【借力買樓】父母做子女擔保人反幫倒忙?

自去年新按揭保險措施實施以來,800萬以下單位最高可承造9成按揭、1,000萬以下單位最高可承造8成按揭,幫助不年青人大大消減首期支出,成功上車。但有時就算儲到第一桶金用作首期,到申請按揭時,仍然有可能因為收入無法符合壓力測試標準,最終無法承造高成數按揭,此時「廿四孝」父母該出場了。但如果爸爸媽媽的財力也沒有那麼雄厚,有咩辦法可以幫到子女成功上車呢?

事實上,此類個案十分之多,父母大多會擔當「按揭擔保人」的角色,但要了解在整個供樓的過程中,一旦子女無法準時償還供樓貸款,「按揭擔保人」便需要承擔其還款責任。除此之外,「借力買樓」亦會存在「幫倒忙」風險,具體有哪些注意事項要留意?

1. 父母年齡亦會影響還款年限

往常,如果近親當「擔保人」協助做按揭,計算還款年限時會在「擔保人」和「借款人」之間選擇較年輕那個計算,例如60歲父親擔保30歲兒子,便可用兒子年齡計供款年期,借足30年。但要留意的是,如果兒子的收入小於每月供款,按揭年期便會用(80-60歲父母年齡=20年)作為最長按揭年期,而最近亦有出現按揭被拒或被要求更換「擔保人」的情況。

解決方法一:若不使用按揭保險,即使入息不夠供樓,很多銀行亦可接受以年輕者(子女)年齡來計算還款期。

解決方法二:而如果堅持要用兒子的年齡來計算還款年限,則需要將父親從「擔保人」變成「借款人」,且父親必須與兒子同住才可以。

2. 父母是否願意做「共同借款人」?

上面提到,如果子女入息不夠供樓,銀行便有機會要求「擔保人」轉為「共同借款人」。雖然兩者在責任上差別不大,但因為概念不同,追討次序亦有分別。「擔保人」是當借款人不履行債務責任時,按合約履行有關責任者。一般當借款人的收入不足或被視為不穩定以通過審批時,銀行便會要求第三者作為擔保人;一旦借款人未有履行合約還款時,擔保人便須承擔還款責任,也就是說只有追套子女供樓無果時,銀行才會向「擔保人」追套還款。而「共同借款人」可被銀行直接追討。

3. 父母若為「自僱人士」最多借八成

所謂自僱人士,指的是收入並非通過每月固定薪金,而是靠盈利二來,由於這一類人較難向銀行證明其收入的穩定性和持續性,因此在申請按揭時會相對「固定收入人士」較為困難,通常難以做到高成數按揭。而事實上,「自僱人士」在擔當「擔保人」時,亦會影響「借款人」可被批核的按揭成數。由於「擔保人」需要提供公司利得稅稅單及審計報告予銀行及按揭保險公司作參考,如果入息不高,無法較大程度上提升「借款人」的貸款能力,便會以入息不符合「固定入息」要求為由,最多批核八成按揭。

4. 父母尚有按揭在身 首期加一成

父母在擔當子女的「擔保人」時,若本身仍有一層樓尚未還清按揭貸款,子女的物業便會被視為第二層樓,按揭成數上限需降低一成,例如購買600萬元以上物業,最高按揭成數,由最高6成,下調至5成;450萬元至600萬元的物業,原本最高可承造的8成按揭成數,也需下調至7成。除此之外,高成數按揭申請需要進行利率加3厘的壓力測試,供款佔入息比率亦要收緊一成,父母的每月供款也需要計算在內。另外,父母幫忙還會導致按揭保費增加。

5. 或會影響將來按揭成數壓測

無論是父母還是子女,一旦成為一個物業的借款人或擔保人,若之後想再為其他物業申請按揭,按揭成數會較沒有相關身份人士低;而供款與入息比率及壓力測試的要求亦會較嚴格,因此若之後還有置業打算,需謹慎考慮。

綜上,父母決定當擔保人前,要考慮自己的收入水平、退休時間、儲蓄、年齡及債務水平等,也要仔細評判子女的財政狀況及資金收入。如果子女存在「斷供」可能性,為避免產生「連鎖反應」,雙方都應盡量準備6至9個月工作收入的資金以備不時之需。

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