【前瞻篇】2021年香港樓市新格局

2020年全球受新冠肺炎疫情及其對應的抗疫措施影響,經濟活動減慢,香港難獨善其身,失業率上升,而受封關影響,與旅遊相關的零售、住宿及膳食服務行業更受重創。

經濟受疫情打擊,樓市亦受影響。「限聚令」下,發展商推盤步伐放慢,導致新盤銷售量由2019年約18,573個,減少至2020年約14,485夥。雖然如此,資金卻持續流入,香港存款由2019年12月約13.77萬億,升至2020年11月約14.65萬億;而即使在疫情陰霾下,2020年價仍然相對平穩,全年僅跌約0.92%;二手住宅則受惠放寬按保措施,二手住宅註冊量由2019年的41,278宗升至2020年的46,903宗,並創6年新高。

隨著疫苗面世,若今年疫情得以解決,「封關」、「限聚令」等措施放寬,經濟活動回復疫情前水準,香港樓市將有望向好。

料今年一二手市道有望向好

若發展商推盤步伐加快,新盤銷售料可反彈。綜合市場消息統計,估計今年有機會登場的全新盤單位總數接近33,000夥,其中元朗及天水圍以7,570夥居首,當中包括正在申請預售樓花同意書的港鐵元朗站第B期,涉及1,030個單位,另天水圍濕地公園路1號第1期(1,224夥)亦正在申請預售樓花同意書;其次是將軍澳及西貢的4,296夥,當中包括已獲批預售樓花同意書的日出康城「LP10」,提供893夥;而啟德及觀塘的4,251夥則占全港第三,當中包括包括已獲批預售的MONACO第1期(399夥),以及位於舊啟德機場跑道,由中資中國海外發展的「維港1號」(1,059夥)專案,該專案正在申請預售樓花同意書(見圖一)。

另外,港島區有規模較大、近年區內罕有港鐵項目正在申請預售樓花同意書,當中黃竹坑站第1期,由中資平安不動產資本與香港發展商合作發展,涉及800夥,而同樣正在申請預售樓花同意書的第2期,涉及600夥。

*上述預售樓花同意書資料截至202012

整體而言,連同其他地區合計,估計今年全港潛在新盤供應多達32,730夥。當然,項目於今年內推出與否,最終要視乎發展商銷售策略,至於待批預售項目更要視乎獲批的進度。雖然潛在新盤供應超過3萬夥,但根據過往經驗,每年實際登場的單位明顯為少。

再者,《施政報告》于房策上主要集中公營房屋,至於私人住宅則以長遠供應為主。相信中短期供應未有大幅增加下,加上去年底貨尾量仍有約1.18萬個之下,估計2021年實際會推出全新盤的單位約1.8萬夥至2萬夥左右。若發展商推盤步伐加快,新盤銷售料可反彈,並預期今年新盤銷售量可達1.8萬夥,按年上升約24%;金額方面,預期今年新盤銷售金額有望達2,420億元,按年上升約49%,屆時將創《一手銷售條例》後新高(見圖二)。

二手方面,估計2021年有望延續「量額齊升」的局面,註冊量將達到5萬宗,按年增逾6%,創9年新高;註冊金額則有望達到4,200億元,按年升逾11%,並創11年新高(見圖三)。

樓價有望穩中向好

香港住屋需求強勁,惟香港地少人多,土地供應一直是歷屆政府的課題,雖然《施政報告》于房策上著力增加供應,但預期專案發展需時(如古洞北/粉嶺北發展區、小蠔灣車廠、明日大嶼等),相信短期供應未會因此而顯著增長。若然供應少,息口低及資金充裕等因素不變,加上疫苗接種普而令疫情減退下,相信整體樓市會漸趨回穩,2021年樓價有望穩中向好。

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