【捕捉反彈市】買樓必計方程式

樓市回穩,新盤銷售反映,代表市場有「餓盤」的情況。不過,新手買家入市前,有幾個公式需要知道,才能幫助自己選擇適合的物業。

供款負擔比率

買家在申請按揭時,需要了解自的借貸及負擔能力。根據要求,無按揭買家的收入必需要符合供款與入息比率不高於50%,以及加息後的壓測要求的供款與入息比率不高於60%。

例子:假設買家收入為35000元,打算借款400萬元,利率為2.5%,供款期30年,每月供款15,804元。供款與入息比率的計算:每月供款/買家每月收入=15,804/35,000=45% 低於50%,因此符合要求。

至於加息三厘後,每月供款會增至22,712元。加息後的供款與入息比率:加息後每月供款/買家每月收入=22,712/35000=65%,高於60%,不符合要求。

因此買家的收入不能滿足壓測要求,不能貸款400萬元。買家需要降低貸款額,或是尋找擔保人。

租金回報

無論是投資者客或是自住客,懂得計算租金回報,亦有助評估物業的價值。計算方法是一年的租金收入,除以樓價

個案分析:
一個物業月租20000元,樓價為700萬元。一年租金為24萬元,除以700萬,得出租金回報率約為3.4厘。

買家在比較不同物業的價值時,除了看樓價外,亦可透過物業間的租金回報率作比較,反映物業在租務市場上的價值。不過,要留意是,在香港一般面積較大樓價愈高的單位,因為其租金上升幅度追不上,所以租金回率會較細價樓為低。例如相同屋苑中1000萬物業的租金回報,一般會較低樓價如500萬元物業為低。

租金回報實際

租金回報率的計算,只考慮了租金與樓價的比率,但並沒有考慮到業主租樓的成本,例如按揭的利息,每月的管理費,以及差餉地租等。因此,若將租金減去相關的開支,再除以樓價,則可更準確了解租金實際回報率。

個案分析:
同樣一個物業月租20000元,樓價為700萬元。一年租金為24萬元,減去全年利息約8萬元,管理費及差餉約1.5萬元。全年實際收入為14.5萬元,再除以700萬元,得出實際租金回報率為2.1厘。

有關回報率,視乎屋苑的管理費,業主的按揭貸款以及利率。對於以投資為目標的投資客,若物業實際租金回報率愈高,對他們愈吸引。

一二手溢價

近期一手盤重新推出,發展商開價是否保守,市場會以新盤附近二手物業,或是一手餘貨的價格作比率,即所謂一二手溢價。若溢價愈高,代表一手明顯高於附近的二手物業,反之溢價愈低,則代表一手價格貼近附近的二手物業,這或更吸引市場買入一手樓

例如一個新樓的呎價為17000元,除近二手物業的呎價為15000元。一手樓相對二手樓的溢價會是(新樓的呎價-二手物業的呎價)/二手物業的呎價X100%=13.3%。因此,該區一二手溢價為13.3%。

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