【村屋按揭】村屋按揭難批 想順利要做足五件事

村屋價錢較市區屋苑平,實用面積大,環境清幽,財務實力足夠的人,可一口氣買下一幢村屋,感受獨立屋式的生活。雖然銀行在村屋按揭審批會較為審慎,但只要做齊以下幾點,還是有機會做到最多八成半,最高30年期的按揭。

  1. 必需齊契及路權清晰

村屋由於有轉讓限制,所以銀行在審批方面特別嚴格,因此必需要齊契,包括要領取滿意紙,樓契需付有平面圖等等,如果村屋樓齡在五年以下,更有可能需要補地價。

另外,村屋路權複雜,有機會出現「釘子戶」的情況,即四周被私家路圍繞,沒有路直達屋前。如果有公共交通直達門口,或是有政府路燈,也有機會證明該路屬公家地,村屋業主仍有路可用,但如果沒有公共交通或路燈,便最好有路權契,證明村屋業主有權使用道路出入。

沒有路權、未補地價、沒有滿意紙、以及樓契沒有平面圖,都是銀行不批按揭的主要原因。

  1. 樓齡新、屋苑式管理較易批

村屋按揭的供款年期上限是65減樓齡,如果申請按揭保險,則縮短至55減樓齡,上限最多30年。如果你屬於首次置業兼做高成數按揭,又想批足30年期,樓齡最好不要超過25年。

然而,有些村屋有過百年歷史,有些甚至屬於是「祖堂地」或「舊屋地」的村屋,銀行未必會接納這類物業的按揭申請。總之,樓齡愈新、有屋苑式管理的村屋,會愈易獲批按揭。

  1. 物業沒有僭建

不少村屋有天台玻璃屋、間格改動等僭建問題,由於銀行做村屋按揭前,很多時會派人驗樓,一旦發現僭建,理論上要清拆僭建及還原物業,銀行始會批按揭。但銀行一般做法是,會將還原費用在估價中扣減,因此會出現借不足的情況。

至於一些較為複雜的僭建,例如有地牢、花園泳池、將上下兩層打通等等,由於還原費用極高,銀行更有機會拒批按揭。

  1. 預留足夠審批事件

由於村屋業權複雜,銀行需要較多時間查看法律文件,又需要驗樓,所以按揭審批事間一般會較長,通常是一個月以上,所以大家必需預留足夠時間,以防在成交日批不出按揭而要撻訂。

  1. 資金勿預太緊

村屋由於交投疏落,會容易出現估價不足的情況,特別是一些較為偏遠、沒有公共交通、樓齡舊、沒有屋苑管理的村屋,銀行估價更加保守。因此買家宜預備充足的資金,尤其是打算做高成數按揭人士,一旦出現估價不足,要支付額外首期開支時,也可以輕鬆應對。

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