【移民部署】移民一定要卖楼?教你如何零成本移民!

随着多个国家放宽移民政策,令移民再次成为港人茶余饭后讨论的话题。不少有意移民的业主,想趁机卖楼套现,导致市场上出现了不少低市价盘甚至劈价盘。是否移民就一定要卖楼?若不卖楼又不够现金移民怎样变阵?下面我们来探讨下。

移民前应否卖楼套现?

早在80年代末,香港的移民潮就开始了。当时很多人选择将香港资产套现移民外国,经历了20多年,香港楼市却在波动中稳步上升,有些移民人士数年后想回流香港,届时香港楼价已上升不少,未必能买回与之前相同质素的物业。因此,若非必要,移民人士并不一定要出售香港物业,为自己日后留一条退路。

另一方面,比起世界上很多地方,香港的租金回报率一般都较海外为高,同一样的租金,在外地可以租用质素较高的租盘。而且香港的住屋需求大,单位较易出租,所以可以考虑保留物业,以香港的租金收入补贴在海外生活花费。

身在国外如何管理香港出租物业?

移居海外若打算放租单位,通常可以找在香港的亲戚或朋友帮手。但如果遇到拖欠租金的租霸,或租约到期后要重新放租,这些事对移民海外的业主来说较难处理。因此,业主可以考虑找专业的代租管理公司帮忙,现时部份银行或地产代理行都有提供代租服务,收费一般按租金乘以某个百分比计算,租金愈高收费亦会愈贵。同时,要留意合约细节,一些维修管理的额外费用如何计算,以及有没其他收费。

若不卖楼又不够现金如何变阵?

部分业主将大部分资金都绑在层楼身上,手头现金有限,一时间未必有数百万入场费作移民之用,但又不想卖楼应该如何处理?

近十多年楼价屡创新高,早年已置业的业主身家水涨船高,因此,业主可以考虑将物业加按,套出数百万元资金,然后将一部分资金取出作申请移民之用,另一部分则投入债券或收息股等投资工具,换取稳定的被动收入,实现零成本移民。

如何加按套现?

加按」是指申请多一次按揭贷款,按揭年期与一般按揭相若,可以长达25至30年(要视乎物业楼龄及贷款人年龄),而由于「加按」是以物业作抵押的贷款,所以按揭金额主要受物业价值而定。

假设你在十年前以100万首期,用8成按揭买下了当时价值500万的住宅,时至今日该物业市场价已跃升至800万,而当年借取的400万按揭贷款,假设现时只剩下250万未还清,由于物业升值,而你的负债比例亦有所下降,所以即使以同一个物业作押抵,可作按揭贷款的金额亦相对提升,所以可以利用「加按」来套出部分资金。

根据目前金管局的要求,600万以上至1000万的物业,在没有购买按揭保险计划下,最高按揭成数为6成计算,这个价值800万的单位,最高按揭贷款额是480万,再扣除尚未清还的250万,即「加按」可套现的金额是:800万 x 60% – 250万= 230万。

零成本移民有甚么要留意?

零成本移民虽然可行,但实行时有以下2点需要留意。

  1. 加按时最好物业已供满

根据以上例子说明透过「加按」套现资金的多与少,是视乎你持有的物业价值,以及你已经清还了多少原有的按揭贷款,如果要想加按时套出更多资金,则所选物业最好已供满,或者余下的按揭欠款不多,否则套出资金较少,未必能满足移民之用。一般而言,能套现约400万元或以上的资金,才能达至零成本移民的预期效果。

  1. 做好移民的资金部署

加按套现后,要考虑是否满足移民的资金部署。加按套出的资金最好有一半或以下可以达到移民入场费要求,余下的资金可以用作投资收息,以支撑海外的生活费。而收息工具方面,可以选择较为稳定的债券或收息股票基金,来赚取稳定收益。

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