香港樓市半年成績表出爐 揭曉最熱門板塊!

2019年已過半,回顧香港上半年的房地產表現,市場置業氛圍依然濃烈。今年初香港樓市重拾動力,交投回暖;惟5月初中美貿易戰重燃,為市場增添觀望氣氛,交投稍放緩,但這並不影響大眾的購房欲望,上半年依舊有大量買家湧入香港樓市,尤其新盤銷量表現不俗。至於下半年香港的樓市走勢,亦可從多項因素作參考。

一手私樓註冊量創15年以來的半年新高

新盤方面,上半年發展商持續推盤的同時,又積極銷售貨尾,一手大收旺場。據美聯物業房地產資料及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,在不包括一手公營房屋之下,今年上半年一手私樓註冊量錄逾1.2萬宗,較去年下半年升逾55%,並創15年以來的半年新高。

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至於新盤銷售最多的項目主要來自大埔將軍澳區。綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料計算,大埔天鑽成為上半年新盤銷售王。第二位為將軍澳LP6,第三位是大埔海日灣II,而將軍澳MONTARA大埔雲匯1期則位列第四及第五位,大埔及將軍澳兩區項目銷售排名梅花間竹。

二手住宅註冊量較去年下半年升約46%   樓價上半年升約8.8%

二手住宅市場方面,交投較去年下半年同樣造好。綜合土地註冊處資料,今年上半年二手住宅註冊量超越2.3萬宗,較去年下半年高出約46%。當中以天水圍嘉湖山莊最多,而沙田第一城美孚新邨分別位列第二及第三位,太古城愉景灣亦分別躋身第四及第五位。

若以金額劃分,今年上半年二手住宅註冊量超越2.3萬宗中,與去年下半年相比,當中逾600萬至1,000萬港元升幅最高,達50.8%;其次為升約48.6%的逾1,000萬至2,000萬港元;而600萬港元或以下及逾2,000萬港元,則分別較去年下半年升約44%及升約37%(見表)。

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樓價方面,二手樓價於年初觸底反彈,連升數月,而且更打破去年高位水準﹐一度創歷史新高;惟隨著中美貿易戰升溫,樓市氣氛呈觀望,以致交投放緩,樓價亦由高位回軟,不過綜合上半年樓價仍錄升幅。根據「美聯樓價指數」顯示,上半年樓價累錄約8.79%的升幅。若以3區劃分,九龍區累積升幅為3區最高,「美聯九龍樓價指數」上半年升約9.33%;其次為新界區,「美聯新界樓價指數」上半年升約9.1%。至於港島區,「美聯港島樓價指數」上半年升約6.28%。

租金方面,以今年上半年計,與樓價同樣錄升幅。據美聯「租金走勢圖」顯示,6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.15港元,而上半年累升約3.1%。由於近年有不少內地人來港工作或讀書,對港樓住屋需求帶來新動力。當中毗鄰大學學區的住宅深受內地大學生歡迎,不時更有不少租客預繳1年租金合租。以紅磡海濱南岸2座中層G室為例,屬3房間隔,吸引內地大學生合租,並預繳1年租金,按單位月租2.9萬港元計,涉及預繳金額合共約34.8萬港元。

賣地方面,單以官地計算,今年上半年共有6幅住宅地皮安排推出招標,當中主要來自啟德區,共有4幅,而元朗及大嶼山長沙則各占1幅。由於啟德地段優越,極具發展潛力,一向深受中資發展商青睞,4幅啟德官地中,其中1幅由2間中資發展商華潤置地及保利置業合作投得,涉及金額約129.16億港元;至於餘下3幅均則是中資發展商與香港發展商合作,當中的中資發展商均屬中國海外,3幅地皮金額分別約127.4億港元、約125.9億港元及約98.9億港元。至於大嶼山長沙1幅住宅地皮,則由雅居樂集團副主席以約11.3億港元投得。

下半年利好利淡因素角力

展望下半年香港樓市,可從多項影響樓市因素作參考,而目前利好利淡因素角力。由於香港屬典型的小型開放經濟體,備受週邊環境影響,貿易戰一日未完全解決,香港樓市仍在其陰霾之下。

反觀,隨著香港特區政府去年底公佈公私營房屋比例由6比4改為7比3,本年度私人住宅土地供應目標下調至13,500夥,較上年度減少約25%。另一方面,賣地進度緩慢,若以19/20全年度賣地目標13,500夥計算,財政上半年只到目標約4成水準,並需在未來兩季力推土地才可達標。

再者,美國自2015年的加息週期中,香港按揭息率期間僅上升八分之一厘,即目前約2.375厘左右的低水準。與此同時,香港失業率一直維持在2.8%的低位,均成為支持樓市的因素。

另一方面,香港作為國際大都會,擁有各項優勢,包括得天獨厚的地理位置、聞名遐邇的國際金融中心地位等,近年更大力發展創科產業,吸引世界各地專才來港生活及發展事業。而特區政府也一直透過不同的入境計畫吸納香港以外人才來港工作,並為本港帶來住屋需求。

更重要的是,當他們日後成為香港永久居民後,更可以毋須繳付BSD買「港樓」,置業意欲增加,成為樓市潛在購買力,當中高收入人群入市能力不容忽視。根據資料顯示,透過各項入境計畫(包括「一般就業政策」、「輸入內地人才計畫」、「優秀人才入境計畫」、「非本地畢業生留港/回港就業安排」及「資本投資者入境計畫」,但未包括單程證)安排來港人士取得居留權的人數續升,去年有關數字「破萬」,攀升至近1.1萬人,較2017年近8,600人增加約2成半,為「港樓」需求增添動力。

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綜合而言,香港樓市面對利好利淡因素角力,縱使目前有不少利好因素支持,但下半年最終還看中美貿易戰。

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