【海房】外匯閃崩 環球樓市「黃金十年」或重臨

疫情持續肆虐,環球經濟重挫,雖然全球央行聯手救市,當中美國聯儲局更「破天荒」宣布無限量寛及連番減息,令環球股市略見回穩,但相信不少投資者已「飽食驚風散」。全球經濟前景重重迷霧,究竟現時有否一些風險相對較低,並具備升值潛力的投資?答案是有的,但眼光可能要放遠一點。

早前疫情觸發全球恐慌情緒急漲,全球資金流入美元避險,外匯市場一度出現「閃崩」局面,備受港人鍾愛的澳元及英鎊,分別一度跌至1澳元兌4.27港元及1英鎊兌8.85港元的歷史低位。圓匯下跌其實開啟了投資海外物業的契機,估計未來環球樓市將有如2010年至19年般出現第二個「黃金十年」,個別地區,例如澳洲布里斯班樓價甚至大有機會跑贏全球市場。

 

過去10年全球樓價升77% 未來有望再升10

回溯2009年金融海嘯時,環球央行大規模量寛、減息,並出現一輪匯價震盪,其後樓市即踏入「黃金十年」。根據美聯環球編制的「美聯環球樓價指數」顯示,綜合2010年首季至2019年第四季全球各地14個一線城市的樓價走勢,在這10年間樓價平均升約77%。今年全球各國抗擊疫情,同樣出現大規模量寬、減息及匯價動盪,與09年時情況雷同,現時全球政府全力保經濟、穩就業,在無限貨幣追逐有限資產的情況下,環球物業升值可期,如果資金充足的情況持續,預期環球樓價有望再升10年。

外匯閃崩 環球樓市「黃金十年」或重臨

布里斯班樓市看俏 有望「追落後」 

綜觀環球有不少區域都值得投資,筆者認為,當中澳洲布里斯班的樓市可以看高一線,有幾個原因。第一,昆士蘭及布里斯班市政府未來將聯同多家發展商,於核心地段打造世界級綜合旅遊渡假及娛樂區,包括興建世界級酒店與賭場等,料屆時將大大刺激當地旅遊業,帶來大量經濟效益;第二,該市正申請競逐2032年夏季奧運會的主辦權資格。若申請成功,預計將推動布里斯班的基建項目發展及人口增長。

第三,市內的昆士蘭大學為澳洲最佳學府之一 ,其中護理系更是全球知名的學科,相信疫情過後,全球對公共衛生的關注度勢進一步提高,區內大學「學房市場」絕對值得留意。最後,布里斯班作為全球知名城市,當地新盤呎價僅約港幣3,000元起,樓價低企自然惹來升值的遐想。

 

密切留意匯價走勢 左右整回報

值得一提的是,購買海外資產時需謹記留意外匯走勢,如上所述,「美聯環球樓價指數」在這10年間平均升約77%,若以美金計算的話,全球樓價平均只升約56% (見圖)。筆者的客戶中有一對夫婦,於2018年時有意投資50萬澳元在澳洲置業,當時折合港幣約314萬港元,由於他們當時感覺價格略貴故暫時擱置。他們等了又等,到近日終於「守得雲開」,因為現時購買同樣價值500萬元澳幣的當地物業,以今年最低位約4.27港元計,兌換成港幣僅為213.5萬元(截稿時仍處於低於4.9港元的低位),變相為這對夫婦「節省」近100萬港元!可見時刻留意外匯市場的對投資海外資產影響之大。
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周定國 
美聯環球-營業董事(國際房地產),擁有多年澳洲物業投資的豐富經驗,曾在當地發展多個住宅項目,由買地、 設計、起樓至營銷都參與在其中,亦曾獲澳洲TVB邀請擔任地產節目主持。

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