【買銀主盤必睇】執平貨就揀銀主盤?附詳細買入流程

見到報紙成日講銀主盤低市價出售,就以為銀主盤一定平?其實作為銀主盤的銀主,拍賣物業是幫助業主賣出理想的價錢還債,賣出前會為物業做合理估價,因此認為買銀主盤就等同於執平貨是一個錯誤的想法。

何謂銀主盤?

一般業主買樓都會向銀行申請按揭,物業的樓契就會抵押於銀行。如果業主在供款期間無力還款時,銀行便會循法律途徑,根據物業轉易及財產條例規定,向法庭申請破產令,收回物業,並將物業於市場上拍賣、出售,物業便成為銀主盤。部份業主可能會將物業二按予財務公司,當無力還款給財務公司時,財務公司亦有權向法庭申請,將物業拍賣。

銀主盤特點

在買賣上,銀主盤賣方不負責清理物業內任何雜物,而除非雙方同意下,在完成交易前都不可以「摸貨」出售,同時買方在簽署合約提出業權質詢,即使是樓契不完整下,亦不得「踢契」,以及不會撤銷其他己登記的押記或債項。

因此,買家亦在了解銀主盤的產權問題上須加倍注意,要委託律師查契,確保樓契清晰,是否有僭建或其他產權負債等,包括查清楚上手業主是否已繳清電費、水費管理費及差餉地租等,如果有拖欠以上費用時,有關公司可向法庭申請釘契,買家有需要繳付上述欠款。

此外,不少銀主盤在拍賣前已空置一段長時間,單位較殘舊。建議買家在考慮入手前,要計及裝修費。同時,部份銀主盤可開放睇樓,買家應親身到物業視聽,並找銀行估價,計及額外開支後定出心目中最高價,使買入價合理。

買入銀主盤流程

銀主盤拍賣會經由獨立的拍賣行或會計師行進行,因此買家留意報章或網上廣告,街上亦會貼上銀主盤拍賣廣告。

之後,買家可致電有關的拍賣行或會計師行詢問該銀主盤的資料,也可要求到該銀主盤單位先行參觀。如覺得單位合適,可找律師在拍賣前進行查冊,確定單位沒有問題後,在拍賣日到指定地點進行競投。

拍賣時,拍賣行會開出低價,及說明每次舉手等於多加金額,有心買家建議先查看市價及定下自己可接受的最高金額。定下最高可接受的金額可避免買貴貨,因為有時拍賣行會有「媒人」出價,所以去競投銀主盤之前一定要足功課,不要受競投氣氛影響而盲目追價。

如果出價是全場最高,同時價格亦為銀主所接受。拍賣行通常會與買家即時簽署正式的必買必賣合約及繳交大訂。而即使競投失敗後,也有可能因自己是出價最高的買家(之前出價最高者其實是「媒人」),而拍賣行亦會找買家成交。亦有第三個情況是,出價最高但價格不獲銀主接受時,銀主就會收回单位待下次再拍賣。

成功競投後,之後的銀主盤買賣流程與一般二手買賣相若,買家可找按揭申請貸款買入單位,只要銀主盤沒有產權問題,不會影響銀行對物業的估價,以及按揭貸款比例。

銀主盤風險

雖然銀主盤開價較市價低,但亦考驗買家對契約的了解。因為銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益,通常銀主不會負擔物業的負債,例如欠交的管理費,利息及法律費用,買方需要支付欠款。同時不保證物業業權完整,不負責還原單位內的非法改建,以及要求買家負責銀主的律師費。

買方應細閱文件內的所有條款,確定自己清楚明白合約內容才好簽署,如有不明白最好向律師查詢,或是選擇其他物業。

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