【物業買賣】「撻訂」VS「賠訂」賠幾多?

近期市場上出現不少“撻訂”的案例,簡單來說就是買家在簽訂買賣合約並支付訂金後,決定放棄交易,賣家便會沒收這部分訂金。而如果“撻訂”是用來形容買家反悔的情況,那麼“賠訂”便是賣家反悔時的做法。到底“撻訂”和“賠訂”通常在甚麼情況下出現?需要賠幾多錢?又有甚麼其他風險需要承擔?今日一次過同大家講解清楚!

一手物業之買家“撻訂”

情況① 一手樓有冷靜期

一手新盤通常有5天左右的“冷靜期”,即買家在簽訂臨時買賣合約後的5個工作天裡,如果決定放棄交易,便無法取回5%的樓價訂金。發生這樣的情況,通常是因為買家發現自己欠缺供樓能力或銀行不批核按揭,只好忍痛割愛並放棄訂金。在這個階段選擇撻訂,發展商可沒收訂金,但不能採取進一步行動。

情況② 賠了訂金還要賠差價

近日有新盤單位元因為專案工程涉及護土牆及斜坡工程,至今仍未獲批入住許可證,如果計及地政總署發出的滿意紙,預計要等待至今年六月才可交樓,比原本預計的交樓日期遲了足足一年,導致該盤去年至今累積撻訂總數增至15宗,佔賣出80夥的近兩成。但因為在這個事件中,發展商延期交樓超過6個月,買家即使取消交易也有機會取回訂金及適當賠償。但大部分情況下,買家撻訂必然會損失訂金,甚至還有其他需要承擔的風險。

例如,發展商有權追收差價,例如物業原售價為600萬元,在撻訂後重售,只賣得540萬元,發展商有權在沒收60萬元訂金以後,再追收60萬元的售樓差價,即買家合共損失120萬元。

二手物業之買家“撻訂”

倘若買家在簽約後覺得樓價還有下調空間,所以不想購入已支付訂金的單位,便有可能放棄交易。由於買賣二手物業沒有冷靜期,所以只要簽訂了臨時買賣合約並支付訂金,就需要完成交易,否則就是撻訂。買家撻訂的代價具體如下:

  • 已支付的訂金
  • 買賣雙方地產經紀的傭金(通常為樓價的2%)
  • 交易過程中還涉及的其他費用(例如律師費、印花稅等)
  • 賣方因買方未能完成交易所導致的其他損失(例如單位再賣出時價錢下跌的差價及有關費用)

小貼士:若買家在撻訂後,因種種原因無法支付賠償金,可能便要通過借貸解決,而這種私人貸款可能會影響之後承造按揭的供款能力。撻訂後果可大可小,所以簽約一定要慎重考慮後再作決定。

二手物業之賣家“賠訂”

“賠訂” 比較多出現在樓價上升時期,賣家如果看好後市,覺得樓價還有一定升幅,就有可能寧願賠訂然後再出售,以獲得更高差價。由於臨時買賣合約具備法律效力,如果業主簽臨時合約後想取消交易,便需要賠償以下款項:

  • 退回買家所付的訂金
  • 訂金同等數目的賠償金
  • 買賣雙方的地產代理傭金(通常為樓價的2%)
  • 交易過程中還涉及的其他費用(例如律師費、印花稅等)

小貼士:對於買家來說,如果想避免業主取消交易,可以於簽訂臨時買賣合約時,在雙方協議之下,提出「必買必賣」的附加條文,即雙方要求強制履行合約,不過此條文並非指定條款,所以買賣雙方都有權拒絕。

 

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