不懂“供應”,不要說自己懂樓市

香港地少人多,房屋供應一直是香港人最關注的議題。近日地區政府發佈了最新的私樓供應資料,喚起各界關注!影響樓市的因素有不少,除經濟、利率、房屋政策外,供應乃「重中之重」。

根據經濟學定論,商品價格受供求關係影響,房地產也不例外。若新供應持續短缺,在「僧多粥少」的情況下,「求過於供」對樓價帶來上升的支持;反之,若「供過於求」,則對樓價帶來下調壓力。雖然供應是影響樓市走向的重要一環,但並非單一因素,亦要與其他各方面因素綜合分析,才能對樓市局勢有清晰的瞭解,而當中如面積分布、地區分佈等等資料也需留意,可以幫助瞭解未來供應走向。

事實上,回顧過往二十多年香港樓市,供應成為影響樓市的重要因素之一。97年香港正面受到亞洲金融風暴打擊,經濟轉差,影響置業信心,加上其後多年供應正值高峰期,均使得當年樓價由高位回落;之後03年中,中央政府推出多項政策支持香港經濟,包括「自由行」及「CEPA」等,帶動香港經濟穀底復蘇。又隨著新供應明顯減少,二者成為香港樓價得以重拾升軌的動力(見圖一)。

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香港第3季私樓供應維持93,000

為讓市場能夠掌握未來供應資料,香港特別行政區政府不同部門公佈有關供應數字,當中運輸及房屋局每季會公佈「私人住宅一手市場供應」資料,該報告會公佈季度動工量、建成量及未來3至4年的一手供應資料。其中未來3至4年的一手供應由3項類別組成,包括已建成未售出的單位、建築中未售出的單位以及已批出土地並可隨時動工專案的單位(包括香港特別行政區政府已賣出的住宅土地、香港鐵路已批出的住宅樓盤發展、市區重建局已批出的住宅重建項目、以及新修訂的換地/契約住宅發展專案,此批項目可隨時動工)(見圖二)。

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在香港特區政府積極推土地的情況下,未來3至4年新供應數量已大幅度提高。以今年最新的第三季資料為例,運輸及房屋局早前公佈建築中未售單位約66,000夥;已批出土地可隨時動工項目則錄18,000夥:至於已建成未售單位約9,000夥,即未來3至4年新供應量總共錄9.3萬夥。雖然最新第三季93,000夥供應量較去年第二季高位98,000夥有所回落,但仍處偏高水準,比起該報告紀錄低位元的09年第三季52,000夥仍高出近8成(見圖三)。

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除了宏觀整體供應走勢外,面積分布也是值得留意的一環,同樣影響未來樓市的走向。未來3至4年一手私人住宅供應不少為中小型單位。以今年第三季93,000個未來3至4年一手私人住宅供應為例,運輸及房屋局發言人表示,估計當中實用面積少於70方米的中小型單位約73,300夥,即占約78.8%。由此可見,雖然未來3至4年一手私人住宅潛在新供應仍維持高水準,但因過去多年樓價已上升不少,部分資金有限的置業人士唯有選購小型單位,在小單位需求旺盛的情況下,新盤供應自然以小單位為主了。

 

小單位建成量比率創31年新高

為應付香港市場求房若渴的現象,近年新盤頻頻加推小單位,使得私人住宅小單位建成量大幅上升。若根據差餉物業估價署每年公佈的「香港物業報告」的供應資料顯示,去年A類(實用面積小於40平方米)的私人住宅單位建成量近6,900夥,比2016年多出3,900夥,大幅急增約75%,並創13年新高。若與去年私人住宅單位總建成量近1.8萬夥相比,A類單位建成量占達38.7%,不但比2016年(占比約27.0%)急增約11.7個百分點,而且更創下了自1986年後,這31年來的新高紀錄(見圖四)。當然,供應量除了要宏觀分析,同時也應該瞭解如面積分布、地區分佈等資訊,才能更好的把握好未來供應走向。

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香港特區政府積極推土地,未來新供應量有所提高。但香港始終地少人多,大型單位供應較少在所難免,尤其是極大型單位。上述未來3至4年一手私人住宅供應中,未來新供應以中小單位為主,即意味著未來大型單位數量相對較少。

事實上,近年極大單位的新供應相當匱乏,根據香港差餉物業估價署資料顯示,08年至17年的過去十年私人住宅建成超過11.6萬個單位,當中實用面積超過279.9平方米只有637夥,占比僅約0.5%;若僅以去年計算,此類大型單位只有65夥,占同期私人住宅建成量近1.8萬夥僅占0.4%,與上述提及比重接近4成的小單位有天壤之別。

另一方面,未來3至4年一手私人住宅供應中,有部份已推出市場發售,當中也有新樓尾盤可選購。據美聯物業房地產資料及研究中心計算,10月份(截至10月28日)累積尾盤 (包括毛坯房及現樓樓盤)錄逾萬夥。若以港島、九龍及新界劃分,當中港島區約1,900夥左右,九龍區(包括將軍澳西貢計算)近3,500夥,而新界區則有逾5,400夥。此批尾盤選擇多元化,由豪宅級別、大型單位以至小單位應有盡有,各適其適。

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