【置業陷阱】租買二手樓,間隔改動要留神!

不少人為了提升屋內的空間感及實用性而拆除「梗廚」的圍封牆,改建為開放式廚房。不過,除非是單位原先為開放式廚房設計,否則改建時須獲得屋宇署批准,以及符合消防條例,若未得認可,有關改建日後可能會被逼還原。

開放式廚房改建要求高

廚房是整個單位中,最易發生火警的地方,因此規管特別嚴格,例如廚房的牆及門,都要符合消防安全條例,經過耐火測試。所以擅自拆牆、拆門,改摺門及玻璃門等非耐火物料,可能已經違例。

準買家睇樓時,如看到單位改裝成開放式廚房,就要向業主了解改建是否已獲屋宇署批准及符合消防條列,若是擅自改建,買入後可能會被屋宇署要求還原,買家要自行負擔費用。至於開放式廚房能否明火煮食,則因應大廈公契而定,而現時大部份的開放式廚房都是使用電磁爐。

閣樓或成僭建物

另一盛行的改建就是加建「閣樓」,形成多一層的空間。不過,屋宇署指出,在單位內加建「閣樓」,可能會涉及結構問題而違反建築條例。如要正確加建閣樓,業主亦要得到屋宇署的同意,由專人計算「閣樓」重量是否超過樓宇結構的負荷,並將其納入總樓面面積內,否則加建的「閣樓」會視為僭建物。買家買入後,要面對拆卸還原的風險,否則就會被釘契。

商業契住得人?

近年,由於樓價升幅驚人,連帶一些商業契樓因為售價及租金較市場低亦有人買及租。雖然這類單位可以裝修得與住宅無異,但商業契樓是不能居住的。即使前住客或同層其他單位曾被用作住宅,也不能因此決定單位的許可用途,最終也要看入伙紙或大廈公契的規定。情況就如住在工廈單位一樣,買家買入後會隨時被檢控,釘契甚至收回物業,招致損失。

買方及租客可向地產代理索取己填妥的「物業資料表格」/「出租資料表格」,了解單位的用途限制。如有懷疑可進一步向物業代理及律師查詢了解。

如何得知單位有否改動?

要得知一個物業有沒有改動,買家可問地產代理查閱單位的平面圖,比較平面圖原則及現場的分別,部份舊樓找不到平面圖的話,可到屋宇署的網站「百樓圖網」找尋,電子檔查閱費現時為36元(具體以屋宇署官網顯示為準)。

注意臨約條款

若發現單位改動甚多,買家就要特別留意在買賣時,業主是否在臨時合約上寫有「買家知悉單位間隔曾經改動,不會因此而取消交易或扣減樓價」等條款,可能導致承造按揭時有困難,銀行對有關條款較敏感;二來封殺日後商討的機會。

總結,買家當發現單位改動甚多時,便要向代理了解有關改動是否合規,並查閱入伙紙或大廈公契是否容許有關改動,以及是否乎合單位的用途。另外都要在查冊上了解物業目前有沒有收到屋宇僭署的僭建清拆令,以免買入招致損失。值得留意一點是,有部份改建即使屋宇署批准了有關改建,亦會因佔用公家地方而不被管理公司接納,買家要特別小心,查閱清楚平面圖則。

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