【楼巿蒋门人Lucy】香港楼市跟疫情一齐进入第四波?

今年入秋最关心的话题之一,是疫情会否进入第四波。政府、医务界专业人士都提醒市民要谨慎再谨慎。近期香港人打疫情仗已经好努力,尤其是经历完第三波疫情之后,都未敢再松懈。讲返楼市,香港楼市又会唔会再有新一波的冲击?

经济难复苏 市场多唱淡

政府保就业计划已无下文,企业无得救,继国泰的大规模裁员之后,各行各业都会有进一步的裁员潮,经济在短期内很难复苏。香港买楼的话,只要政府一日不撤辣,银行按揭,尤其是高成数按揭,主要都是看申请人的固定人工、粮单税单。如今本地楼主打本地市场,如果好多香港人都无工开,申请按揭有阻滞时就会大大降低买楼意欲。虽然早前大围新盘创造出逆市奇蹟,但市场购买力是大半年的累积。楼价同商品一样,短、中、长期都要看供求关系,如果短期市场消化不了,成交量必定影响价格。政府带头的绿置居都是一个例子,虽然折扣已经创新低,但市民购买意欲好低,因为今次疫情及经济现况,真正打击的就是中低层人士。

个别成交破底 全因恐惧

另一个冲击,其实与疫情第四波相似,主要来自恐惧。发展商这方面,我未觉得有好大恐惧。发展商卖楼的价钱,一早已受成本限制。近年地价越来越贵,建筑成本越来越高,香港发展商多数都好具规模,计划都是以几年计,因为一个疫情,未必逼到一手楼要劈价卖。反观二手楼市场,只要个别业主有恐惧,尤其是二手新楼业主如果承接唔到新造按揭,又或者睇淡香港未来发展,有移民打算,这一类的个案,往往有机会破底甚至蚀让成交。10月的话东涌算是一个比较集中的灾难地区,好多退租、蚀让个案,都是因为大量空服人员被裁退而离开当区所致。其实港、九、新界都有类似案例,我都有唔少学生成功捞底上返车。

投资睇长远 莫因小失大

无论本港楼市是否跟疫情一齐进入第四波,投资始终是持久战,需要睇长远。虽然现在租务市场低迷,好多租客都可以成功减到租,或者换一个更好住处。但这些都是糖衣毒药。只要你仍有自住需要,就需要积极计数,计啱数就趁早买楼上车。至于投资者,如今都是一个讲价的好时机,与其等个市跌,不如主动出击,定个进取的目标价,都或者可以吸纳到优质物业,当然都要承受一段放租低潮期,做好心理准备,需要守一守。

蒋一洪LUCY

P&S ACADEMY 创办人,香港房地产投资课程首席导师,同时也被称为「楼巿蒋门人」/「楼巿掌门人」,多年来向香港、马来西亚、越南、泰国及台湾等地学员,教授财务、物业投资与营商技巧。

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