【用盡新按揭】「呼吸Plan」用家轉按慳息攻略

按揭計劃推出後,除了幫助到未買樓的買家較易上車外,亦有助早年因為用了「呼吸plan」上車的業主,透過轉按節省利息。

「呼吸Plan」利息偏高

不少發展商為助客戶購入新樓,推出一些高成數按揭,對買家的收入要求不高,亦不需要經過壓力測試,被視為「呼吸plan」。雖然申請較容易,但利息亦明顯高於市場的利率。

以某一新盤為例子,首年利率為最優惠利率(P)減0.5厘;其後年利率則為P+0.75厘,以目前P為5.375厘計算,首年利率為4.875厘;次年起就大幅上調至6.125厘,比一般銀行的「按揭Plan」2.625厘高,為業主帶來供樓負擔。

按揭大幅節省每月供款

假設買家買入700萬元的新樓,承造8成按揭,以6.125厘計算,借款30年,每月供款約3.4萬元,全期利息支出約665萬元。而買家要轉按亦不容易,因為以往600萬以上物業,一按最多只能承造6成按揭,買家如要轉按節省利息時,要補回借款差額。

不過,如果買家利用新的按揭計劃,申請轉按,700萬元物業,可保持承造8成按揭,以2.625厘計算,借款30年,連按保費下每月供款約2.3萬元,較原來的「呼吸plan」減少1.1萬元或32%。全期利息支出約255萬元,減少410萬元或62%。

申請要求較「呼吸Plan」高

不過,要留意是,「呼吸plan」業主利用新的按揭計劃時,樓價如果超過1000萬元,就不能利用按保承造高成數按揭。而且銀行會為申請人評估其供款與入息比率,上限為50%,以及進行壓力測試。申請難度較「呼吸Plan」的按揭為高,要準備好入息證明包括3個月入息紀錄,稅單以及強積金紀錄,以及其他債務資料等,審批時間亦會較長。

另外,新按揭計劃只適合現樓,一手樓的樓花並不適用,「呼吸Plan」業主如想轉按要等待至物業落成才能申請。

只可轉按不可套現

另外,新計劃按揭計劃對轉按有限制,就是不能夠在轉按時套現,意味只能夠轉貸款餘額。但若果經舊計劃轉按,即樓價最高600萬元,套現則沒有問題。不過,業主仍能透過新計劃按揭計劃節省利息及延長還款期至30年。

假設買家早年以700萬元買入一個單位,並使用發展商提供的7成按揭,借款額為490萬元。經過幾年供款,借款餘額減少至460萬元,物業估價升至800萬元。買家利用新按揭計劃轉按時,最多只能借借款餘額,即460萬元以償還現時的按揭貸款。

因此,業主在轉按時不能承造較高的按揭成數,或是因為樓價升值承造新的按揭套現。例如,因為物業估價升至800萬元,業主不能因為物業估價升至800萬,轉按時承造9成按揭,借貸720萬元(720萬元減去460萬元),套現260萬元。這個做法是不可容許的。

另外,若樓價為600萬元或以下,業主仍可利用舊有計劃轉按加套現。例如早年買入500萬元物業,利用按保承造8成按揭,借款400萬元。及後物業升值至600萬元,借款餘額減少至380萬元,業主可利用舊按保計劃,承造新按揭,保持8成按揭,借款480萬元(480萬元減去380萬元),可套現100萬元。有關做法仍然有效。

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