美聯黃建業:樓價難重現「非典價」 料疫情平復後「U型」回升

新型肺炎肆虐,樓市氣氛逆轉。美聯集團主席黃建業指出,「小陽春」被疫情緊急煞停,預計2月一二手成交按月急跌3成,料上半年樓價持續受壓,惟強調置業需求只是被疫情「急凍」,現時香港經濟及樓市基調較2003年穩健,故預期樓價不會出現「非典價」,料上半年樓價將下跌約5%,加上新供應已連續兩年於高位橫行,未來極可能下滑,待疫患結束,經濟前景回復樂觀,釋放積聚已久的購買力,屆時樓價或會「U型回升」,若供應不足長遠或增升勢,不利樓市健康發展,故建議政府儘快出招造地建屋,以避免可能出現的供應斷層。

疫情煞停「小陽春」 料成交按月跌三成

黃建業以天氣比喻樓市,指出2020年伊始,因應中美達成貿易協議,股市回升帶動,加上按揭保險上限放寬,樓市於去年年底開始逐步回暖,樓價跌幅放緩,「小陽春」提早於1月初,即春節假期前出現,一二手成交同告上升。今年1月新盤銷售量售出約1,170伙,較去年12月錄約500伙按月急升逾1.3倍。新盤熱銷帶動二手交投,二手成交量由去年12月的約2,247宗* 升至今年1月估計的3,100宗**,按月升近4成。可惜「小陽春」來去匆匆,被新型肺炎這股突如其來的「冷風」緊急煞停,短線成交「急凍冰封」。以新盤為例,今年大年初一至年初七(1月25日至1月31日)期間售出約24伙,較去年大年初一至年初七錄得的67伙,大跌64%;同期10大二手屋苑交投,亦由去年的19宗減少至今年的12宗,跌幅達37%。

黃建業預期,樓市正受到新型肺炎威脅,成交短期難以「解凍」,預期今年2月住宅物業的成交量將按月下跌3成,當中新盤銷售量或跌至800伙,二手成交量錄約2,200宗。連帶全年交投亦會回調,如新型肺炎持續達三個月,即是於4月或之前結束,預期全年新盤銷售量將跌至約16,000伙水平,二手住宅註冊量則跌至約40,000宗,按年分別跌近15%及約3%。

*因土地註冊處數據滯後,去年12月二手成交量由今年1月二手註冊個案反映,但因受新型肺炎的影響,土地註冊處辦事處暫時關閉,成交個案延後註冊登記,而1月註冊數據實際僅截至1月24日為止。
**以2月份註冊個案反映。

樓市基調有別 料難現「非典價」 建議減免差餉助業主

本港樓市持續兩年高開低走,如今更出現新型肺炎,難免令人聯想到2003年非典時期。但黃建業認為無需過份悲觀,現時樓市基調較2003年穩健。回顧非典爆發時,樓價已經由1997年高峰期連續下滑接近6年,其時樓市已屆搖搖欲墜,非典之爆發遂觸發「骨牌效應」(Domino Effect),成為推倒樓價的最後因素。事實上,03年3月非典於香港爆發,樓價回落至谷底跌約8%,此後即因應疫情放緩而輾轉回升。以目前樓市與2003年比較,現時本港樓市及經濟結構遠為穩健(見表一),尤其是新供應減少,置業剛需持續,加上市場資金充裕,只要新型肺炎未大規模於社區爆發,香港經濟不致嚴重下滑,仍相信樓價暫難有大跌空間,「非典價」極難重現,料上半年樓價將跌約5%。

表一:2020年「新型肺炎」與2003年「非典」下香港樓市數據對比

新供應高位橫行見頂 未來或現「斷層」

仔細比較03年與現時的市況,最大的分別在於供應。運輸及房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料,截至去年第四季,未來3至4年新供應數字錄9.3萬伙(見圖),已經連續7季於「高位橫行」。值得留意,19年新盤售出約18,700個單位,創自2013年一手條例生效以來新高;不過,19/20年賣地計劃土地供應僅可興建約11,850伙,則創自2010年引入「政府主動賣地機制」後的10年新低。意味著新盤供應「出多入少」。由於公私營房屋比例調整至7比3,加上每年私人住宅供應目標已由上個財年1.8萬個減至本財年1.35萬伙後,下個財年目標料將進一步調低至1.29萬伙,土地供應之缺可見一班。在私人住宅土地供應目標逐步調低下,相信發展商吸納的土地亦會跟隨減少,而未來3至4年新供應短期見頂,並有下跌壓力,房屋供應或於數年後出現巨大的「斷層」。

黃建業指出,市場普遍預期新房屋供應將出現「斷層」,影響的不但是愈來愈多人心急入市,長遠不斷推高樓價,更重的是發展商的建屋推盤步伐都可以受到影響。在未有足夠的土地建造私人房屋的預期下,發展商或會減慢賣樓甚至項目落成進度,這一點從數據或已反映。去年第四季私人住宅落成量僅錄3,500伙,連跌兩季,按季續跌約20.5%。若以全年合計,19年私人住宅落成量合共只有1.36萬伙,按年大減約35.2%,並創4年新低,並僅佔政府全年落成量預測20,415伙約67%。值得留意,原先估計去年落成的項目將會順延至今年才竣工,不過,隨著供應目標調低,加上面對新型肺炎疫情,或影響項目發展進度,相信今年差估署今年的約20,200伙落成量的預測將再次未能達標。

圖:每季公布的未來新供應數據
資料來源:運輸及房屋局

建議政府免差餉紓民困 造地建屋增供應

黃建業認為,現時置業需求雖然在新型肺炎的影響下暫延,樓價亦緩慢下跌,但觀乎疫情爆發前的成交一度急升,現時的購買力只是積聚或等待入市時機,一待疫病解決,相信購買力有機會復現。特別是今年適逢「金鼠雙春」之年,傳統上帶旺婚嫁,預期下半年結婚人數或增加,成家立業需求同步趨增,分支家庭將進一步推高住屋剛需。相信疫情過後,樓價會回穩,惟因經濟下行及失業率「拉後腿」,樓價會於底部橫行,然後回升,走勢呈「U型」。須留意的是,現時特區政府受困疫情而未能專心解決土地問題,若再次拖延,房屋供應持續短缺,長遠勢必推高樓價,大增市民負擔。

黃建業強調,疫情的影響只是暫時性,但房屋政策的影響卻很深遠,政府應及早規劃。故短、及中長期,提出3大建議:

1) 短期利民措施:全面寬免住宅物業差餉,以減輕業主負擔,與民「共渡時艱」
2) 中長期措施之一:儘快推行土地共享先導計劃
3) 中長期措施之二:訂定有系統的農地轉換方案,進行長遠規劃及工程研究

黃建業指出,香港樓價急升的主因是土地供應不足,因此覓地建樓刻不容緩,建議從速加快農地改劃審批及土地共享計劃,「地盡其用」,釋放土地潛力,以長遠解決香港的土地問題,對症下藥,穩定樓市健康發展。

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