【放寬按揭】上車換樓10大常見問題

近日施政報告宣佈放寬按揭保險的規定,為中產人士提供更多置業機會。對於普通上車及換樓人士,有甚麼方法享盡按揭新措施,為自己及家人覓得安樂窩?

1.哪些物業可承造9按揭

答:現時800萬樓下盤源愈來愈少,根據按揭新規定,可申請最高9成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬,而可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則會由600萬提升至1,000萬。有關按揭需要符合(1)固定受薪人士、(2)首次置業,及(3)已落成的住宅物業,是次措施毋須壓力測試,只須符合供款與入息比率50%便能過關。

2.何謂首置?

答:首置可分為兩類,除了從未買過物業的人士,或者共同持有物業下,透過近親轉讓回復首置身份人士,銀行亦會受理為首置之列。

3.何謂已落成物業?

答:如果樓盤於發出入伙紙及滿意紙後,買家申請按揭時所簽的是現樓按揭契,已經合乎已落成物業的定義。如果一手物業選擇行建期方式,新制有機會適合。

4.是否需要繳付額外保費?

答:需要,額外保費為15%,但可隨每月按揭還款中攤分。假設現時保費為貸款額的1.5%,額外保費為0.225%。以200萬貸款額為例,原有保費為30,000元,新保費為34,500元,增加$4,500元。

5.如果首置人士未能通過壓力測試,可否承造新按揭保險?

答:首置人士仍可以承造最高8成或9成按揭貸款,但供款與入息比率仍不能超過50%,保費也會相應調整。

6.哪類人士上車最受惠?

答:今次措施降低首期入場門檻,但同時增加供款人士的按揭供款。對於一些欠缺首期,但有一定月薪的人士能夠充份受惠。以800萬物業為例,過去首期要達320萬,現時只需80萬,相差達240萬,不過每月供款會由近2萬元上升至3萬多元,月入達7萬以上才有資格申請,對於收入豐厚但欠缺一大筆現金作首期的中產人士提供更多置業機會。

7.首置人士如何善用多餘的首期資金?

答:在新措施下每月供款較多,但不少人士需要一大筆現金作其他用途,新規定能舒緩他們的負擔。例如就快結婚人士需要現金籌備婚禮,酒席、攝影化妝師等雜費都涉及大額現金,減少首期能夠讓二人同時負擔結婚及置業兩大人生計劃,按揭供款在往後日子慢慢攤還。如果二人為專業人士,收入很快隨著年資上升,供樓壓力長遠慢慢下降。

8.如果早幾日買下的800萬單位承造了舊制按揭,並已選定按揭計劃,現在能否使用新例的按揭計劃?

答:如果買家仍未正式取得貸款,可與銀行商討能否使用新按揭計劃,不過銀行及按證公司有機會要重新做入息審查,有需要可延長成交期以便先確認最新的按揭計劃,不過一切決定權以銀行為準。

9.換樓人士如何享用新按揭措施?

答:施政報告指出可以申請8成按揭樓價上限由600萬元提升至1,000萬元的措施,自用樓換樓人士同樣受惠。假設一對夫婦多年買下的物業已升值了200萬,隨著家庭增加新成員,現在希望換樓至1,000萬較大的單位生活,根據舊例只能承造5成按揭,需要500萬首期才能置業,現時只需200萬首期便能成事,一對夫婦只需賣出現有自住單位,把所賺取的200萬全數放入首期便能換樓,在更寬敞的單位享受人生。

10.如何享用新措施買多一層樓?

答:如果本身已擁有物業但希望透過新措施買多一層樓,現時有多種方法可以回復首置身份,最普遍為透過近親買賣甩名。假設一對夫婦本身共同擁有物業,由丈夫「甩名」予妻子回復首置身份,然後丈夫便可以透過新按揭保險購買800萬物業及申請9成按揭。只要在律師樓與妻子簽訂好臨時買賣合約後,丈夫便可以用首置身份買樓

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