【管理費知多啲】一次過拆解管理費4大疑問!

張先生:每個月繳納的物業管理費,究竟花費在什麼地方?如何計算?

劉小姐:我只是買來投資的物業,冇住過都要交管理費嗎?

相信很多業主或租客都有類似的疑問,究竟買新樓時,管理費開支需要多少?租屋時,管理費又應該由業主還是租客負責?管理費具體包含哪些項目,怎麼計?有什麼注意事項?今日就來一次過拆解4大疑問。

物業管理費包含哪些項目?一定要交管理費嗎?

物業管理費是按大廈公契規定業主每月必需繳付的費用,用於住宅日常的管理,主要包括:

(1)公共物業及配套設施的維護保養費用,包括外牆、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施的管理費用等。

(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。

(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。

(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。

(7)清潔公共地方及幕牆、牆面的費用。

(8)公共區域植花、種草及其養護費用。

(9)更新儲備金,即物業配套設施的更新費用。

(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。

(11)節日裝飾的費用。

(12)管理者酬金。

(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關係費用。

(14)公共電視接收系統及維護費用。

可以看到,不管業主是否居住,或者無論擁有幾多個物業,基本上都不影響以上物業服務的提供,例如,保安不會因此少幾個,清潔不會少幾次等,對物業管理公司的成本開支而言,基本沒有實質影響,因此無論你是否居住,管理費都是一定要交的!

新盤時,管理費如何計算?

目前來說,買新樓時,沒有明確的法例規定發展商必須或要在什麼時候公佈管理費。所以,若發展商沒有公佈,准買家只能靠猜測和預估,入伙後只能被動接受,可以說是除供樓以外,每月的固定開支之一。

近年新盤的管理費水漲船高,平均都超過每呎5元,而超級豪宅、單幢樓每呎7至8元的個案亦比比皆是。若以400呎的單位計算,即管理費大約每月$2,000。管理費的水準亦會按地段、管理服務及設施配套而定,一般來說洋房的管理費會較標準住宅單位貴。例如最高級的豪宅盤,山頂的Mount Nicholson,每呎可達約10元;東半山樓王傲璿OPUS HONG KONG更曾創下每呎14.2元的紀錄,貴絕全港。

另外,部分新房售樓說明書中「公契摘要」中列明,普遍標明買家收樓時需要繳交3個月管理費按金。鑒於管理費水準在樓花期往往只能靠預估,因此業主們需要預備足夠的額外資金。

小貼士:

需要提醒的是,管理費並非永遠不變,大多數情況下,會每年跟隨通脹及市價上漲,業主及住客均需留意管理費的調整程度。據報導,之前元朗的大型住宅YOHO Town就連續五年加管理費共5成,以其中一個422呎的單位為例,5年前管理費為HK$890,到2019年初,管理費已達HK$1,336。

租屋時,管理費由誰負責?

市場上放租的單位可分為「全包」及「不包」兩種,即是否由業主承擔物業的管理費。因此,租客在睇樓時,需要了解清楚住宅每月的管理費開支,以幫助判斷業主的開價是否合理。同時在簽訂合同時,與業主協商好租金是否包含管理費,並清楚列明在租約合同上。

如何節省管理費?

如果覺得新樓的管理費太貴,想省錢怎麼辦?小編建議這類買家可以考慮下大型舊樓二手盤。首先,一些老牌屋苑因為樓齡較舊,缺乏會所、花園等康樂設施,因此大部分管理費都比新盤要低。此外,一些大型的屋苑由於單位伙數較多,因此,分攤到每一戶的管理費就越便宜。如不想承擔太重的管理費開支,且對住宅配套設施沒有太大追求的買家或租客,不妨考慮下舊樓大型住宅,會是省錢的不錯之選。

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