跨過經濟逆浪 香港樓價為何總能復原?

買房的人聽得最多也最入腦的選房要訣應該是:Location,Location,Location——地段為王。

但是真正經歷過樓市起伏的資深買家會搖頭說那只是表層的因素,買房真正要看的是:

Timing,

Timing,

Timing

——把握時機。

 

什麼是影響香港樓價的基本因素?

近期香港爆發的各種社會不穩定事件,加上週邊全球經濟預期悲觀,還有持續不斷的中美貿易戰,均影響到香港樓市的交投氣氛。看房的人減少了,買賣雙方變得十分謹慎,不少開發商也放慢了推盤的步伐。

回顧過去從97年到現在,除了亞洲金融風暴樓價大跌7成及之後的金融海嘯跌逾2成外,A股熔斷及貿易戰襲來,香港樓價在短期調整後,即又重拾升軌,跌勢並未太深,且持續時間也並不太長。

事實上,除了週邊及一些政治事件能對香港樓價產生的影響外,影響香港樓市的基本面如土地供應、利率以及政府樓市政策亦不容忽視。這些因素是隨時間變化而改變的,所以為什麼說買房的Timing比Location深藏更多玄機。

有跡可循的利率與房策

首先來看利率,這是決定了購房者借貸成本的關鍵因素。由於香港實行聯繫匯率制度,港幣與美金掛鉤,因此香港的利率一直與美國息息相關。日前,美國聯儲局公佈調低息率0.25厘,這次香港未跟減隨美聯儲減息,反而近期香港有大型銀行甚至將按息輕微調升0.1厘,不過相信在美國減息的情況下,香港低息環境勢將進一步延長。這意味著買房貸款的成本可以繼續維持一個較低的水準,買家不用擔心息口的突然變化,這對於他們入市無疑是增加信心的。

而樓市政策方面看,從2010年政府推出的SSD(額外印花稅)開始,到後來的BSD(買家印花稅)、加強版SSD以及DSD(從價印花稅)及新住宅從價印花稅等等,都是在通過增加交易的稅費來控制熾熱的樓市。從過往的效果來看,確實少了很多“摸貨”及短炒個案,令樓市歸於用家市場。但也有不少投資者轉為長線持有,從而減少了二手市場的放盤量,於是買家想要選購到優質的二手房,可能就要付出更高一些的價錢。並且由於DSD及其後的新住宅從價印花稅的不菲稅費而阻礙換樓,有部分業主只有將自住的“小”房子出租,再換租到“大”房子居住,以達到“改善居住空間”的目的。

 

“八萬五”是一個什麼概念?

相對于利率和房策兩個比較好分析和判斷的因素,土地供應就顯得比較複雜了。因為當中涉及開發商的層面,還有很多歷史原因,令政府在土地供應的問題上可謂是用盡了腦力。

香港人口密度非常高,走在不寬的街道上,兩旁除了擁擠的人流,剩下的就是密集的商鋪和房屋。事實上,香港陸地總面積僅逾1100平方公里,即使要承載超過700萬人口,也不至於像今天這樣捉襟見肘。主要是因為香港山多平地少,所以已發展的土地僅占四分之一,而在已發展的用地中,作為住宅用地的土地僅占全港7%,這樣一來,住宅的供需情況可想而知。

1984年簽訂的《中英聯合聲明》,列明英方於過渡期內每年只可賣出50公頃土地。於是,1997年時任特首的董建華為了紓緩樓市供不應求的局面,提出每年香港要有“八萬五”套新房上市,即每年要推出更多土地來用於建房。

可後來的結果大家都知道了。此政策一出,市場譁然,加上隨後殺到的亞洲金融風暴,香港樓價開始了驚心動魄的大跌。接著在有產者不讓房價下跌的訴求下,“八萬五”政策無疾而終。

就這樣,“八萬五”成為了香港樓市歷史上一個著名的梗,為大家所熟知,但是可能很多人並不清楚“八萬五”這個供應量對於當時的香港樓市來說,究竟是個什麼概念呢?

從以上圖表可以看到過去20年香港公私營住宅落成量的情況。97年香港的新房落成量僅逾5萬套,所以當政府提出每年的供應量都是8.5萬套的時候,市場對於房價的預期自然是大幅向下的。事實上,新房落成量最多的是2001年,當年甚至有超過9萬套。政府本心是好的,但是下手未免過快過猛。

 

“勾地制度”的利與弊

那既然物業市場有自己的供需平衡規律,有產者又有房價不能下跌的需求,如何增加供應對於政府來說就不是出臺個政策那麼簡單的事情,而成了需要極為謹慎的技術活兒。在此過程中,除了繼續調整公屋、居屋等公營房屋的供應政策,在私營土地供應上,則有了長達14年的“勾地制度”。

“勾地制度”的緣起,依然要說到亞洲金融危機,當時香港樓市大跌不止,地價也大幅度下跌,令樓市氣氛雪上加霜。為了穩定急跌的房價,香港政府於1999年引入了新的供申請售賣土地表制度(俗稱“勾地表”)。

