香港基建大爆發 潛力片區在哪裡?

繼廣深港高鐵香港段及港珠澳大橋等大型基建相繼於去年通車後,香港基建發展並未因此而停下來。其中「起動東九龍」計畫正進行得如火如荼,政府銳意將九龍東一帶發展為智慧城市,當中啟德區成為其中一個重點新發展區,發展囊括住宅、商業、酒店專案以及郵輪碼頭及體育園等,有市場人士預估啟德將有望蛻變成另一個九龍站豪宅區;與此同時,持續發展的將軍澳康城區亦不容忽視,除即將興建全港最大型的住宅項目外,大型商場亦會于明年落成,加上將藍隧道(將軍澳藍田隧道)亦已興建中,該區極具潛力。此外,今年中環灣仔繞道正式開通,極大縮短了往來港島東西兩邊的路程。基建向來是社區發展的重要一環,除了便捷市民生活外,亦對區內樓市帶來正面作用。

第二個CBD——九龍東

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政府致力將九龍東打造成第二個核心商業區(CBD2)。單以啟德發展項目已可提供逾2,000萬平方呎商用或辦公室總樓面面積。除了已完成的工業貿易大樓,灣仔稅務大樓的政府辦公室亦將搬遷往啟德。除住宅及寫字樓外,啟德郵輪碼頭已啟用,啟德體育園以及多間星級臨海酒店等陸續興建,為區內增添活力及注入多元發展。啟德區未來交通網絡將四通八達,除正在興建的港鐵「沙中線」外,另連接油麻地以及啟德發展區的「中九龍幹線」亦落實興建。啟德區貴為九龍市區中的瑰寶,地域上佔優勢,部份項目甚至會坐落於前身為啟德機場的跑道上,可近距離觀賞維多利亞港景致。正因啟德發展潛力優厚,發展商爭相于區內投地,而去年啟德地皮以逾251億港元榮登香港地王,紀錄至今亦未被打破。

潛力之選——將軍澳康城

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另一方面,將軍澳康城區亦是重點發展地區之一,該區為近年港鐵樓盤的大型發展專案,據消息指,整個日出康城專案計畫提供達2.5萬多個住宅單位,以單位數目計算,規模相當於兩個太古城。專案除擁港鐵之利外,區內鄰近知名學府香港科技大學,同時亦有國際學校進駐,而且早前正式命名為「康城(THE LOHAS)」的日出康城大型商場最快明年下半年分階段落成及開幕,商場提供近150個商戶,包括大型溜冰場及戲院,加上正在興建中的將軍澳藍田隧道連接跨海大橋等優勢,大大改善區內配套及對外交通。

上述兩個發展區,未來有不少新供應登場,而目前亦有多個專案正在申請預售樓花同意書。根據地政總署資料顯示,截至今年3月底為止,累積待批預售樓花同意書的私人住宅單位總數合共10,232夥,當中將軍澳占4個,涉及3,189個單位,悉數為康城區專案;至於啟德區亦有2個專案,提供1,673個單位。單以上述兩區計算,已達4,862夥,占同期全港累積待批預售樓花單位約47.5%(見圖一)。

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升級蛻變——港島東

至於發展成熟的港島東區,區內潛藏不少購買力,據政府統計處2016中期人口資料顯示,港島東區家庭住戶為187,134個,當中月入10萬港元或以上的住戶數目為17,855個,占約9.5%,比起同期全港月入10萬港元或以上的住戶比率6.5%更高(見圖二)。與此同時,港島東區不少自置家庭已完成按揭供款。據資料顯示,該區自置家庭數目為105,533個,當中沒有按揭供款為71,044個,即占約67.3%,亦較同期全港沒有按揭供款的自置家庭比率約65.7%為高。

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隨著今年中環灣仔繞道通車,繞道為貫通港島東西的快速通道,大大縮短港島東西各區間的行車時間。值得留意,雖然港島東區發展成熟,但近年區內有住宅重建發展成觸目的新盤。當中前身為北角邨的地皮已重建為私人住宅項目-海璿,該盤有不少半億港元單位買賣,個別更動輒逾億港元,如本月海璿1座單位,以逾億港元售出;今年3月該盤1座另一個單位亦以8,000萬港元售出。除此之外,同區位於油街的地皮已重建並發展成綜合項目,當中住宅物業為維港頌,該盤同樣有不少半億港元單位出現,如今年1月該盤1座單位,以8,800萬港元售出,而本月亦售出一個位於8座單位,涉及約6,000萬港元。此外,同區繼園街物業亦重建為柏蔚山,該盤於本月亦售出一個位於1座單位,涉及約4,900萬港元。物業拆舊建新的同時,亦有助改善區內居民居住環境,為社區增添新氣象。

目前樓市注意力集中於一手市場,相信新供應重心的啟德將軍澳康城區,持續成為市場焦點;然而,即使港島東區未來相對較少大型項目登場,但受惠中環灣仔繞道通車,優勢亦不容忽視。總括而言,基建對社區發展的重要性無容置疑,不僅有助改善區內居民的生活,交通基建更可縮短居民外出時間,同時亦對區內樓市有著正面推動力。

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