新型肺炎肆虐，樓市氣氛逆轉。美聯集團主席黃建業指出，「小陽春」被疫情緊急煞停，預計2月一二手成交按月急跌3成，料上半年樓價持續受壓，惟強調置業需求只是被疫情「急凍」，現時香港經濟及樓市基調較2003年穩健，故預期樓價不會出現「非典價」，料上半年樓價將下跌約5%，加上新供應已連續兩年於高位橫行，未來極可能下滑，待疫患結束，經濟前景回復樂觀，釋放積聚已久的購買力，屆時樓價或會「U型回升」，若供應不足長遠或增升勢，不利樓市健康發展，故建議政府儘快出招造地建屋，以避免可能出現的供應斷層。
疫情煞停「小陽春」 料成交按月跌三成
黃建業以天氣比喻樓市，指出2020年伊始，因應中美達成貿易協議，股市回升帶動，加上按揭保險上限放寬，樓市於去年年底開始逐步回暖，樓價跌幅放緩，「小陽春」提早於1月初，即春節假期前出現，一二手成交同告上升。今年1月新盤銷售量售出約1,170伙，較去年12月錄約500伙按月急升逾1.3倍。新盤熱銷帶動二手交投，二手成交量由去年12月的約2,247宗* 升至今年1月估計的3,100宗**，按月升近4成。可惜「小陽春」來去匆匆，被新型肺炎這股突如其來的「冷風」緊急煞停，短線成交「急凍冰封」。以新盤為例，今年大年初一至年初七(1月25日至1月31日)期間售出約24伙，較去年大年初一至年初七錄得的67伙，大跌64%；同期10大二手屋苑交投，亦由去年的19宗減少至今年的12宗，跌幅達37%。
黃建業預期，樓市正受到新型肺炎威脅，成交短期難以「解凍」，預期今年2月住宅物業的成交量將按月下跌3成，當中新盤銷售量或跌至800伙，二手成交量錄約2,200宗。連帶全年交投亦會回調，如新型肺炎持續達三個月，即是於4月或之前結束，預期全年新盤銷售量將跌至約16,000伙水平，二手住宅註冊量則跌至約40,000宗，按年分別跌近15%及約3%。
*因土地註冊處數據滯後，去年12月二手成交量由今年1月二手註冊個案反映，但因受新型肺炎的影響，土地註冊處辦事處暫時關閉，成交個案延後註冊登記，而1月註冊數據實際僅截至1月24日為止。
**以2月份註冊個案反映。
樓市基調有別 料難現「非典價」 建議減免差餉助業主
本港樓市持續兩年高開低走，如今更出現新型肺炎，難免令人聯想到2003年非典時期。但黃建業認為無需過份悲觀，現時樓市基調較2003年穩健。回顧非典爆發時，樓價已經由1997年高峰期連續下滑接近6年，其時樓市已屆搖搖欲墜，非典之爆發遂觸發「骨牌效應」(Domino Effect)，成為推倒樓價的最後因素。事實上，03年3月非典於香港爆發，樓價回落至谷底跌約8%，此後即因應疫情放緩而輾轉回升。以目前樓市與2003年比較，現時本港樓市及經濟結構遠為穩健(見表一)，尤其是新供應減少，置業剛需持續，加上市場資金充裕，只要新型肺炎未大規模於社區爆發，香港經濟不致嚴重下滑，仍相信樓價暫難有大跌空間，「非典價」極難重現，料上半年樓價將跌約5%。
表一：2020年「新型肺炎」與2003年「非典」下香港樓市數據對比
新供應高位橫行見頂 未來或現「斷層」
仔細比較03年與現時的市況，最大的分別在於供應。運輸及房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料，截至去年第四季，未來3至4年新供應數字錄9.3萬伙(見圖)，已經連續7季於「高位橫行」。值得留意，19年新盤售出約18,700個單位，創自2013年一手條例生效以來新高；不過，19/20年賣地計劃土地供應僅可興建約11,850伙，則創自2010年引入「政府主動賣地機制」後的10年新低。意味著新盤供應「出多入少」。由於公私營房屋比例調整至7比3，加上每年私人住宅供應目標已由上個財年1.8萬個減至本財年1.35萬伙後，下個財年目標料將進一步調低至1.29萬伙，土地供應之缺可見一班。在私人住宅土地供應目標逐步調低下，相信發展商吸納的土地亦會跟隨減少，而未來3至4年新供應短期見頂，並有下跌壓力，房屋供應或於數年後出現巨大的「斷層」。
黃建業指出，市場普遍預期新房屋供應將出現「斷層」，影響的不但是愈來愈多人心急入市，長遠不斷推高樓價，更重的是發展商的建屋推盤步伐都可以受到影響。在未有足夠的土地建造私人房屋的預期下，發展商或會減慢賣樓甚至項目落成進度，這一點從數據或已反映。去年第四季私人住宅落成量僅錄3,500伙，連跌兩季，按季續跌約20.5%。若以全年合計，19年私人住宅落成量合共只有1.36萬伙，按年大減約35.2%，並創4年新低，並僅佔政府全年落成量預測20,415伙約67%。值得留意，原先估計去年落成的項目將會順延至今年才竣工，不過，隨著供應目標調低，加上面對新型肺炎疫情，或影響項目發展進度，相信今年差估署今年的約20,200伙落成量的預測將再次未能達標。
圖：每季公布的未來新供應數據
資料來源：運輸及房屋局
建議政府免差餉紓民困 造地建屋增供應
黃建業認為，現時置業需求雖然在新型肺炎的影響下暫延，樓價亦緩慢下跌，但觀乎疫情爆發前的成交一度急升，現時的購買力只是積聚或等待入市時機，一待疫病解決，相信購買力有機會復現。特別是今年適逢「金鼠雙春」之年，傳統上帶旺婚嫁，預期下半年結婚人數或增加，成家立業需求同步趨增，分支家庭將進一步推高住屋剛需。相信疫情過後，樓價會回穩，惟因經濟下行及失業率「拉後腿」，樓價會於底部橫行，然後回升，走勢呈「U型」。須留意的是，現時特區政府受困疫情而未能專心解決土地問題，若再次拖延，房屋供應持續短缺，長遠勢必推高樓價，大增市民負擔。
黃建業強調，疫情的影響只是暫時性，但房屋政策的影響卻很深遠，政府應及早規劃。故短、及中長期，提出3大建議：
1) 短期利民措施：全面寬免住宅物業差餉，以減輕業主負擔，與民「共渡時艱」
2) 中長期措施之一：儘快推行土地共享先導計劃
3) 中長期措施之二：訂定有系統的農地轉換方案，進行長遠規劃及工程研究
黃建業指出，香港樓價急升的主因是土地供應不足，因此覓地建樓刻不容緩，建議從速加快農地改劃審批及土地共享計劃，「地盡其用」，釋放土地潛力，以長遠解決香港的土地問題，對症下藥，穩定樓市健康發展。
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