所謂“勾地”,就是每年由地政署公佈當年的勾地表,開發商對“勾地表”內任何一幅土地有興趣的話,可以向政府提出申請,申請者必須為購買該幅土地開出最低價並交繳押金。如果申請的出價符合政府按公開市場價格所作的評估,該幅土地便會以公開招標或拍賣的形式出售。

“勾地表”制度於往後做出了多項調整,以完善該制度,如在拍賣當中該底價不保,政府會收回該幅土地,以保證不賤賣資產。這等於是在拍賣土地前增加一個保險程式,避免土地無人問津而進一步衝擊市場信心,同時也變相收緊了土地供應,給予了開發商更大的自主權。

勾地政策實行一段時間後,無奈中間又遇上了“911事件”及“非典”,樓價跌入穀底,直到2003年的自由行及CEPA,帶動香港整體經濟向好,樓價才逐漸開始回升。

勾地的方式對政府來說,是從之前主動調控並參與土地供應到改由市場主導(開發商自行決定勾地與否)的轉型。但同時,該制度實施後,由於政府不公開勾地表內各幅土地的底價,存在市場訊息不對稱等問題,增加了土地被勾出的難度。特別是中小型開發商,即使勾出土地,往往也難以競拍成功。在之後停止了定期拍賣,改以勾地制度為主的時期,土地拍賣成交變得稀少,變向進一步收緊了土地供應。

於是2010年政府開始主動賣地,重拾主動權,將招標與勾地表雙軌並行。在2013年,時任香港特區行政長官的梁振英宣佈取消勾地制度,以方便中小地產商參加競投政府土地,希望有助於土地供應和房地產市場的穩定發展,勾地制度由此退出了歷史舞臺。但從近年的資料來看,香港土地供應的問題還是一直偏少,並沒有得到根本的解決,從2013年到2019年的樓價走勢可以看到,樓價繼續一路高歌,早已升過97年高位。

 

供應與需求的時間博弈

近幾年,香港政府對於土地供應的研究也一直沒有停止過。

2017年,長遠房屋策略委員會建議:未來10年興建46萬套房,其中公私營比例為6:4。即是,私人住宅每年要興建18000套。

在2018年,政府又公佈了最新的2019-2020年之後的10年總房屋供應目標為45萬個,該45萬的供應目標中,要將之前6:4的公私營比例改為7:3,加上在總體供應不加反減的情況下,私營房屋占3成,10年僅約13.5萬套,每年平均僅僅13500套。

對此,政府也明白在現有存量上做文章已經是幾乎山窮水盡了,於是只能為了進一步開拓增量,在2018年提出了“明日大嶼”計畫,想要通過在大嶼山附近填海1700公頃,建立一個全新的市鎮,為市民提供26至40萬套住房。這個計畫在總體大方向是不錯的,但是在具體實施上,還是會遇到各種現實層面的問題,最終結果能否一如預期,還是未知數。

但可以預見的是,在未來一段時間裡,需求是持續增長的:香港本地上車人士、香港本地換樓人士、定居香港的港漂、移民香港人士、海外投資客戶等等。在低息環境持續和土地供應緊張短期無法改變的情況下,香港樓市的走向在Timing上依然是有跡可循的。

如有更多香港置業或投資疑問,馬上按此向客服專員諮詢!

 

微信掃碼關注【美聯物業香港】微信號

解鎖更多香港樓市情報!

微信號:melian_hk

相關文章 :

香港租金新形勢 哪類房最熱搶? 受貿易戰重燃影響,香港樓價由高位回落,「美聯樓價指數」10月2日至10月8日報168.02點,連跌11周,創25星期新低,並較紀錄高位累跌約...
2萬套新房陸續入伙!哪裡是平價又正的租住區?... 新型肺炎疫情進入了防控關鍵時期,不少買家暫時擱置買房計畫,或先租房後觀望樓市發展。據統計,今年香港各區有多達2萬個新盤單位交收。...
房子小又想生二胎?先看看香港明星怎麼裝修... 這個夏天除了《樂隊的夏天》這檔熱播的音樂綜藝節目,同時火熱的還有《中國新說唱》第二季。來自香港的歌手鄧紫棋作為唯一的女導師,以其開朗的性格拉...
香港新盤貼市價搶客 讀過“避雷指南”安心挑筍盤... 近期香港各區新盤頻推,既有特邀影帝巨星周潤發做廣告的蓄勢待發豪宅新盤何文田“傲玟”,也有內地房地產合景泰富聯手龍湖集團之啟德新房“尚·珒溋”...
港漂七年 終於實現“豪宅”夢! 這是一對港漂夫婦在香港買豪宅的故事。前幾天在香港的家裡接待了從上海來的朋友。第一次來新家做客的他非常驚訝:天哪,你們在香港竟然住得這麼大,簡...
分享: