資助房屋類別

【2023精選居屋】一文看清房委會居屋、房協資助房屋、夾屋、綠置居分別

房委會 vs 房協

簡單來說,香港有兩個組織會興建資助房屋或者居屋,分別是香港房屋委員會 (房委會),和香港房屋協會(房協)。房委會是政府轄下的法定機構,房協則是一個獨立的非政府及非牟利的法定機構。

現時比較多的居屋是由房委會興建的。除了公屋外,政府過去曾推出不同的資助計劃,導致大眾可能不太擾亂了當中的一些計劃,我們先來一個總結:

房委會資助房屋種類

計劃實行年份
居屋1978 – 2002
2016 – 現在
居屋第二市場 / 白居二1997 – 現在
2018 開始每年恆常化
私人參建居屋1997 – 2002
租者置其屋1997 – 2005
重建置業計劃1998 – 2000
中轉房屋1998 – 2001
可租可買計劃1999 – 2002
置業資助貸款計劃2003 – 2004
綠置居2016 – 現在

房協資助房屋種類

計劃實行年份
出租屋邨1952 – 1997
郊區公共房屋1984 – 2017
市區改善計劃1976 – 1999
住宅發售計劃1965 – 2002
夾心階層住屋計劃1995 – 1999
市值發展項目2000
「長者安居樂」住屋計劃2003 – 2004
資助出售房屋項目 / 居屋2016 – 現在

藍色字計劃中的屋苑,業主是可以在居屋第二市場轉售給和資格人士(白居二),或補地價後在自由市場和私樓一樣買賣。不過要留意不同屋苑有不同禁售期。

還有幾個計劃很容易被記錯是屬於房委會或房協的資助房屋,包括2016年入伙啟德的煥然壹居和2020年入伙在土瓜灣的煥然懿居,雖然兩者屬於資助房屋,以低於市價出售給符合資格的業主(入息和資產有上限要求),又有轉售要求,但其實是由另一個公營機構香港市區重建局興建的。

至於啟德地標屋苑啟德I號,是政府唯一一幅「港人港地」,由私人發展商中國海外發展投得土地去發展,在2017年入伙。由批地日期起計的30年內(至2043年)只可售予香港永久性居民。買家不能以公司名義購買。業主取得署方書面同意可出租單位予租客,但預繳租金不可超逾12個月,每份租約租期限制於五年內。

紅色字代表業主只能補地價後在公開市場買賣。

近年房委會的新居屋

屋苑地區入伙年份成交宗數 (2022年11月-2023年1月初)平均尺價
山麗苑粉領皇后山 2021*  
彩禾苑沙田 2020  
凱德苑長沙灣 2020
尚文苑葵涌 2020 1 10,053
錦暉苑馬鞍山 2020 1 10,647
旭禾苑沙田  2020 2 11,068
雍明苑將軍澳 2020 1 7,407
冠德苑何文田  2020 2 11,048
凱樂苑深水埗 2019  
啟朗苑啟德 2019  
屏欣苑元朗  2018 2 
銀河苑梅窩 2018 2 7,463
銀蔚苑梅窩 2018 1 6,667

*禁售期大約在2024年完成

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綠置居

「綠置居」全名為綠表置居計劃(Green Form Subsidised Home Ownership Scheme),是房委會在2015年中開始推出,此計劃下每年會抽出指定的在建公屋項目並出售給主要為現有公屋租戶及合資格「綠表」人士,單位定價比傳統居屋更加低。

業主購入首兩年內只能以不高於原價在白居二市場出售,第三年開始可以自行定價,十年後才可以補地價在自由市場買賣。

屋苑地區入伙年份成交宗數 (2022年11月-2023年1月初)平均尺價
景泰苑新蒲崗20177$10,979
麗翠苑長沙灣201913$11,048
蝶翠苑柴灣2022
青富苑青衣2023

發展中的項目

屋苑/地段地區預計入伙年份供應單位
清濤苑上水2024776
高宏苑油塘20252,021
錦柏苑馬鞍山20261,896

「私人參建居屋計劃」

通常居屋名稱都以「苑」字做尾,但相信很多人都不時聽到坊間報導一些資助房屋新聞時,好像又聽到一些不是「苑」字做尾的屋苑,其實這是正確的。因為當年很多私人發展商參與興建的居屋都用其他格式,多使用「花園」、「灣」、「臺」、「山莊」等,例如康山花園富榮花園愛蝶灣嘉峰臺悅湖山莊大埔廣場等。

這批屋苑外形設計比較像私樓,單位間隔又比較多元化,個別屋苑甚至有泳池和會所,包括寶盈花園麗晶花園富安花園康盛花園翠竹花園

「私人參建居屋計劃」是政府在1977年設立,和其他居屋一樣在2002年暫停,目的是借助私人地產發展商的財力人力,加快資助房屋供應。不過這批屋苑由於質素較高,而且樓齡比較長,很多已經補了地價流入自由市場買賣。

