【KO新按揭盲點】買盡VS借盡 資金配置個案分析

朋友「依家買800萬樓可以借足9成,但我又怕負擔好大」

阿搜「銀行都會睇你的入息負擔,不是你話想借幾多就幾多」

朋友「咁我應該點做先至唔好咁大負擔」

阿搜「最好是買樓後,仍有足夠現金應付突發開支」

 

按揭計劃物業首期負擔重

按揭計劃下,買600萬以上的物業,最困難是要支付4成首期,以700萬元的物業計算,4成首期要280萬元。但首期支付多了,每月還款額亦較低,以30年還款期,年利率2.375厘計算,每月還款額約1.6萬元,壓力測試下,要求買家每月收入不低於3.92萬元。相對於要有280萬元的現金來說,兩夫婦平均每月有2萬元收入,難度較低。

在借錢有限下,最好當然是借足樓價的6成,以減少首期支出。另一方面,選擇樓價較低的單位,亦可減少首期支出。因此,坊間會說會有買不買盡,借要借盡的說法。

按揭計劃供樓負擔增

至於新按揭計劃下,700萬元的物業,首置買家可以借足9成,首期只需要70萬元,減少了210萬元,但每月還款額會大幅提高。以30年還款期,年利率2.375厘計算,每月還款額增至約2.6萬元,壓力測試下,連保費要求買家每月收入不低於6.7萬元,即是兩夫婦平均每月要有約3.4萬元收入。若使用較低要求的供款與入息比率不超過50%計算,買家的收入仍要約5.2萬元。

供樓負擔大增下,對於買家入息要求便大幅提高,到時就會出現一批,有能力支付首期,但沒有能力供樓的買家,那應該如何選擇。

預留現金最重要

以一對夫婦,兩人每月收入為6萬元,有280萬元現金,想買入700萬元的物業。過去按揭計劃,只能將所有現金用於支付首期,沒有能力支付其他印花稅,經紀佣金等其他開支。

但現時,他們可以提高按揭成數,假設不借盡9成,而借8成。支付140萬元首期,連同其他開支包括印花稅開支26.25萬元,經紀佣金7萬元,律師費1萬元,合共174.25萬元。買家仍有近106萬元,可以作不時之需及物業裝修費。萬一日後另一伴失業,仍有餘錢可以供樓。反而,用盡所有現金買樓,即使能降低供款負擔,但卻沒有現金應對意外之需,若因失業未能如期還款,物業會被銀行收樓拍賣。

具體來說,同樣是以一對夫婦,各自每月收入為3萬元作例子。用盡所有現金,只借6成買入700萬元單位,以30年還款期,年利率2.375厘計算,每月還款額約1.6萬元。若一方失業,每月收入降至3萬元,每月的供樓負擔比例即大增,減去供樓還款額,只有1.4萬元應付家庭日常開支,生活變得拮据。

反而,不用用盡所有現金,借8成買入700萬單位,30年還款期,年利率2.375厘計算,連保費每月還款額約2.2萬元。每月雖然供多約6,000元,但有超過100萬現金,可以應付未來近4年的開支,即使有另一半失業,以及雙方都失業還有餘錢供樓,以及應付日常開支,直至找回工作。

借多的錢有何用途?

另外,借多的錢應該怎麼用?穩陣派可以存入按揭存款掛釣的戶口,戶口年利率與按揭年利率相同,有助減少供樓利息支出。進取者可以投資股票或基金,如果每年股票收益高過按揭利率,反而好過用來支付首期。另外,亦可將錢用作買入延期年金,自願性醫保,或自願性強積金,用來減稅。

借盡上車沒現金 應買入較平單位

不過,如果買家是借盡9成才勉強上車,沒有現金在身,就不建議借盡,一來供樓負擔已很大,二來沒有其他現金應付意外開支。有關買家,應要考慮買入價格較低的單位。

因此,如果買家透過高成數按揭,可以買樓之餘,亦能有較多現金在身時,應盡量借多點,一來現時按揭利率較低,借多的錢可以用作投資,回報可能高於按揭的利息負擔。二來,亦可留作意外開支,但當然借的成數亦要符合銀行對買家的收入要求。反之,如果是透過高成數按揭,才勉強買樓的用家而再沒現金的買家,就不建借盡上車,而是要考慮較平的買業,讓自己有足夠的現金。

 

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