【趁低息低水】買多層樓收租?4點防中伏﹗

近期股匯波動,適逢放水及減息捲至,吸引資金回流樓市,有業主趁低息及樓價調整「添食」,額外購買物業作投資收租用途,當中有何注意事項?

  1. 「供斷樓」VS「未供斷」按揭成數大不同

由於業主已經供完樓,在沒有按揭負擔下,在貸款時,壓力測試不會受到現時持有的物業貸款所影響。不過,要留意是,因為業主打算買入收租,無論樓價多少,最多只能借入樓價的5成。例如,即使是600萬物業,最多貸款額為300萬元,要求業主有較多首期。同時要留意,因為已有物業在身,買入第二層物業要支付樓價15%的印花稅。

至於未供完樓的業主,如不想現有按揭影響到壓測,可考慮近親轉讓,令自己沒有按揭,同時亦可回復至首置人士,支付舊有印花稅。

  1. 如申請貸款需要有出租同意書

過往有不少業主,將物業出租時,即使有按揭在身,亦不會向銀行申請出租同意書。不過,租客為保障自己利益時,是會向業主要求提供出租同意書,以防銀行因業主問題收回物業時,並不會連帶租約收回。因此,業主若想增加租出的機會,亦應在租出時向銀行取得出租同意書。

  1. 可選擇連租約買入單位

由於現時不少買家都是自用為住,一些連租約未必有樓睇的單位,按揭成數較低,導致市場需求較低。因此,有關物業的業主反而叫價較低,而且議價空間會較大。

作為想買入物業收租的買家,反而應該物色相關的單位,除了有機會以低價買入之外,買入後可即時收租,不用留有時間放租及支付租出的經紀佣金,節省不少開支。

另外,有些業主在買入連租約的單位時,甚至不用睇樓,只要計算好租金回報率,租客過往是按時交租,就會買入。有關對物業的要求與買入自住單位不同。

  1. 留意日常開支

既然是用於收租,除了考慮到租金的回報外,亦要留意單位的其他支出,包括管理費、差餉及地租等。管理費方面,一般伙數愈多,管理費愈低,例如一些單幢物業,可能只有一梯兩伙甚至一伙,管理費會較高。同時,新屋苑的管理費亦會較舊屋苑為貴。業主亦可以了解過去幾年,物業的管理費增長,如果過去幾年增長快速,亦可預期未來增速不會減慢。若管理費增長過快,而租金增幅未能追上,會降低租金回報率。

另外,業主要留意所有物業都要支付差餉,但不是所有物業都要支付地租。要視乎物業所在的地段是否已經過了租期,若過了租期,則要每年支付每年合理年租金的3%作為地租。以評估租金為20,000元為例,一年的租金收入為240,000元,3%則是7,200元,每季會是1,800元,相當於每月600元。

因此,如用作收租,業主選擇沒有地租的物業,可能會有較高回報。

留意會否有大型維修支出

最後,是留意物業會否在短期內有大型維修支出,例如一些樓齡已過30年的物業,如已看到物業將有大維修,要夾份支出。買家可與業主商討由誰支付相關開支,以避單位買入後不久,又要支付另一筆錢。

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