近年房協的新居屋

屋苑地區入伙年份成交宗數 (2022年11月-2023年1月初)平均尺價
綠悠雅苑青衣20154$9,913
翠嶺峰將軍澳20192$7,752
翠鳴臺屯門2020
綠怡雅苑沙田20206$10,693

發展中的項目

屋苑/地段地區預計入伙年份供應單位
安達臣石礦場R2-2號觀塘20251,400
安達臣石礦場R2-3號觀塘2025420
馬會道粉嶺2025644
安達臣石礦場R2-4號觀塘2026960
啟德2B區1號啟德2026 1,790

房協的「住宅發售計劃」屋苑

80年代末開始,房協開始興建資助房屋以優惠價出售給符合申請居屋資格人士,名為「住宅發售計劃」(Flat-for-Sale Scheme, FFSS)。並在1997年開始設立「住宅發售計劃」第二市場,讓住滿2年的業主(以簽訂的轉讓契據的日期開始計算)在不用補地價的情況下,將單位轉售予合資格的人士。

屋苑地區入伙年份成交宗數 (2022年11月-2023年1月初)平均尺價
健康邨北角1993/974$9,913
家維邨紅磡1984/87/90/932$7,752
祈德尊新邨荃灣1989
偉景花園青衣19911$9,909
樂年花園深水埗1995
茵怡花園將軍澳1996/97  
寶石大廈荃灣1996  
翠塘花園西貢1997  
啟德花園黃大仙1998/2001 1 $9,853
景新臺屯門2002   

夾屋屋苑

「夾屋」是比居屋高級一點,大概在90年代房協以優惠價出售給中等收入(夾心階層)人士,當年設有5年轉售限期,而且只可以補地價在二手自由市場買賣,所以「夾屋」並不屬於白居二可以選擇的屋苑!

樓市在亞洲金融風暴後走下坡,政府最終在2000年將其中3個「夾心階層住屋計劃」的屋苑改作私人樓宇以市值價格出售,包括位於堅尼地城的加惠臺、馬鞍山的曉峰灣畔及將軍澳的怡心園。所以這3個屋苑是絕無僅有的房協「市值發展項目」。

屋苑地區入伙年份
宏福花園青衣1993/97
叠翠軒將軍澳1984/87/90/93
晴碧花園沙田1989
旭輝臺將軍澳1991
雅景臺馬鞍山1995
悅海華庭鴨脷洲1996/97
浩景臺葵涌1996
芊紅居葵芳1997
欣圖軒何文田1998/2001
悅庭軒鑽石山2002 

夾屋和居屋在轉售限制方面有顯著不同。以往的居屋業主兩年內只能以原價在白居二市場轉售,兩年後可自行定價在白居二市場轉售,5年後才可以補地價在自由市場轉售。2019年及之後首次推售的居屋,更加要10年後和15年後才可以在自由市場轉售。

夾屋就直接一點,要等5年後先可以申請補地價在自由市場轉售。但最後一期夾屋已於1999年推售,所以所有夾屋已過禁售限制。 因為夾屋只可以在自由市場轉售,所以二手成交一定是已經補了地價。 

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符合白居二條件的居屋

常見問題

  1. 2023預計有哪一區的居屋供應?

    房協在2023年至2025年安達臣道石礦場預計還有超過3000個單位落成,預計會是2023年申請的重點,不過比較遠離地鐵站。啟德宋皇臺站附近,在2022年已經賣樓花的居屋啟欣苑傍邊有兩塊地會起居屋,預計有近4000個單位。而元朗大球場附近的朗邊正興建多幢50層高的摩天居屋,在2025年提供超過逾3000伙摩天居屋。

  2. 居屋僅售期是多長?

    2022年最新的推出居屋再次收緊條例,新居屋轉售期由2年增加至5年或以上,即是首5年轉售不能高於原價,第6年出售給白居二或綠表人士才可以自由議價。如果想補地價再在自由市場出售,等候年期更加要由10年增加至15年。

  3. 房委會和房協按揭是否相同?

    不同,簡單點說大部分房協資助單位,銀行審批按揭要求和私樓相同,用按揭保險下最高可以做九成按揭,最長年期30年,需要進行壓力測試。房委會居屋就有房委會擔保,所以不同按揭保險都可以借九成,但最長還款期只有25年。

    要留意,因為房委會的擔保期為只有25年,所以如果房委會居屋距離其首次發售日期19年以上,銀行有機會扣減按揭成數或還款年期。如果過了25年,白居二計劃下,最高按揭成數只有六成,並且需要進行壓力測試。如果已經補地價在自由市場買賣,就不受影響,可以當私樓一樣申請按揭保險。

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