庭保障有不足之处!例如欠缺各家庭成员的医疗保障、夫妇二人的税务储备和儿女的教育储蓄。有可能现时两位的公司有提供家庭医疗保险,但全数赔偿的医疗保险才能保障家庭成员得到全面的医疗保障,避免日后要耗尽所有家庭储备来应付庞大医疗开支。市场上有一些全面的医疗保障,以全家2大2小来预算,亚洲地区每年各人有$1,000万的保障额,垫底医疗费为每人每年$2.2万,合共全家4成员的每月保费约为$1,800。

2.预留子女教育储备及成长开支

在子女成长过程中,不论是婴孩、幼儿、小学、中学及大学阶段,也会衍生不同类型的成长开支。相信Vincent 8岁的小孩已进入小学阶段,不论是兴趣班或学术上的也有着持长期性的开支!而第二名小孩即将降临,欢欣喜悦的背后也隐喻著新生命会带来另一笔成长开支,现时的物价相比于她首名儿女的成长开支,相信更提高了不少!所以在储备及家庭开支中,不能忽视日后相应提高的可能性。但基于子女教育是长远性的 ,建议先每月储备$5,000为两名子女的升学教育作储备,可考虑现时坊间一些富弹性的子女教育基金计划,现每年平均回报约为4.5厘。

3.家庭储备不稳

新生命的来临会使未来家庭开支大幅提高,加上两位小孩仍在成长及求学阶段,现时Vincent的现金储备,只能应付家庭总开支的6个月,在理财储备的角度下尚算健康!但若想运用这笔储备来作首期开支,便丧失了家庭开支储备的保障!

先租后买储弹药 静待入市时机

有见及此,建议在小孩学校附近寻找三房单位续租,尽量控制每月租金支出在$2.8万或以下。同时将现有的两房单位放租作租金收入,租金收入方面若市区两房单位应可有$1.6万至$2万左右!在住屋支出上尽量控制在$1万以内的居住开支。

现时Vincent每月现金流中可余下约$3万,减去租住开支的$1万后,应将每月余下的$2万分拆成3份 : 将来购置三房的首期储备($1.3万)、子女教育基金储备($5,000)和另加全面性医疗保险(约$1,800)。

每月$1.3万的首期储蓄可投资一些每月派息美元高收益债券,弹性高及每月收息,现时每年平均回报为6厘,假若四年内能维持每月$1.3万的储蓄,本金加利息应可储蓄达致约70万元。待四年后第二名子女也将入读幼稚园时,在因应当时子女升学及家庭考虑来入市比现时马上换楼更为适合!

只因现时储备资产仍需努力,同时家庭成员增加令总家庭开支提升!相信退休储备需留待购三房后再作打算,始终有子女的家庭在理财策划上要顾及的层面较多,建议找专业的理财顾问作详细分析!

以上个案由美联金融集团专业理财顾问提供。

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