【上車新希望】失落新居屋 還有甚麼「選宅」?

2019年居屋攪珠,中奬固然高興,可以低價揀樓,若然運氣不夠,不妨回流二手巿場尋寶,想知有甚麼貨源供「選宅」,先計算您的購買力﹗

600萬樓入場門檻

今年的居屋申請入息金額有所增加,當中2人或以上的家庭入息上限是5.8萬元,資產上限是201萬元。其實一對申請居屋的夫妻,是絶對有能力在私人市場買入上車盤。

以600萬元二手樓為例,一對夫妻如向銀行申請8成按揭,所需要的現金分別為:

首期:600萬X20%=120萬元

首次置業印花稅:600萬X3%=18萬元

經紀佣金:600萬X1%=6萬元

律師費:1萬元(視乎不同律師樓收費)

總現金合共=120萬+18萬+6萬+1萬=145萬元的現金

所需現金是低於201萬元的申請居屋上限。

以600萬元樓最多可承造8成按揭,即貸款約480萬,按現行普遍銀行按揭利率2.375厘、供款30年期計算,每月總供款額為19,056(連按保)。同時,面對銀行按揭的壓力測試要求,假設實際按揭利率上升3個百分點(實際利率+ 3個百分點 = 2.375% + 3% = 5.375%),加壓後申請家庭每月入息要求約45,761元,低於5.8萬元。

貸款現金回贈減少供款期

因此,抽不到居屋的申請人並不用灰心,其實仍然有能力在私人市場,買入600萬元的樓盤。而向銀行申請按揭,一盤都有現金回贈,如銀行提供2%的現金回贈計算,借款480萬元,可得現金回贈9,6萬元。以每月供款約1.9萬元計算,9.6萬元的現回贈,可節省約5期的供款。

今期居屋的熱門地點,何文田、長沙灣及荃灣都有600萬元以下的二手樓盤放售,但當然呎價會較居屋為高,因此所買到的面積會細一點。

500萬樓入場門檻

如果認為600萬元樓格價太高,以500萬元樓計算,所需要的入場費又會是多少?

同樣以8成按揭計算

首期:500萬X20%=100萬元

首次置業印花稅:500萬X3%=15萬元

經紀佣金:500萬X1%=5萬元

律師費:1萬元(視乎不同律師樓收費)

總現金合共=100萬+15萬+5萬+1萬=121萬元的現金。

同樣,以普遍銀行按揭利率2.375厘及30年供款期計算,每月總供款額約15,880萬,而在現行壓測要求下,申請家庭每月入息要求約38,134元。不過,若將上車預算下調至500萬元或樓下,或需於物業地段及面積上作取捨,往新界西北區或單幢樓入手尋寶。

相對於居屋,在私人市場買樓再轉售就不需要補地價,日後換樓細屋搬大屋會較方便。

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