公共房屋VS私樓,一文讀懂香港「置業階梯」

早前有機構發表《2019全球物價報告》指香港租房成本全球第一,而人均月薪收入只排第27位,在高物價水準下,香港人到底是如何置業的?

與內地一樣,其實香港的房地產市場也有等級之分,最高級為私樓,私人樓盤一直於香港住宅市場擔當重要的角色,根據香港政府統計處<<2016年中期人口>>資料顯示,香港超過一半人口居於私人永久性房屋;再者是居屋,第三級為公屋。當中「公屋」為説明有需要人士的住屋問題而衍生,而「居屋」則幫助中低收入家庭能夠置業,是房屋階梯的重要一環,而近年為進一步完善房屋階梯,特區政府又再增添「綠置居」及「白居二」。下面我們來一一介紹。

 

公屋

為低收入家庭解決住屋問題,公屋即「公共租住房屋」亦應運而生。它是政府興建,廉價出租給基層市民的公共房屋,相當於內地的廉租房,沒有產權。于2018年第三季,香港近3成人口居住於公屋單位。公屋租金低廉,據香港房屋委員會資料,截至18年3月底,公屋單位的平均月租約為1,880港元。

值得留意,香港房屋委員會曾推出「租者置其屋」計畫,即以可負擔的價錢購買現居的租住公屋單位,雖然該計畫現時未有繼續推行,但該批「租者置其屋」計畫第一期至第六期已發售的屋邨,有部份已透過「未補地價的第二市場」出售予合資格人士,亦有部份「已補地價」於公開市場流轉。

居屋 白居二 地產 樓

 

居屋

其次介紹居屋市場,計畫全稱為「居者有其屋」,一般由政府興建,但也不乏私人參與,是擁有產權的公共房屋,但政府提供折扣,類似于內地的安居房。它是香港特區政府為了讓中低收入家庭實現自置居所的願望而推出的。居屋既是中低收入家庭自置居所的第一步,也提供機會讓經濟條件已獲改善的公屋租戶自置居所,從而騰出其公屋予正在輪候公屋的人士。據<<2016年中期人口>>指,約16%人口居於資助出售單位(以居屋為主)。

居屋 白居二 地產 樓

近期「新居屋2019」開賣成為香港樓市其中熱話之一,新一期居屋於5月30日開始接受申請,包括何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、葵湧尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑及沙田旭禾苑6個居屋屋苑,共提供4,871個單位。預料於8月攪珠(抽籤),而成功申請者將於11月開始獲邀揀選居屋單位。

除了新居屋外,同期「白居二」又接受申請,而「白居二」全稱「白表居屋第二市場計畫」,主要為合資格的白表人士*可「免補地價」購買二手居屋,而「白居二2019」提供3,000個名額。與「新居屋2019」申請者同樣需要符合資格,並同樣預料於8月攪珠,而預計於今年12月會發出白居二批准信,成功申請者屆時可透過「第二市場計畫」無須繳付補價購入二手居屋單位。

與此同時,綠表人士#亦可透過「第二市場計畫」購入二手居屋。值得留意,二手居屋除了可讓合資格人士(白表人士及綠表人士)購入未補地價的第二市場外,另一類為已補地價的二手居屋。由於業主已先行將單位繳付補價,因此該批單位可於公開巿場流轉。

*白表人士一般指符合指定收入和資產限額的非公屋戶主的買家。
#綠表人士一般指符合公屋輪候資格或現有的公屋戶主,沒有入息限額,可購買一手居屋或未補價的二手居屋,但買房後要將現居公屋交還給房署。

 

「綠置居」及「首置」

「綠置居」(即出售綠表置居計畫) 定價一般比居屋更低,有助於綠表申請者自置居所,並藉此騰出更多公屋單位以編配給輪候公屋人士。新蒲崗景泰苑作為首批綠表置居先導計畫專案,而第二個專案長沙灣麗翠苑亦已推出。

除了上述「公營房屋」外,為協助未能符合申請居屋資格、但又未能負擔私營房屋的家庭,在不影響公營房屋供應的前提下,近年政府推出「港人首次置業」(「首置」)先導專案,為不同收入家庭重燃置業希望,而首個專案為市建局於馬頭圍道專案,提供450個「首置」單位。

 

調整公私營房屋比例為七比三

為滿足社會對公營房屋的需求,長遠房屋策略督導委員會(簡稱「長策會」)於去年12月公佈《長遠房屋策略》2018年周年進度報告,調整公私營房屋比例為七比三,即未來十年總房屋供應目標45萬夥中,約7成為公營房屋供應(占約31.5萬個單位),即由17年公佈十年目標的28萬夥上升約12.5%。當中公屋及綠置居單位為22萬個,而其他資助出售單位則為9.5萬個(見圖)。

居屋 白居二 地產 樓

私人住宅十年目標減少約25%

然而,在整體供應目標不增反減的前提下,私人住宅由17年公佈十年建屋目標18萬夥減少至18年公佈十年建屋目標的13.5萬夥,即減少約25%(見圖)。隨著私人住宅供應目標下調,賣地計畫的潛在私人土地供應亦相應減少。據資料顯示,賣地計畫中的潛在土地供應可供興建單位數目由18/19年約25,510個,減少至19/20年約15,500個單位,大幅減少近4成;若與近8個財政年度平均每年約29,400個相比,更少47%。

至於發展商實際吸納土地供應方面,往往與潛在土地供應有一定差距。根據過往紀錄,差距最接近的是17/18年度,當年發展商實際吸納土地供應占潛在土地供應達8成;若以過去8個財政年度計算,實際吸納土地供應可建單位平均每年約19,400夥,占平均每年潛在土地供應約29,400夥的66%。若將此比率作推算,即19/20年度潛在土地供應可供興建約15,500個單位中,假如發展商最終可吸納當中約7成土地供應,即本財年最終可吸納土地供應可建單位數目將不足11,000夥。除非期間有大型地皮成功補地價,為市場提供額外供應,才可緩解私人住宅供應緊缺的情況。

為舒緩私人住宅供應問題,特區政府積極覓地造地,冀望短期可加快把農地用作發展房屋,長遠則透過填海來增加土地供應,以確保樓市能夠長遠健康發展。

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