【按揭通識】按揭保費如何計算?

新按保計劃今年推出後,其實並沒有取代原有的按保計劃,兩者按保計劃是並存的。不過,相關保費會有所不同,因為新按保為600萬以上至1,000萬元物業,提供八至九成的按揭,涉及借款金額較高下,保費亦會較高。

按揭保險費以貸款額計算

根據金管局指引,現時私人住宅的銀行按揭成數最高只可借6成,如想借超過6成,需要經過按揭保險公司,並支付按揭保險費,按揭保險費是以銀行基本貸款額之後的貸款計算,就額外貸款額乘上保費率。例如銀行只提供6成,如想借9成,額外三成的貸款要交保費。

同時,會因應貸款額,還款年期,繳付方式,以及利率是以固定還是浮息,保費率會有所不同。

例如首置買家以600萬買入物業,用原有的按保計劃最多可借樓價的八成。由於銀行基本最高可借樓價6成,另外2成就要經按保計劃借款。如按揭年期30年,浮息計算,以一次過支付,保費比率為2.15%。因此應付保費為:

  • 2成樓價貸款=600萬X20%=120萬元
  • 保費=480萬元X2.15%=10.32萬元

如果上述相同條件,但並非一次過支付,而是每年支付保險費,首年保費比率,為額外按保貸款的1.28%,及後為0.32%。因此應付保費為:

  • 首年=480萬元X1.11%=約5.33萬元
  • 及後每年=480萬元X0.28%=1.34萬元

新按保費增加15%

若以新按保承造按揭,按揭保險費亦會增加15%。注意此15%,並非按揭貸款額的15%,而是以原有按揭保費15%計算。例如原有保費為2.15%,新按保費比率為2.15%X1.15=2.47%。如果未能通過銀行壓測仍可申請,但須另付額外保費約10%,即增加至約2.82%。

新按保計劃下,800萬或以下物業最多可借9成,1000萬元物業則可借8成。如首置買家以800萬元買入物業,以按揭年期30年,浮息計算,以一次過支付,保費比率為5%。因此應付保費為:

  • 額外三成樓價貸款=800萬X30%=240萬元
  • 保費=720萬元X5%=36萬元

至於1000萬元物業,銀行最多可借5成樓價貸款,因此如要造8成按揭,亦要經按保多借額外的三成。同樣,以按揭年期30年,浮息計算,以一次過支付,保費比率為5%。因此應付保費為:

  • 額外三成樓價貸款=1000X30%=300萬元
  • 保費=800萬元X5%=40萬元

一次過支付可向銀行加借

首置買家在買樓時,現金可能比較緊絀,如想一次過支付保費,其實可以向銀行加借,並一併加借於按揭貸款內。例如上述例子中,9成按揭,浮息利率,30年期買入800萬物業,一次過支付的保費為36萬元。因此總按揭貸款為720萬元+36萬元,即756萬元。

要留意是,總貸款額增加,每月還款亦會上升,因此壓力測試要求亦會增加。萬一在增加保費貸款後,未能滿足壓力測試的要求,因應個別銀行的要求,如能申請,須另付額外保費約10%。以上述例子5%的保費會增至5.5%,保費會由36萬元增加至39.6萬元。

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