挑好房不如挑對房,看這篇就夠了

香港房產向來以“保值”蜚聲國際,站在中美貿易戰的風口浪尖上,即便部分房產難逃逆市火勢,仍有個別優質樓房力抗跌市。投資路遙知力,挑對房子是關鍵!

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回顧2018年,香港整體住宅市場價量與2017年相若。惟到了第四季,在中美貿易戰升溫、股市波動等負面情況影響下,買家取態轉趨審慎,使得整體交投有所回落。即便如此,香港超級豪宅市場依然一枝獨秀,個別樓盤更錄得高價成交,反映出豪宅市場抗跌力強。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,去年香港超級豪宅並未受到整體市況轉淡而有所影響,山頂南區個別超級豪宅項目更不乏大額成交,包括九龍倉集團及南豐集團合作發展、會德豐地產負責銷售的山頂樓盤Mount Nicholson、新鴻基地產旗下山頂Twelve Peaks以及長實地產的90 Repulse Bay Road,呎價以10萬元為基準。

「毫無疑問,港島的山頂、南區、半山、跑馬地薄扶林等及九龍的九龍塘,均為傳統豪宅地段,樓房叫價動輒逾億。我們都將這些樓房定義為超級豪宅,本地、海內外富豪特別鍾情,但由於供應有限,賣一套少一套。」

他續說,2018年截至10月,全港逾億元超級豪宅成交量接近150宗,而2017年全年總計約130多宗,反映超級豪宅依然有價有市。

「除傳統豪宅區,一些新興的豪宅區亦備受注視。最明顯的例子便是九龍站九龍站住宅除坐擁一線臨海地段和交通樞紐等絕對優勢外,社區規劃完善,當年開發商的建築設計和用料也十分講究,建成之後發展至今一直深受本地和內地買家歡迎,也有很多外籍租客。」

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在新興豪宅區中,布少明特別看好九肚山麗坪路和啟德。「九肚山麗坪路本身私隱度很高,環境綠油油一片,遠離煩囂。幾個項目的開發商都花了很多心機和資源去打造產品。我相信,當項目陸續建成和入夥後,豪宅社區的氣派便會成形,十分具有潛力。」

他又表示,啟德新發展區的未來潛力將與今天的九龍站看齊。「啟德區的發展正在進行得如火如荼,早兩年開售的新盤將于明年陸續交樓,鐵路、商業、酒店、體育、休閒等社區配套亦將集中落地啟德,社區配套足以媲美九龍站和西九,亦正是行內常說的“今日九站,明日啟德”。」

展望2019年的超級豪宅供應,布少明指出,除了目前幾個專案的尾盤外,將有三大矚目新盤登場,分別為長實中半山波老道項目;資本策略的渣甸山項目;以及新鴻基地產的司徒拔道18號項目。

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「市場期待已久的波老道專案已建成,相信開發商會把它進行精緻裝修後才招標放售。另外,資策亦表示會把渣甸山專案和未來的山頂項目,做到精益求精,盡善盡美。新地的司徒拔道新盤,品牌本身已是品質保證。」

2018年中,政府宣佈向空置一手住宅徵收空置稅,透過現有差響機制收取應課差響租值的200%。他指出,一手空置稅對中小戶型的新盤影響較大,特別是800至2,000多萬的中檔住宅,政策出臺後開發商加快了新盤的銷售步伐。

「然而,開發商根本不會急於放售超級豪宅。對於尚未入夥但已建成的超級豪宅,開發商要麼繳付一手空置稅,要麼先租後售,只為等待更好的價格出售。」

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展望今年樓市走勢,布少明表示審慎樂觀。中美貿易戰持續、股市和人民幣兌港元匯價波動等週邊因素,難免影響中小型住宅買家入市心態。至於加息的影響,他則認為這已是大多數買家預期幅度之內,大致已獲市場消化,故影響輕微。

「奈何香港政府推出的抑制樓市措施仍在,業主換樓成本高,按揭限制多,阻礙了二手放盤量,影響了住宅樓盤作為資產的流通量,導致樓價幹升或幹跌現象,但隨著大市樓價回落,我想政府也是時候考慮改變樓市策略了。」

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