【按揭疑難】壓力測試4大注意事項

「先生唔好意思,你條數過唔到壓測,會唔會考慮其他方法上會?」在對按揭疑難的查詢中,不少棘手個案與難以通過壓力測試有關。究竟甚麼是壓力測試?置業人士需要注意哪些細節?在疫情下銀行的壓力測試又會有甚麼轉變?

要知道甚麼是「壓力測試」,首先要知道何謂「供款與入息比率(DTI)」。供款與入息比率是按揭申請人每月償還款項與每月收入的比例,而壓力測試是指假設利率上升3%,供款不得高於入息若干比例,目的是確保在加息環境下,借款人仍能有足夠財政能力供款。不過這個比例會根據申請人及銀行批核而出現不同調節,申請按揭人士必須小心以下4大注意事項:

1.壓力測試用封頂位計算

近月在低息環境下,絕大部份人士選用H按計劃供樓,現時H按計劃普遍為H+1..5%,封頂息率2.5%(P-2.75%,P為5.25%),那壓力測試究竟是以H+1.5%部份計算,還是用封頂息率計算呢?

答案是以封頂息率計算。所以從壓測角度,除非按揭計劃調整封頂息率,否則即使近月拆息下降,也不會導致按揭申請人較易通過壓力測試,所以置業人士小心別計錯數。

2.把物業出租/按揭在身/收入來自外地壓測更緊

金管局指引規定,買入自住單位物業、收入來自香港及沒有按揭在身的人士,每月供款不得超出每月收入50%,壓力測試下每月供款不得超出每月收入60%(坊間簡稱50/60)。如果希望買入物業作出租用途,出租物業按揭的入息比率及壓測要求調整一成至40%及50%(坊間簡稱40/50)。

假設以樓價600萬承造六成按揭,供款30年,封頂息率以2.5%計算,自用物業壓測入息要求只需$ 34,067,但出租物業壓測入息要求增至$40,880。如果申請人月入為$35,000,物業自用與否成為他能否通過壓測的關鍵。另外,如果有按揭在身或收入來自外地,供款與入息比率及壓測同樣以較嚴謹的40/50計算。

3.花紅、佣金計算出現變化

香港不少工種收入以底薪加佣金計算,過往壓力測試下,佣金、花紅等銀行可以用6個月平均數計進入息,例如底薪為$20,000,過往6個月平均佣金為$20,000,每月收入每是$40,000,壓測便以月入$40,000作計算。

不過近月疫情嚴峻,有銀行會要求佣金等打八折處理,以同一個案計算,每月佣金收入變成$16,000($20,000 x 80%),總收入減至$36,000($20,000 +$16,000)。如果該名申請人打算買入700萬單位,以封頂位2.5%及30年供款期計算,壓力測試要求為$39,745,該名申請人便由原本可以通過(月入$40,000)變成無法通過測試(月入$36,000)。

4.新按保都要壓力測試

去年11月,政府公佈新按揭保險措施,800萬物業也能夠做九成按揭,更容許首置人士即使無法通過壓力測試,仍能申請高成數按揭。然而基於疫情、息口及金融風險不斷變化,銀行會不斷調整按揭申請的入息審查,以上例子只供參考。

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