由數據看九龍站房地產潛力

怎樣的物業才算得上豪宅?相信不同的人會有不同的答案。以香港來說,港島區的山頂、半山、南區、跑馬地大坑等毫無疑問屬傳統豪宅區,而九龍區傳統豪宅區則集中于九龍塘何文田等地段。除此之外,由填海而來的西九龍,當中九龍站亦已成為香港新興豪宅地區。

何解該區能成為豪宅區?主因九龍站面向維多利亞海景之餘,有部分港人更認為由西九龍面向中環的景觀,比起半山區回望九龍更勝一籌;再者,九龍站物業坐擁往來機場非常快捷的機場快線,由於香港是不少國際集團的區域總部,往來世界各地已成為國際財團高層的日常工作一部分。加上籌備多年的高鐵香港段通車在即,屆時往來內地各個主要城市更加便捷。再者,九龍站寫字樓有不少大型企業進駐,而且往返中環亦是一個地鐵站之隔,故西九龍成為不少企業高層擇居之處。

隨著「機場核心計畫」(又稱為「玫瑰園計畫」)啟動,整個計畫需要進行大量填海工程,當中包括西九龍填海計畫,加上配合新機場、機場鐵路、青嶼幹線、西區海底隧道等大型基建,更令當中毗鄰維多利亞港優勢的九龍站,亦應運而生成為新興豪宅地段。

九龍站上蓋擁5個住宅物業,包括天璽凱旋門君臨天下擎天半島漾日居,毗鄰九龍站的柯士甸站亦有The AustinGrand Austin,7個住宅項目共提供超過7,600個單位。上述物業最早入夥為漾日居,落成年份為2000年;最新為The AustinGrand Austin,落成年份為2014年。

至於樓價方面,綜合<<土地註冊處>>7月份註冊個案計算,上述7個屋苑二手平均實用呎價介乎逾2.4萬港元至逾4.5萬港元左右。當中天璽近期亦錄矚目的高價成交,根據<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料,天璽今年7月份錄1宗逾9,400萬港元的成交,平均呎價超過6.8萬港元;而5月份同一項目更錄2宗逾億元個案,平均實用呎價更分別高達7.6萬及7.4萬港元。

由於九龍站位置優越,深受內地人士歡迎。據美聯物業房地產資料及研究中心綜合土地註冊處資料,以2017年至今年首季的5個季度計算,香港二手住宅個人買家登記中,按已知買家姓名作分析,當中國內買家(以買家姓名拼音辨別)占個人買家住宅註冊量錄約6.7%。若以上述九龍站及柯士甸站屋苑計算,該區國內買家占區內個人買家住宅註冊量高達約23.2%(見圖一)。

樓價 地產 樓

九龍站及毗鄰一帶住戶入息高企   身居要職及以專業人士為主

九龍站擁地理優勢,樓價亦自然高企,而居於九龍站大型屋苑及毗鄰的柯士甸站住宅物業的住戶收入往往較高。根據2016年中期人口報告,九龍站及毗鄰一帶的家庭數目約6,500戶左右,當中家庭月入10萬港元或以上超過2,900戶,即占約4成半;至於全港總家庭數目錄逾251萬戶,當中月入10萬港元或以上約16.4萬戶,即僅占6.5%,足見九龍站及柯士甸站等一帶高收入住戶占比明顯高出一截(見圖二)。若以家庭住戶每月收入中位數計算,九龍站及毗鄰一帶高達8.9萬港元,同樣遠遠拋離全港家庭住戶每月收入中位數約2.5萬元的水準。

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除此之外,居於該地段的工作人口亦往往身居要職及以專業人士為主。同樣來自2016年中期人口報告,居於九龍站及毗鄰一帶的工作人口中,經理及行政級人員占約33%,專業人員亦占近16%,兩者合共占約49%;至於全港同類職位的占比只有約17%左右。

九龍站擁全香港最高建築物

除了住宅外,九龍站亦有大型商場(Element),而且亦擁有目前全香港最高的香港建築物-環球貿易廣場(簡稱ICC),樓高118層,當中有不少大型跨國企業租用。值得留意,本財政年度賣地表中,有1幅位於廣深港高鐵站上蓋的純商業地。該幅九龍連翔道與柯士甸道西交界的商業項目勢成市場焦點之一。該地皮位於高鐵站上蓋,規模龐大,市場估值甚至有望達千億港元。

高鐵拉近兩地   西九龍文娛藝術區密鑼緊鼓

九龍站擁有完善的社區,未來仍會持續發展。首先廣深港高速鐵路香港段預期目標完工日期為今年9月。高鐵香港段以西九龍站作起點,連接內地各個主要城市,可達北京、上海等地,而據資料顯示,預計由西九龍站至廣州南需時約48分鐘,至福田只需14分鐘。

此外,正在興建的西九龍文娛藝術區(簡稱西九文化區),是香港重要的文化基建投資,未來將發展成為一個糅合地方與傳統特色,並加入國際和現代元素的世界級綜合文化藝術區。西九文化區將打造成為一個具備世界級文化藝術設施、優秀人才、地標式建築和優質節目的綜合文化藝術區。

九龍站貴為香港新興豪宅地段,面向維港美麗景色,加上坐擁機鐵、港鐵及即將落成的高鐵香港段的優勢,配合正在興建的西九文化區坐鎮,而未來亦有貴重純商業地誕生,地段潛力優厚。

除了九龍站外,與九龍站僅一站之隔的奧運站相信同樣亦會受惠高鐵通車。事實上,奧運站面向九龍西面的海景,同樣擁有大型商場及寫字樓物業,而呎價上亦較九龍站「親民」。以區內樓齡較新的瓏璽帝峰.皇殿計算,綜合<<土地註冊處>>最新7月份註冊個案計算,平均實用呎價介乎逾2.2萬港元至逾3.3萬港元。至於早於2000年落成的維港灣,部份個案實用呎價更不足2萬元。加上奧運站一帶大型屋苑數目比起九龍站有過之而無不及,購房選擇上更多。

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