【置业攻略】2021香港买楼FAQ

2020年5月,港币汇率最高时达到0.92。而2021年年初,汇率跌至0.84,再到近两三个月以来,港币汇率在0.83左右反复横跳,甚至有跌破0.82的时候。换句话说,这是内地投资者及港漂的一个巨大买楼红利。以800万港元的物业为例,按0.92的汇率计算,约为人民币736万元,但是按0.83的汇率计算,则是人民币664万元,算下来少花72万元,差价分分钟是一间小单位的首期!

正因如此,不少有意向在香港买楼的内地投资者、获取永久居民身份的港漂、新香港人纷纷在后台留言,询问香港买楼攻略。今天就和大家一一解答。

今天的问题包括:

  • 2021买楼要交多少税?
  • 永久及非永居分别可借多少房贷?
  • 内地固定收入可用于申请香港按揭?
  • 来不了香港如何买楼?
  • 如何将买楼资金带来香港?
  • 如何获取一手新房资讯?
  • 2021新盘购买流程
  • 2021二手购买流程

2021买楼交多少税?

2021香港买楼答疑

在香港买楼,大家最关心的其中一项就是税费的问题。这直接决定了永久和非永久居民的置业计划。那么,2021年买楼,印花税交多少呢?

个人名义购买

在香港以个人名义买楼,非永久居民需缴30%税,香港永久居民首置不超过4.25%税。

公司名义转让

如果是公司形式持有,一手房需缴30%税,二手房有0.1%的股东交易税。

可以向银行借多少按揭

内地投资者

首置1,000万以下最高5成按揭,1,000万以上最高4成按揭, 第二层单位按揭成数再减一成。要留意的是,持有香港身份证,但并非永久居民的港漂,如果收入来源全部是香港的固定收入,在按揭申请时会与资金来自内地的投资者稍有不同,具体可向银行或按揭专员查询。

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香港永久居民

楼价

首次买楼最高贷款额

800万元或以下

90%

800万以上

至900万元

80%-90%

(贷款额上限720万)

900万以上

至1,000万元

80%

(贷款额上限800万)

 

*仅限申请时:

  • 于申请时未持有任何香港住宅
  • 所有申请人须为固定收入人士
  • 与现时按揭保险计划的安排一样,若申请人于申请按保计画时已经拥有或提供按揭担保予一个或以上未完全偿还按揭的物业,其供款入息比率上限须下调。

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Q 申请按揭的过程中,能否借到房贷,主要看能否过到压力测试或供款比率,那么内地的固定收入可以算入收入总额而申请按揭吗?

A 无论你的全部固定收入或是部分固定收入来自内地,理论上都可以用于申请香港银行的按揭。但审批方面,相对会比较严谨,具体情况仍然以不同银行为准,建议申请之前询问银行或找按揭专员查询。

Q 疫情之下,在内地香港之间走动显然没有之前方便,但又不想错过疫市之下的好房笋盘?有没有什么办法,可以不用来香港,也照样签合约呢?

A 如果在香港有亲友, 可以委托他人和中介签署临时买卖合约, 到正式买卖合约的环节,可以邮寄方式寄给买家亲笔签署, 再寄回香港即可。

Q 香港房产涉及的金额不小,如果大部分资金都来自内地,如何将资金带来香港呢?

A 一般途径为银行汇款,但要留意会有数额限制,具体可以向不同的银行进行查询,例如每天限额、每年限额等。

Q 想买新,如何看到最新的放售楼盘呢?如何了解何时开卖?什么时候出价单?何时截票?何时入伙呢?

A 不少港漂爱新楼,想要了解一手的资讯,可以在美联物业官网的新盘专页获得咨询,我们会在第一时间在页面公布新盘的放售情况、最新价单、截票日期及预计的关键日期等。

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除此之外,还可以查看香港一手住宅物业销售资讯网(www.srpe.gov.hk)内有关一手住宅的市场资料,包括销售说明书、价单、载有销售安排的档及成交记录册等。

Q 如何计算首付、每月房贷、压力测试点、月供比率点?

A 这个部分可以走捷径,只要进入按揭网页,输入你心仪的房子价格,然后选择你预期打算支付几成首期,随后,相关的金额就会立即呈现出来,方便买楼人安排资金。

如果发现自己无法通过压力测试或月供比率不足,可以想办法增加每月的固定收入、或与公司商量双薪、奖金、花红,甚至通过提升首付金额,来顺利过关。

而关于按揭的有何计划可选,又有什么手续,可以直接联络按揭公司,寻求帮助。

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Q 新楼买卖的具体流程?

  • 设定目的地区域及预算
  • 向物业顾问查询资料楼盘
  • 参观示范单位
  • 向银行查询按揭贷款计画
  • 分析不同楼盘优劣
  • 递交购楼意向登记并支付卖方指定金额的银行本票(即入票)
  • 抽签及拣楼
  • 签订临时买卖合约并支付楼价的5%的临时订金
  • 签订正式买卖合约
  • 支付加付订金
  • 申请按揭
  • 支付买卖价余款 收楼时 (即发出入住许可证或地政总署署长发出转让同意书后14日内)
  • 持发展商信件到指定地点办理收楼手续
  • 进行验楼,若不满意可于指定时间内要求发展商跟进 而非持有永久性香港身份证需付30%税项

Q 二手买卖流程?

  • 委托持牌代理寻找合适楼盘
  • 与代理签订地产代理协定(EAA),协定应列明:协议有效期、佣金收费率及支付时间、视察物业的纪录等
  • 参考代理提供目标楼盘的资料及有关最新成交纪录(如有) 当拣选了心仪楼盘,与业主议价后的买卖程式
  • 与业主初步议定成交价及成交日期,并透过代理签订临时买卖合约(“临约”)
  • 签临约前,再审视该物业当天的土地查册以确定资料正确
  • 签订临约及支付细订 (一般是楼价3% 至5%) 
  • 选定代表律师处理有关交易
  • 临约签订后,视乎需要向银行申请按揭贷款 (须用临约副本申请)
  • 一般在临约签订后14天内到律师楼签署正式买卖合约,同日支付大订,一般为楼价10%减去签临约时已支付的细订之余额,并缴付印花税
  • (如物业并非连租约出售)相约代理在成交前到单位实地验楼,确保物业交钥匙及室内装设与正式买卖合约内的条款一致,如有需要,带备验楼工具,如相机、拉尺、电筒等
  • 律师楼会就管理费按金、公用水电按金、屋苑设施基金、管理费、差饷、地租等(“有关款项”)进行对数
  • 按律师指示到律师楼缴付楼价尾数、律师费、有关款项等,并签署转让契及按揭契(如适用)
  • 收锁匙
  • 完成交易

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