【按揭懶人包】申請按揭有咩要準備?

不少新手置業人士以承造按揭很容易,簽臨約後遲遲未有向銀行申請,導致最尾預算錯誤,遇上極大風險。申請按揭揭與普通私人貸款不同,需要更多時間做好準備,今次與大家分享承造按揭前要準備的文件及財務安排。

準備文件

  1. 臨時買賣合約

在物業的交易中,買賣雙方會簽訂由地產代理或律師擬定的臨時買賣合約,內會寫明樓價、支付樓價的方式、物業現狀、產權責任、買賣雙方的姓名、地址及香港身份證號碼。如果賣方或買方屬於有限公司,要同時註明商業登記號碼及註冊地址。另外,如果物業買賣包含天台或車位,必須清楚列明。

  1. 個人文件

按揭申請人需要提交借款人、擔保人、業主的香港永久性居民身份證、最近3個月內發出的住址證明文件(如電費單或銀行月結單)、最近3個月銀行戶口簿或月結單紀錄。

  1. 受薪人士的收入文件

受薪人士需要繳交最近3個月銀行月結單紀錄,最近3個月的糧單以及僱主發出的證明信,證明申請人的工作職位及入息詳情。如果申請人並非固定受薪人士,則需提供最近6個月的入息文件。

  1. 自僱人士的收入文件

自僱人士需要繳交商業登記證、商業登記、申請人最近6個月公司銀行戶口紀錄、稅單及已審查的公司財務報告。如果屬於專業人士,要提交執業證書。

  1. 有租金收入人士證明非必要

如果申請人本身有物業收租,要提供最近3個月租金收入紀錄。

  1. 有按揭供款在身人士非必要

如果申請人有為其他物業供款,要提供過去3個月供款紀錄及按揭貸款信件。

申請按揭前的財務準備

  1. 檢查身上貸款

根據現時供款與入息比率,每月供款上限不能超出入息的50%,經過利率提高3%的壓力測試後,每月供款不能超出入息的60%。按揭申請人士如果有私人貸款在身,需要計算入供款與人息比率及壓力測試,影響預期的供款計劃,所以最好盡早先清還貸款。

  1. 檢查信貸評級

申請按揭期間,銀行會審查申請人的信貸評級。信貸評級是由環聯信貸公司為個人、銀行或財務公司提供的信用度參考指標,分為A至J級,A為最高級,J為最低級。銀行會為信貸評級較好的人士提供較優惠的利率,銀行有機會拒絕為評級欠佳者批出按揭揭貸款,最終要撻訂或向財務公司借貸買樓。信貸評級欠佳與長期拖欠卡數或甚至停止還款有關,被財務公司向環聯檢舉。如果本身已經清還卡數,便應盡快通知財務公司及環聯。大型銀行對信貸評級欠佳者非常嚴謹,如未能一時三刻改善評級的人士,可嘗試向中小型銀行申請。

  1. 計算好供款能力

要置業買樓最重要計好整個還款期的開支,包括首期、貸款額、利息及還款期,如果首期不足,便要考慮申請按揭保險,但需要繳交額外保費。以600萬物業為例,如以實際按息2.5%、30年供款及九成按揭計算,首期為60萬,每月供款額為2.2萬,全期利息為239萬,按保費用達11多萬,申請人可使用按揭計算機計算開支。

除了供款利息開支,置業亦涉及其他大量費用如地產代理佣金、印花稅及律師費。以同樣例子計算,地政代理佣金涉及6萬,首次置業印花稅為18萬,律師費用數千至1萬多不等,加上裝修費用隨時20多萬以上,總開支至少40萬。如果並非首次置業或並非屬於香港永久居民,印花稅更為高昂。

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